Антон Тарануха Все статьи автора
30 августа 2018, 16:33 15885

За границей стабильности. Петербуржцы активизировались на рынке зарубежной недвижимости

Фото: Коллаж Алены Марченко

По итогам первой половины 2018 года спрос петербуржцев на зарубежную недвижимость вырос. Однако покупатели заграничного жилья, как выяснил "ДП", стали осторожнее. Они чаще интересуются инвестиционными перспективами объекта, а сделки из-за валютных колебаний тормозятся.

На протяжении всего 2018 года интерес к инвестициям в заграничное жилье растет, сообщили "ДП" аналитики одного из крупнейших игроков на рынке зарубежной недвижимости Prian. Сложная ситуация с валютными колебаниями усиливает желание покупателей вложить деньги в иностранные метры, чтобы получить гарантированную прибыль в будущем.

Европа по соседству. Спрос россиян на недвижимость в Прибалтике начал расти

Европа по соседству. Спрос россиян на недвижимость в Прибалтике начал расти

6842
Мария Мокейчева

Тенденция повышенного спроса объясняется желанием найти стабильность за пределами родной страны. Между тем на фоне экономического спада покупатели стали вести себя осторожнее, реальные сделки "психологически" притормозились, отмечают в международной консалтинговой компании Knight Frank.

Долгосрочные вложения

"В тот момент, когда курс рубля падает, люди начинает чаще искать недвижимость за границей, но реже — совершать реальные сделки. Для покупок же нужна стабильность курса. Соответственно, с начала 2017 года до начала августа 2018 года спрос стабильно и плавно рос — хотя, разумеется, многое зависит от конкретной страны. Например, в 2017 году (особенно в первой половине) резко вырос интерес к недвижимости в Испании и Греции, в 2018-м он снизился, но все равно существенно выше 2016 года. Испания по-прежнему самое популярное направление у покупателей, а Греция занимает пятое-шестое места", — рассказали эксперты Prian.

По словам руководителя направления зарубежной недвижимости Knight Frank St Petersburg Алины Дашевской, падение курса первым делом влияет на скорость сделки в пределах самого города. Клиенты, приобретающие недвижимость за рубежом, как правило, имеют накопления в валюте и максимум подвержены только "психологическому притормаживанию" в принятии решения, когда ситуация в целом на рынке меняется.

Главный фактор, из-за которого затрудняются или срываются сделки, — завышенные ожидания доходности, отметили специалисты международного брокера Tranio. В целом русские инвесторы стали более искушенными, они часто говорят по-английски, и для них не составляет труда обращаться к иноязычным агентам. Также растет доля инвесторов, которые вкладывают средства в проекты девелопмента. Русские инвесторы осваивают новые инструменты инвестирования на базе недвижимости: самые популярные из них — долевое партнерство и фонды недвижимости.

"Думаю, что в последнее время многие русскоязычные риелторы делают небольшие девелоперские проекты совместно со своими русскими клиентами по схеме долевого партнерства (equity), — поясняет основатель Tranio Георгий Качмазов. — Иностранцы реже так сближаются с русскими клиентами и работают с более продвинутыми из них, которые зачастую получают доступ до фондов через своих швейцарских и английских прайвет-банкиров".

Россияне покупают недвижимость за рубежом, чтобы эмигрировать

Россияне покупают недвижимость за рубежом, чтобы эмигрировать

5055
Ольга Мягченко

Как поясняют участники рынка, сейчас покупатели стали чаще интересоваться инвестиционными перспективами объекта. Даже если человек не собирается зарабатывать на квартире или вилле прямо сейчас, он все равно задумывается, что с ней будет в будущем и какой доход она может принести в дальнейшем.

"Подавляющее большинство — больше 60% — ищет и покупает квартиры, тем более что их доля среди всех предложений больше двух третей. На втором месте по популярности — дома и виллы. А вот земельные участки или коммерческие объекты объективно редкие категории запросов, все-таки доля тех, кто всерьез рассматривает возможность строительства или масштабных инвестиций, не превышает 2-3%", — рассказал главный редактор портала по поиску зарубежной недвижимости Филипп Березин.

Алина Дашевская согласна, что большой процент покупателей стал продумывать наперед, насколько удачно объект может быть реализован впоследствии. "Например, в Лондоне все чаще интересуются небольшими квартирами для инвестиций: квартиры с одной спальней по невысокой цене наиболее сложно найти — как в аренду, так и на продажу. За подобными вариантами всегда охотятся", — говорит она.

