
Ожидания девелоперов и собственников бизнес–центров относительно взлета арендных ставок в связи с переездом сотрудников структур группы "Газпром" в "Лахта Центр" не оправдались.
В самое высокое здание Европы переедет лишь небольшая часть персонала, поэтому тотального высвобождения площадей в высококачественных офисных зданиях не произойдет.
Башня, которая всегда с тобой. Степень влияния небоскреба "Лахта-центр" пока оценить трудно
Как рассказал Николай Антонов, генеральный директор "МТЛ. Управление недвижимостью", 2018 год прошел для рынка офисной недвижимости без ярких событий, за исключением ввода башни "Лахта Центра". Единственное пополнение в ряду бизнес–центров класса А произошло за счет делового комплекса "Риверсайд", однако компания Setl Group построила его под собственные нужды. Что касается спекулятивного рынка, то здесь нового предложения так и не появилось.
Весьма скромные результаты показал и рынок офисной аренды. По данным Knight Frank St. Petersburg, в 2018 году прошло несколько сделок с бизнес–центрами класса А, самой крупной из которых стала аренда компанией MTS 9,5 тыс. м2 в Петроградском районе. "В течение 2018 году поглощено всего 109 тыс. м?, что сопоставимо с итогами рынка в 2013 году, — комментирует Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg. — При этом 80% арендованных офисов — это офисы класса B".
Крупных инвестиционных сделок с бизнес–центрами в 2018 году было всего две. Летом прошла сделка по продаже БЦ Sinop площадью 22 тыс. м2 за 2 млрд рублей, которая состоялась между инвестгруппой "РВМ Капитал" и АО "Бизнеспроф". Кроме того, компания "Приморское объединение" купила у "Ростелекома" за 476 млн рублей здание площадью 6 тыс. м2 на Большой Морской. По подсчетам Николая Антонова, годом раньше было заключено 12 инвестиционных сделок, и по крайней мере половина из них была совершена с объектами классов А и В+. "Снижение количества инвестиционных сделок прежде всего связано с меньшим объемом предложения на продажу, поскольку в условиях низкой вакантности и роста ставок аренды собственники не готовы избавляться от объектов", — поясняет Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт–Петербурге.
Обманчивые ожидания
Дефицит, который наблюдается уже не первый год, в значительной степени спровоцировал пресловутый "фактор "Газпрома". Не только кризис заставил девелоперов отказаться от планов по строительству новых деловых центров, но и прогноз, что в связи с завершением строительства "Лахта Центра" и переездом в него персонала нефтегазового гиганта в Петербурге в сегменте качественной деловой недвижимости появится много свободных площадей.
Предположение вполне резонное, поскольку, по данным Colliers International, в конце 2018 года структуры группы "Газпром" занимали офисные помещения не менее чем в 50 бизнес–центрах города, 70% из которых — объекты класса А. Однако, как рассказала Алена Мариничева, директор департамента рекламы и маркетинга УК "Адамант", ПАО "Газпром" уже начало переезд своих структур и, по заявлениям представителей самой компании, открытие "Лахта Центра" не спровоцирует рост вакантных площадей в бизнес–центрах класса А. Эксперты Colliers International объясняют это тем, что площади в проекте "Лахта Центр" займут служащие основных подразделении? компании "Газпром", а это чуть более 6 тыс. сотрудников высшего и среднего звена и не более 100 тыс. м2 высококлассных площадей, которые может получить рынок. При этом в общей сложности ПАО "Газпром" и его дочерние компании занимают 424 тыс. м2. "Несмотря на ввод "Лахта Центра", структуры "Газпрома" не торопятся освобождать занятые ими помещения в бизнес–центрах класса А, — подтверждает Николай Антонов. — Учитывая, сколько подразделений у главной сырьевой корпорации России, и инерционность самого "Газпрома", я думаю, что и к 2020 году они освободят крайне мало офисов. Договоры аренды с "Газпромом" заключались на длительный срок, и я не слышал, чтобы какие–то из них были расторгнуты или по ним существенно менялись условия. Со своей стороны, "Газпром" не заявлял о выезде с какого–либо из крупных объектов".
Шпиль замерз. Систему от обледенения "Лахта–центра" тренируют работать экономно
На низком старте
Между тем, по словам Николая Антонова, спрос на офисы класса А стабилен. "Если здание соответствует своему классу по всем параметрам, вакансия там не превышает 2–3%. Некоторые же из них заполнены "под самую крышу", — рассказывает Николай Антонов.
В то же время эксперт полагает, что ожидать нового притока арендаторов в 2019 году не приходится: с ужесточением законодательства и налоговой политики предпринимательская активность падает.
"С открытием метро "Беговая" и дальнейшим вводом "Лахта Центра", — считает Сергей Швецов, генеральный директор УК "Атлантик Сити", — мы наблюдаем высокий спрос на офисы, особенно на пространства большой площади — от одного этажа и больше. Возросла доля арендаторов ИТ–компаний, с 40% до 60% за последний год. Остальные отрасли — это финансовая, строительная".
По мнению Владислава Фадеева, эффект от переезда "Газпрома" в "Лахта Центр" офисный рынок Петербурга ощутит не ранее 2022 года, когда будет заселена вторая очередь объекта.
Согласно прогнозу Colliers International, с реализацией второй очереди "Лахта Центра" и первой очереди делового комплекса "Морская резиденция" в Шкиперском протоке, в котором также поселятся сотрудники нефтегазовой компании, ПАО "Газпром" и его структуры будут занимать в Петербурге порядка 1 млн м2. "Но, скорее всего, освободившиеся вследствие переезда площади будут оперативно заняты другими структурами компании. Вероятно, что возможное высвобождение площадей совпадет с выводом на рынок спекулятивных офисных центров, строительство которых начнется в ближайшее время. Мы видим финальные проработки на этапе проектной документации, и девелоперы почти готовы приступать к строительству", — рассказывает Владислав Фадеев.
Кроме того, по данным Knight Frank St. Petersburg, в настоящий момент на стадии строительства и реконструкции находится 16 офисных центров классов А и В суммарной арендопригодной площадью 117 тыс. м?, которые предназначены для сдачи в аренду, и заявленных к вводу в эксплуатацию в 2019 году.
Однако, по мнению Владислава Фадеева, говорить о подъеме девелоперской активности в целом на рынке Петербурга несколько преждевременно, так как в нецентральных районах экономическая целесообразность запуска проектов пока неочевидна.