Лабиринт промзон и трущоб с видом на воду и развитым метрополитеном. Самый контрастный и быстро меняющийся район в Петербурге. Низкие доходы — первое отличие Невского района. В начале 2018 года средняя зарплата составляла 54,6 тыс. рублей — сравнимо с уровнем жизни "предместий", таких как Петродворец или Колпино. Криминальная ситуация тоже сложная. Невский — среди лидеров по уровню преступности на тысячу человек населения.
"Это район контрастов, он очень неоднородный. Рядом можно увидеть диаметрально противоположное жилье и, соответственно, контингент, который там обитает, — говорит Елена Дорогова, исполнительный директор Гильдии риэлторов Санкт–Петербурга. — У меня клиентка переехала из центра на улицу Седова. Просто потому что там качественный дом, она посчитала, что ей будет близко от работы. Да, сегодня это, может быть, не очень приятное место, но напротив скоро появится новый симпатичный ЖК. Район все равно постепенно меняется".
Очертания IT–кластера
Хороший пример такого "преображения" — территории вокруг станции метро "Проспект Большевиков". Когда здесь возвели Ледовый дворец, облик территорий начал меняться. Новый общественный центр притянул жилые проекты более высокого класса. Такую же точку роста может получить и квартал возле станции метро "Улица Дыбенко". До сих пор остается незастроенным пустырь, который город оставил под строительство технопарка "Ингрия". Идея появилась в 2005 году, но затем заглохла. Сейчас проект переживает второе рождение. Комитет по промышленности выделил 119,5 млн рублей на проектирование IT–парка. Нашелся и инвестор. Компания Plaza Lotus Group хочет возвести там общественно–деловой центр. Дело за малым — согласовать параметры так, чтобы и Смольный, и бизнесмены были довольны.
Читайте также:
Проект года
Диджитал-прорыв на рынке жилой недвижимости
"Транспортная доступность, невысокие цены на недвижимость, Университет Бонч–Бруевича и будущий технопарк сформируют научно–образовательный, инновационный кластер, который вдохнет новую жизнь в район, — считает Ольга Смирнова, операционный директор Plaza Lotus Group. — К сожалению, жилой фонд Невского района на сегодня не предлагает необходимый им уровень качества и комфорта. Поэтому порядка 44% площадей в нашей концепции заложено под функцию комплексного сервисного размещения для среднесрочного и долгосрочного пребывания. Непосредственно IT–парк, офисные площади и IT–лаборатории — это 36% площадей, еще 20% — это сопутствующая инфраструктура".
Устроит ли такое соотношение власти? Вице–губернатор Евгений Елин вроде бы необходимость многофункциональности признает. А вот глава комитета по промышленной политике Юрий Калабин уверен, что жилья в районе и так хватает. Так что будущее проекта — вопрос непростых переговоров.
Насиженная промзона
Но то правая сторона. На левой стороне все гораздо депрессивнее. До сих пор там сохраняются массивы промышленной застройки и дешевых хрущевок. Даже самые лакомые территории возле Невы остаются в руках крупных предприятий. И не стоит думать, что они не используют это преимущество. У ЛКХП им. Кирова, например, до сих пор работает речной терминал для приема грузов. А Обуховский завод (входит в концерн ВКО "Алмаз–Антей") за прошедшее десятилетие успешно реализовал программу по концентрации производственных активов на площадке у Невы.
"В связи с тем что деятельность концерна направлена в основном на выполнение Гособоронзаказа, технологически и экономически оказалось целесообразным сохранение размещения Обуховского завода на существующей территории. У площадки хорошая транспортная доступность: рядом станция метро "Пролетарская", КАД", — пояснили в пресс–службе СЗРЦ концерна ВКО "Алмаз–Антей".
Инфраструктуры левому берегу тоже остро не хватает. По непонятной жителям причине пустым стоит ДК "Невский" (принадлежит Невскому заводу). ДК им. Крупской используется как книжная ярмарка. И вообще это единственное в городе место, где еще ощущается нехватка качественных торговых площадей большого формата.
"Проблема будет закрыта с вводом ТРК на месте кинотеатра "Спутник" общей площадью порядка 60 тыс. м2 (планируется в I квартале 2020 года). Запуск этого проекта имеет понятное маркетинговое и экономическое обоснование, широкую зону охвата", — надеется Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.
Так что процесс хоть и медленно, но идет. Все–таки вид на воду и наличие метро — это мощные преимущества. Сперва появляются точечные проекты более высокого класса, затем подтягивается и окружающая среда. И хотя на полноценную трансформацию может потребоваться не меньше десятилетия, в будущем Невский имеет все шансы преобразиться.
"Для сегмента комфорт+ больше все–таки подходят территории, не слишком удаленные от центра. И сейчас мы наблюдаем, что в локации у станции метро "Елизаровская" процесс редевелопмента уже набирает обороты, — рассказывает Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI. — Более отдаленные локации левого берега тоже сохраняют относительно неплохую транспортную связь с центром за счет своей ветки метро. Не случайно много новой застройки мы видим, например, в районе "Пролетарской", в том числе и проекты комфорткласса. Что касается Рыбацкого — это все–таки локация экономкласса, и она, расположенная за пределами КАД, наверняка таковой останется".