Эксперт по зарубежной недвижимости агентства CENTURY 21 Milestone Антон Андреев добавляет, что сейчас также повышается спрос на продажу летнего жилья на средиземноморских курортах, что связано с возрастающими расходами таких объектов в межсезонье. "Поэтому собственники продают такое жилье и инвестируют в объекты для постоянного проживания. Особый интерес сейчас отмечается к Германии, Великобритании и США. С точки зрения покупки объекта и его последующей сдачи в аренду, в ближайшие два года будут оставаться актуальными Берлин и Франкфурт-на-Майне, но ситуация меняется — арендные ставки опускаются вниз, а стоимость возрастает", — говорит Андреев.

Финский эксклюзив

Среди самых популярных направлений у петербуржцев — Испания, Болгария, Германия, Италия, Греция, Турция, Чехия и Черногория. Отличий от общероссийского спроса практически нет. Единственная страна, недвижимость в которой особенно нравится жителям Северной столицы в силу географических причин, — соседняя Финляндия. В 2018 году она вошла в топ-10 самых популярных локаций в целом по России, в то время как среди петербуржцев поднялась на второе-третье места.

Средний чек реальных сделок в последние 2-3 года практически не изменился. Разброс цен зависит от страны. Например, в Болгарии он равен 30-40 тыс. евро, в Испании — 130 тыс., а в Италии превышает 250 тыс. евро.

"Цены в большинстве стран, где покупают недвижимость россияне, выросли за год в пределах 5-7% — в национальных валютах, разумеется. Конечно, есть исключения. Например, недвижимость в Чехии (I квартал 2018-го относительно I квартала 2017-го) подорожала на 7,5%, но в Праге, где проходит до 90% сделок с участием иностранцев, новостройки за 2017 год подорожали почти на 20%. В Латвии средние цены выросли на 13,7%, в Португалии — на 12,2%. Недвижимость, которая привлекает иностранцев (не только россиян), обычно дорожает быстрее рынка, поскольку спрос на нее выше", — добавил Березин.

По данным Tranio, средний чек при покупке недвижимости составляет порядка 300 тыс. евро. Сумма инвестиций в более дорогом сегменте начинается от 1 млн евро, и связано это в первую очередь с приобретением паспорта, подсчитали в Knight Frank.

Фото: prian.ru

Гражданство бонусом

По оценке представителей рынка, за последнее время значительно вырос интерес к иммиграции: как главную цель покупки ее в начале года заявляли около 45% потенциальных покупателей. Для сравнения: в 2014 году этот показатель находился на уровне около 15%. Особый интерес вызывают страны, имеющие привлекательные программы получения вида на жительство (ВНЖ) при покупке недвижимости, — Греция, Испания, Португалия.  

"Дом или квартиру как место для собственного отдыха выбирают 25-30% покупателей. 15-20% как главную цель называют инвестиции. Но — важный момент — за последние 3-4 года люди стараются подобрать объект, способный решить сразу несколько задач: например, покупают виллу в Греции, получают ВНЖ и рассчитывают на рост цен. Поэтому возможность получить доход или по крайней мере не прогадать в той или иной степени волнует всех", — рассуждает Филипп Березин.

В Knight Frank также подтверждают тренд на высокий спрос недвижимости, которая дает россиянам право получить иностранное гражданство. К примеру, за 8 месяцев 2018 года количество заявок россиян на покупку жилой и коммерческой недвижимости на Мальте и Кипре увеличилось на 40%.

"Паспортная программа Мальты, запущенная с 2014 года и изначально рассчитанная на 10 лет, является очень популярной не только среди россиян, но и среди граждан других стран. По неофициальным данным, на данный момент уже подано более 1,6 тыс. заявлений из 1,8 тыс. возможных. На Кипре за 7 месяцев 2018 года было продано 5,4 тыс. объектов недвижимости, рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 25,5%", — сообщили в компании.

По условиям мальтийской программы кандидат на получение гражданства должен внести вклад в национальный фонд страны в размере 650 тыс. евро, а также инвестировать 150 тыс. евро в утвержденные финансовые инструменты, которыми чаще всего бывают государственные облигации. Кроме того, заявитель обязуется приобрести жилую недвижимость на Мальте минимальной стоимостью 350 тыс. евро или арендовать ее на фиксированную сумму. В обоих случаях срок владения должен составлять не менее 5 лет.

