Участники рынка и эксперты продолжают готовиться к отмене долевого строительства. В первую очередь это заключается в поиске альтернативных источников финансирования, наиболее очевидными из которых видятся банковские кредиты и выпуск облигаций.
На сегодняшний день долевое строительство является основным источником финансирования строительства жилья. Об этом говорит хотя бы тот факт, что около 80% квартир раскупается до сдачи дома в эксплуатацию. "После завершения строительства в среднем по рынку остаются непроданными лишь 10-20% квартир, по нашей компании показатели еще ниже", — говорит председатель совета директоров "Полис Групп" Дмитрий Смирнов.
Традиционно большинство девелоперов на стадии нулевого цикла — с момента подготовки котлована и до возведения третьего-четвертого этажа — продает около 10-30% квартир, рассказывает директор по развитию компании ProExpert Полина Яковлева. При этом застройщик регулирует привлечение инвестиций, равномерно распределяя их по мере готовности проекта.
В последние годы отмечается повышение доли предложения в домах на высокой стадии готовности или уже сданных, отмечает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков, но это касается в основном элитного жилья, которое приобретается преимущественно на финальном этапе строительства.
Плюс к цене
Сейчас только в том случае, если удалось привлечь финансирование на весь проект или у девелопера есть необходимый объем собственных средств, он будет продавать квартиры по максимальной цене в высокой степени готовности. Но в скором времени, при отмене ДДУ, по такой схеме будет работать весь рынок. "К сожалению, по тем тенденциям, что мы сейчас видим, такая задача поставлена, и все к этому идет, — комментирует ситуацию Дмитрий Смирнов, — но это займет 2-3 года минимум".
Как отмечает Николай Пашков, преимущество привлечения дольщиков для застройщика в том, что дольщики — это, по сути, бесплатные или почти бесплатные денежные средства, которые получает девелопер в процессе строительства. Теперь же наиболее реальным способом финансирования становится банковское кредитование, поскольку, по словам Полины Яковлевой, эти структуры обладают большим объемом заемных средств, нежели инвестиционные фонды и частные инвесторы.
Таким образом, резюмирует Дмитрий Смирнов, дешевые деньги, привлекаемые от дольщиков, превратятся в дорогие банковские, поскольку никто не гарантирует каких-то специальных условий кредитования для застройщиков, а банки воспринимают строительную отрасль как высокорискованную. Такой подход, по мнению Дмитрия Смирнова, не совсем оправдан, так как количество обанкротившихся или закрытых банков в разы выше, чем строительных компаний, ушедших с рынка.
Естественно, себестоимость строительства для застройщиков увеличится как минимум на ту стоимость заемных денег, которая будет на рынке на тот момент. "Мы ожидаем роста цены сначала себестоимости строительства, а потом, исходя из этого, и продажной цены на рынке на 20-30%", — прогнозирует Дмитрий Смирнов.
По словам Николая Пашкова, в условиях нерастущих доходов граждан это может привести к уменьшению спроса и объемов строительства, сокращению строительной отрасли, которая занимает довольно значительную долю в экономике мегаполисов с востребованной недвижимостью, таких как Москва, Петербург и др. "Произойдет вымывание с рынка небольших игроков, которые не смогут справиться с новыми условиями", — отмечает Дмитрий Смирнов.
Кроме того, при отказе от ДДУ рынок придет к тому, что цена на вторичном рынке (хрущевки, брежневки, "корабли") начнет снижаться: метр в "стройке" будет дороже вторички, и разница в стоимости будет только расти, отмечает Полина Яковлева. Это также уменьшит спрос на новостройки. А многие застройщики уже сейчас начинают выстраивать маркетинговые компании на этом, привлекая покупателей анонсом, что скоро цена вырастет из-за отмены ДДУ.
Не кредитом единым
Помимо дорогих банковских кредитов, одним из возможных способов привлечения средств застройщики называют выпуск облигаций и продажу их на рынке. "Крупные, уже устоявшиеся компании проводят облигационные займы, есть примеры "Группы ЛСР", "Эталона", Setl City, — рассказывает Дмитрий Смирнов. — Мы тоже предварительно изучаем такую возможность".
Но если добросовестные крупные компании имеют какую-то легальную возможность работать на рынке в новых условиях, то менее сильные игроки, возможно, будут искать более экзотические схемы взаимодействия с потенциальными покупателями. Например, по словам Дмитрия Смирнова, на рынке опять могут появиться жилищные кооперативы, которые раньше процветали, но постепенно исчезли с рынка после активного внедрения долевого строительства. "Я думаю, что их появление может привести в итоге к большим рискам, поскольку эти схемы как бы не являются незаконными, но не прописаны на легальном уровне", — поясняет Дмитрий Смирнов. По его словам, основным достоинством 214-го закона является то, что на рынке полностью исчезла проблема двойных продаж, которая существовала до конца 2000-х. А появление квазисхем будет приводить к возникновению такой проблемы.
Пока застройщики видят больше минусов, чем плюсов от перспектив отмены долевого строительства. Так что очевидно, что от властей потребуется серьезная проработка того, как будет происходить переход на новые модели строительства, чтобы это не привело к социальной напряженности или проблемам на строительном рынке.
