Несмотря на разнообразие финансовых инструментов, большинство застройщиков предпочитает консервативные способы привлечения инвестиций.
Внедрение эскроу–счетов и запрет на прямое привлечение средств дольщиков, вступивший в силу летом 2019 года, вынуждают российских девелоперов всё больше обращаться к рынку ценных бумаг для финансирования строительства. Максимальную активность застройщиков аналитики закономерно увидели на рынке рублёвых облигаций.
По данным Банка России, на конец сентября средняя ставка по банковскому кредиту для девелоперов СЗФО составила 4,64% годовых (регулятор не публикует данные по конкретным регионам). Совокупный объём кредитов петербургским застройщикам превысил 120,7 млрд рублей.
По оценке Cbonds.ru, в обращении сейчас находятся облигационные выпуски петербургских девелоперов на 75 млрд рублей, с июля 2019 года по июль 2020–го было размещено новых выпусков на 16,2 млрд.
"В результате введения эскроу–счетов застройщики вынуждены искать иные пути финансирования своих проектов, лишившись бесплатных средств дольщиков, на которые приходилось в среднем до 80% всего финансирования, — говорит трейдер по облигациям Александр Жуляев. — Основная альтернатива — банковские кредиты и облигации".
Новый старый инструмент
Привлечение застройщиками финансирования через выпуск облигаций — далеко не новый способ. Для поддержания темпов строительства компании нуждаются в дополнительном капитале, получить который можно на рынке публичного долга. Законодательство не запрещает застройщикам использовать альтернативные долевому или проектному финансированию способы получения средств на строительство.
И крупные строительные корпорации, и региональные застройщики активно пользуются облигационным инструментом. Он одинаково доступен, различие лишь в ставке, по которой компании могут привлечь средства.
На волне снижения ключевой ставки ЦБ РФ, которое продолжается последние 1,5 года, активизации льготного ипотечного кредитования, ожиданий экономического восстановления эксперты считают, что объёмы размещения строительными компаниями своих облигаций будут увеличиваться.
В сентябре текущего года Банк России сохранил значение ключевой ставки на уровне 4,25% годовых (на начало 2019 года она была 7,75% годовых). Формально для девелоперов это означает и окончание периода снижения ставок по банковским кредитам.
"Крупнейшие игроки отрасли, среди которых можно отметить ГК “ПИК”, “Группу ЛСР“, “Эталон ЛенСпецСМУ” и Setl Group, уже давно присутствуют на облигационном рынке, общий объём размещённых ими бумаг превышает 100 млрд рублей, — комментирует Александр Строгалёв, персональный брокер “БКС Брокер”. — Средние и мелкие компании, в основном региональные, активность которых стала заметной за последний год, также привлекли с рынка более 15 млрд рублей. К ним можно отнести такие, как “Брусника”, “Самолёт”, ГК “Пионер”, Legenda".
Разница в стоимости привлечения у крупнейших и средних региональных игроков заметно отличается. Так, крупный застройщик ПИК размещает облигации с доходностью 7–8% годовых на срок 2–3 года.
"Инвесторам хочется получать выпуски с повышенной ликвидностью и объёмами размещения не менее 1–3 млрд рублей. Но для средних компаний возможны размещения и ниже планки 1 млрд рублей", — полагает Константин Бушуев, главный инвестиционный стратег "Открытие Брокер".
"Региональные компании вынуждены платить 11–13% годовых за такой же срок, причём уменьшение процентных ставок на рынке прекратилось, и маловероятно, что текущие ставки привлечения в ближайшем будущем существенно снизятся", — отметил Жуляев.
Все когда–то начинают
Разница в стоимости заимствований для крупных и средних строительных компаний связана с оценкой их надёжности со стороны участников финансового рынка, то есть потенциальных покупателей облигаций. Ряд аналитиков относит к критериям требований для заёмщиков наличие или отсутствие международных кредитных рейтингов, качество финансовых показателей компании, масштабы её бизнеса, наличие истории публичного долга и размещение акций эмитента на бирже.
"Небольшие малоизвестные и информационно непрозрачные компании, как правило, шансов удачно разместиться не имеют, — рассуждает Бушуев. — Девелопер берёт на себя обязательства по выплате купона, обычно раз в квартал или раз в полугодие, а также выплачивает комиссию организаторам размещения, инвестиционным компаниям и банкам".
По словам эксперта, если эмитент облигаций мало известен и не внушает большого доверия, то в условия размещений бумаг для поддержания интереса инвесторов могут быть добавлены более частые купонные выплаты, прописана возможность предварительных оферт (досрочного выкупа облигаций самим эмитентом). Также могут быть оговорены условия амортизации, то есть гарантированы выплаты частей тела облигации заранее, до наступления сроков погашения.
"Для строительных компаний, которые ранее выпускали облигации, реформа строительной отрасли сюрпризов не несёт, — отмечает Строгалёв. — А новичкам на долговом рынке, прежде всего региональным девелоперам, придётся доказывать свою состоятельность".
Как полагает эксперт, немаловажно, что выпуск облигаций даёт эмитенту шанс на выстраивание устойчивых отношений с инвесторами и в дальнейшем — возможность привлечения дополнительных денежных средств через новые выпуски облигаций.
Материал подготовлен в рамках проекта "
Рейтинг строительных компаний Петербурга — 2020
"