Понаехали тут
Кстати, промышленникам этот экономкласс встал поперек горла. "Главная проблема — это неконтролируемая застройка жилыми домами ЖК "Живи в Рыбацком", при этом, естественно, никто не подумал о том, чтобы сначала подготовить инфраструктуру, в том числе дорожную. А со строительством вантового моста и развязок движение по пр. Обуховской Обороны оказалось ограниченным пропускной способностью дороги", — сетуют на Обуховском заводе.
Выходом там считают строительство еще одной переправы за вантовым мостом и развязки с выходом в южные районы города. На правом берегу похожая проблема — только в центр люди едут из Кудрово. Помочь должна станция метро, но ее едва ли запустят раньше 2025 года. В сентябре стало известно, что Минтранс РФ не предусматривает выделение федеральных средств, так что и эти сроки могут значительно сдвинуться.
Самым реалистичным транспортным проектом остается Восточный скоростной диаметр (сроки строительства: 2021–2025 годы). Правда, у самих жителей этот проект вызывает, скорее, опасения. Активисты утверждают, что есть риск уничтожения Сада им. 30–летия Октября, дорога пройдет в опасной близости от жилых кварталов, снизив комфорт проживания, а на съездах образуются пробки. "Он не разгрузит улицы, это идеальное средство доставки новых тысяч автомобилей из Всеволожского района прямо в центр, минуя мерзкое метро, — подтверждает эксперт Ассоциации транспортных инженеров Владимир Валдин. — Ну и понятно, что им всем надо куда–то съехать, а вечером заехать обратно. Так что будет весело. В каком направлении ни поедь в час пик, всего 2 часа и бочонок бензина — и ты дома, а про автобусы и трамваи забудь совсем".
"Строительство ВСД, безусловно, окажет положительное влияние на рынок коммерческой недвижимости, особенно в районе съездов, — перечисляет возможные плюсы Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL. — Однако это влияние произойдет лишь в долгосрочной перспективе — 5–10 лет".
“
Можно попробовать представить себе три позитивных сценария развития Невского района. Водный фронт. Уникальная особенность Невского района — именно здесь город может развернуться к Неве, чтобы дать возможность сотням тысяч петербуржцев жить и проводить досуг у реки. Необходимо вернуться к разговору о предназначении набережных: помимо транспортных магистралей, они должны наконец взять на себя функцию общественного пространства. Серый пояс. Вероятность трансформации промзоны между "Елизаровской" и Обводным каналом в ближайшие 10 лет весьма высока, особенно в контексте вероятного улучшения ее транспортной доступности. И очень не хотелось бы повторения сценария со стихийной застройкой промплощадок вдоль Измайловской перспективы. Так называемый Стеклянный городок может стать полигоном качественного редевелопмента на основе мастер–плана развития территории, разработанного с учетом баланса интересов собственников и города с привлечением международных архитектурных бюро, имеющих опыт реализации аналогичных проектов в европейских городах. Здесь в том числе могут быть отработаны и градостроительные регламенты, которые будут необходимы, чтобы подобные проекты не остались на бумаге. Технологическая долина. Концепция развития технопарка "Ингрия" у станции метро "Улица Дыбенко" должна получить новый импульс развития. Масштаб территории и ее транспортная доступность позволяют сформировать полноценный подцентр всего юго–восточного сегмента Санкт–Петербургской агломерации с высокой концентрацией рабочих мест. В частности, эта площадка может оказаться более достойной альтернативой при возникновении очередных идей по возможному переносу вузов и размещению крупных научных учреждений, в том числе в рамках федеральных программ. Застроить такую территорию торговыми центрами, парковками и апарт–отелями будет обидно, но и оставлять без дела последний большой пустырь возле метро посреди динамично развивающегося района — также неразумно.
Александр Холоднов
Руководитель аналитического центра Urban Pro
“
Правый берег Невского района — это типичный спальный район и в перспективе таковым и останется. Основные факторы, почему он не сможет стать офисным, индустриально–складским и пр., — крайне сложная ситуация с транспортной доступностью. ВСД поможет, но кардинально проблему не решит. До развязок с ВСД еще доехать надо. Левый берег в плане потенциала развития коммерческой недвижимости, на мой взгляд, более перспективен. Территории в районе ул. Профессора Качалова и пл. Бехтерева — вполне сложившийся деловой район с хорошим потенциалом развития. Есть часть перспективных территорий вдоль пр. Обуховской Обороны и в промзоне в Рыбацком. Но появление там новых девелоперских проектов офисной или торговой недвижимости маловероятно. Дело здесь не в локации, а в общей ситуации с экономикой подобных проектов.
Вячеслав Кайгородов
директор департамента консалтинга "БестЪ. Коммерческая недвижимость"