Стоимость кипрского паспорта составляет 2 млн евро, при условии что инвестор приобретет недвижимость на сумму не менее 0,5 млн евро. По словам директора департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марины Шалаевой, если в прошлом году с целью участия в паспортной программе Кипра покупали преимущественно жилую недвижимость (около 70% всех сделок), то в 2018 году уже наблюдается растущее количество сделок с коммерческой недвижимостью, в особенности с отелями и апарт-отелями, так как качественной инфраструктуры на Кипре не хватает.

"Особенно интересными для инвестора являются участие в девелоперских проектах совместно с местными застройщиками, а также покупка объектов под реконструкцию. Такие проекты не только подходят под программу, но и являются интересными с точки зрения потенциальной доходности — от 20%", — подчеркнула Шалаева.

Оживление рынка

В отчете Prian за 2017 год указано, что практически во всех странах, которые вызывают интерес у русскоязычных покупателей, кризис на рынке недвижимости закончился. Более того, наблюдается резкий рост внутреннего спроса на объекты, которые раньше покупали в основном иностранцы. Кроме того, впервые с 2014 года аналитики зарегистрировали рост числа потенциальных покупателей — на 13,1% за год. В 2016 году интерес снижался на 5,9%, в 2015-м — на 3,05%. Все эти выводы говорят о том, что рынок инвестиций в жилье за рубежом восстанавливается.

"Портрет собственника" практически не изменился: по-прежнему заграничными квадратными метрами интересуются люди от 25 лет, проживающие в крупных городах и занимающиеся бизнесом. Самые частые причины инвестирования — экономическая и политическая стабильность в стране приобретения недвижимости, выяснили в Tranio. Средний срок инвестирования — 7 лет, ожидаемая доходность — 7%. Снижается доля запросов на самую дешевую недвижимость за рубежом. В 2017 году 42% потенциальных покупателей искали объекты стоимостью до 100 тыс. евро, в то время как в 2016 году таких заявок было 65%.

Впервые за пятилетний период Центральный банк РФ фиксировал снижение объема операций по покупке зарубежной недвижимости по итогам II квартала 2014 года. По сравнению с аналогичным периодом предыдущего года инвестиции сократились с $526 млн до $473 млн. В 2016 году спрос на зарубежные апартаменты снизился еще на 4,8%. При этом пятерка самых популярных среди покупателей и арендаторов стран долгое время оставалась неизменной, внутри нее лишь происходило перераспределение мест. В топ-5 всегда входили Испания, Болгария, Италия, Германия и Греция.

В декабре 2017 года сервис по аренде и продаже жилья ЦИАН сообщал, что поток денежных переводов из России за рубеж с целью оплаты недвижимости вырос на 25% и составил $775 млн. В прошлом году этот показатель достигал $621 млн. Такие денные подтверждались статистикой Центробанка.

Старший консультант по инвестициям Tranio Анна Боярчукова отметила, что в I квартале 2018 года объем трансграничных переводов физических лиц на операции с зарубежной недвижимостью составил $241 млн — на 28% больше, чем за тот же период в 2017-м. С января по август 2018-го Tranio получил столько же заявок на покупку недвижимости за рубежом, сколько за весь 2017 год.

С каждым годом процедура проверки легальности средств на покупку зарубежной недвижимости становится жестче. По словам юриста Екатерины Шабалиной, это связано с необходимостью соблюдать расширяющиеся требования общеевропейских и национальных директив по AML/CFT (противодействие отмыванию преступных доходов и финансированию терроризма). Например, уже при открытии клиенту счета банки запрашивают документы, подтверждающие доходы. Это могут быть налоговые декларации, документы, подтверждающие продажу имущества, получение наследства, дивидендов и т. д. Если клиент в последующем переводит сумму существенно большую, чем видно из представленных документов, у банка могут возникнуть вопросы и потребуется дать дополнительные объяснения. Иначе банк отклонит операцию.

Однако, согласно последнему исследованию Tranio, в целом это не самая распространенная проблема, с которой сталкиваются россияне при покупке недвижимости за рубежом: только четверть иностранных риелторов отметили ее как причину, из-за которой срываются сделки. Но она более распространена в Латвии, Австрии и США, Испании, Чехии. "В США и Испании исторически строгое отношение к подтверждению средств, — комментирует Георгий Качмазов. — В Латвии ситуация особенно испортилась на фоне краха банка ABLV и других новостей о преследовании "русских денег". В Чехии до недавнего времени было вольготно, но, видимо, и там начали закручивать гайки".

Новости партнеров
Реклама