Фото: Андрей Дорожный

Крен в управлении. Кризис заставил собственников коммерческой недвижимости Петербурга экономить

За 1,5 года рынок управления коммерческой недвижимостью Петербурга прибавил всего 2%, хотя до этого рос на 5% в год.

Кризис замедлил рост рынка профессионального управления коммерческой недвижимостью Петербурга. За последние 1,5 года рынок прибавил всего 2%. Эксперты объясняют происходящее тем, что собственники объектов стремятся "держать руку на пульсе" и экономить. Они тратят деньги на содержание собственных УК, а внешних управляющих приглашают как консультантов. Курс на децентрализацию рынка управления будет актуален еще как минимум пару лет, считают участники рынка.

Задержка в развитии

Рынок управления недвижимостью в Петербурге возник в конце 1990–х годов с появлением в городе первых офисных комплексов, торговых центров и индустриальных парков. К настоящему моменту его оборот оценивается в 5–8 млрд рублей в год.

Под контролем крупных сетевых игроков находится около 47% от общего объема рынка управления. Остальное — территория ответственности мелких управляющих, в портфеле у которых один или несколько коммерческих объектов. "Собственники недвижимости быстро поняли, что привлечение профессиональной УК зачастую позволяет получить большую прозрачность всех финансовых потоков, повысить эффективность бизнеса и его капитализацию, и стали массово привлекать профессионалов", — говорит гендиректор УК "МТЛ" Николай Антонов.

По его данным, за 8 лет, с 2008 по 2015 год, доля петербургских объектов в управлении крупных внешних УК выросла с 10 до 45%. В доверительном управлении оказались некоторые складские и логистические помещения Петербурга, порядка 14% бизнес–центров высокого класса, около 12% торговых площадей и почти 10% апартаментов (см. "Доли недвижимости...").

Но после девальвации рубля в 2014 году развитие рынка внешнего управления коммерческой недвижимостью замедлилось. "И, по прогнозу, до 2020 года рост по сравнению с 2015 годом не превысит 5%", — говорит Николай Антонов.

Cкупой платит дважды

Эксперты отмечают, что главная причина происходящего — стремление собственников недвижимости сэкономить в кризис.

"Средние ставки аренды на офисные площади в Петербурге за 2 года снизились на 5–7%, на торговые — на 3–5%, на складскую и промышленную недвижимость — на 5%. А стоимость содержания имущества из–за роста только коммунальных тарифов увеличилась на 7–10%. Собственники пытаются удержать падающую маржу и в первую очередь отказываются от услуг внешних управляющих, беря их работу на себя", — говорит генеральный директор Docklands development Екатерина Запорожченко. "Это позволяет экономить 10% (в некоторых случаях — до 20%) от годового арендного дохода, который аккумулирует объект недвижимости. Именно столько стоит сегодня услуга внешнего управляющего", — добавляет Павел Бережной из ГК "С. Э. Р.".

"На самом деле экономия получается сомнительная. Рано или поздно собственник начинает задумываться о создании собственного штата для управления активами. Сталкивается с проблемой поиска квалифицированных кадров. И опять привлекает профессиональную УК (правда, на короткий срок) для постановки процессов, создания и обучения команды и последующего аудита", — говорит Елена Кислицына из JLL. А по словам Николая Антонова из МТЛ, нередко дело заканчивается приобретением франшизы крупной сетевой УК, под брендом и по стандартам которой собственник дальше оперирует у себя на объекте. "Франшиза — дело для рынка новое. Но перспективное", — говорит он.

"Так что в итоге может получиться, что формирование и содержание собственной команды обойдется на 10–40% дороже для владельца, чем услуги внешней УК. Но в удаленной перспективе вложения в бизнес все равно окупятся", — добавляет Наталья Скаландис из NAI Becar.

Все дело в кризисе

Эксперты считают, что наметившийся курс на децентрализацию рынка управления коммерческой недвижимостью будет актуален минимум до 2020 года.

"Пока мы не преодолеем последствия кризиса, стремление собственников держать все под контролем не ослабнет. И они будут держать руку на пульсе, даже теряя деньги. Такова психология бизнесменов. Но после кризиса ситуация отыграет назад", — уверен Андрей Тетыш из АРИН.

Главный фактор развития рынка управления недвижимостью — наличие объектов, нуждающихся в таком управлении. Если их количество увеличивается, рынок оживает. И здесь есть две противоположные тенденции. С одной стороны, драйвером становятся кризисы, из–за которых появляется много объектов, нуждающихся в антикризисном управлении. С другой — на растущем рынке больше непрофильных девелоперов, строящих один–два объекта, которым тоже необходима профессиональная управляющая компания, чтобы непрофильный актив начал приносить прибыль. Так что и кризис, и подъем рынка для этого сегмента — благо.
Анна Никандрова
Тот, кто считает, что лучше управлять самому, управляет сам, а те, кто работает с внешними, остались с ними. И это зависит не от состояния рынка, а исключительно от психологии собственника. Самый тонкий аспект в этом бизнесе — почему кто–то нанимает внешнего управляющего и много лет с ним работает, а кто–то, даже при том, что у него нет развитой сети своих активов недвижимости, все предпочитает делать самостоятельно. Хотя создать комплексную структуру — дело очень затратное. Это все равно что создавать службу эксплуатации для одного ТСЖ, не ставя себе целью взять в управление 1 млн м2 жилья.
Юрий Борисов
Юрий Борисов
управляющий партнер "АйБи Групп"
Наталья Ковтун, Надежда Фёдорова Все статьи автора
21 апреля 2017, 00:02 1452
Новости партнеров
Реклама