О том, как общественные протесты сдерживают развитие города, о бюрократических барьерах, а также о комплексном освоении территорий и о перспективах развития малоэтажной застройки рассказал в интервью генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов.
В субботу на Марсовом поле прошел градозащитный митинг. Как вы относитесь к общественному регулированию застройки, в частности протестам, митингам против каких–то отдельных проектов?
— Все протесты можно разделить на несколько категорий. Часто инициатором того, чтобы не строили здание или изменили его планировочное решение, выступают жители близлежащих домов. Тогда они начинают выдумывать поводы, чтобы отменить уже выданные разрешения.
Вторая категория — это протесты с политической составляющей, когда проекты попадают под критику не конкретных людей, связанных с тем или иным объектом, а политических движений, партий, которые зарабатывают на этом свои дивиденды, получая пиар на отмене той или иной стройки. Такие протесты, поддержанные активистами, для строителей более существенны, так как имеют, как правило, более широкий резонанс.
Один из резонансных проектов — "Планетоград", строящийся около Пулковской обсерватории. К какой категории вы бы отнесли данный конфликт?
— Скажу так: людей, которые протестуют против строительства рядом со своим домом или во дворе, можно понять, так как это непосредственным образом влияет на их жизненный уклад. Но когда вопрос касается комплексного освоения территорий, когда протесты начинаются против проектов строительства буквально в чистом поле, то это странно. Казалось бы, нужно радоваться: город развивается, появляется новое современное жилье, куда могут переехать молодые семьи с детьми. Причем в данном случае речь идет о малоэтажном жилье — для Петербурга это редкость. Это как раз пример улучшения качества жизни. При этом проект подготовлен по всем правилам, со всеми согласован — с городом, аэропортом. Пулковская обсерватория согласна. Никаких нарушений с точки зрения научной деятельности это не несет — об этом, кстати, на днях заявила специальная рабочая группа РАН. Но при этом возникает какая–то волна протеста, которая не связана ни с качеством жизни, ни с влиянием на науку. Возможно, это какие–то политические мотивы.
В таком случае чем руководствуются горожане, выходя протестовать?
— Когда жители выходят протестовать, они ориентируются в первую очередь на графические изображения или на документы, которые они получают от активистов, на материалы СМИ. А в СМИ информация часто подается однобоко, иные авторы не гнушаются и ложных высказываний, и подтасовки фактов. И оценка ситуации, которую предлагают общественности, зачастую не имеет ни достаточной профессиональной, ни объективной основы. Между тем жилищный проект — это огромный труд, проделанный специалистами в градостроительной сфере. Прежде чем спроектировать жилой комплекс, выйти на какие–то объемно–планировочные решения, по объектам или микрорайону проводится большая работа, которая занимает многие месяцы, а то и годы. Любое решение жестко контролируется городскими властями и требует обоснования, не только градостроительного, но и технического и технологического, связанного с изысканиями и другими ограничениями, которые существуют при стройке. Количество нормативных актов, которые регулируют строительство и обязательно учитываются застройщиком при подготовке проектной документации, превышает десятки и сотни. И когда застройщик выходит на площадку — это результат многомесячных, многолетних согласований, поиска решений, которые устраивали бы все стороны. И если строительство стартовало — значит, компания выполнила все требования к своему проекту.
Есть ли легальные способы у жителей города влиять на градостроительную политику?
— Все проекты проходят общественное обсуждение, кроме того, горожане участвуют в обсуждении правил землепользования и застройки, Генерального плана. Именно здесь они должны проявлять свою социальную активность, выражать свое мнение. И если при обсуждении никаких сомнений не высказывалось относительно того, можно ли вести застройку в той или иной зоне, то после того, как участки выделены под застройку, протестовать уже нелогично. Кто модерирует эти волнения? Кому это нужно? Понятно, что не горожанам, которые хотели бы жить в новых домах, что и показывают объемы продаж строящегося жилья. А такие ситуации, безусловно, негативно влияют на инвестиционный климат в городе.
На подготовку и согласование проектов уходят годы. Есть ли улучшения в ситуации с бюрократическими процедурами в сфере строительства?
— Перспективы, безусловно, есть. Городское правительство активно занимается этой проблемой, с прошлого года эту работу возглавил губернатор города. Есть результаты, но есть и к чему стремиться. В частности, очень серьезной проблемой является утверждение проектов планировки территорий. Так, несмотря на многочисленные обращения нашего объединения, до сих пор не внесены необходимые изменения в постановление правительства о порядке согласования и утверждения ППТ. В частности, не создана согласительная комиссия, которая могла бы урегулировать разнонаправленные требования, которые возникают у комитетов при комплексном освоении территорий. Например, комитет по образованию хочет построить школу, по транспорту — разворотную площадку, а по благоустройству — снегоплавильную камеру. И все это в одном месте. Бегать и со всеми договариваться приходится инвестору, хотя на самом деле это проблема городских властей, и они должны определять то, как будет развиваться территория.
Как в дальнейшем будет развиваться городская застройка?
— Что нам оставляет законодательство с точки зрения застройки Петербурга? В центральной части города нельзя строить, и мы это понимаем. Мы, как и все, хотим сохранить прекрасное наследие Петербурга и, будучи строителями, активно участвуем в реконструкции исторических зданий.
Какие инструменты у нас остаются? Редевелопмент промышленной застройки движется очень тяжело и трудно. Там очень много объектов в федеральной собственности, при приватизации заводы часто были разделены между десятками и сотнями собственников, и объединение активов требует больших затрат. Многие из промышленных зданий находятся в кварталах, примыкающих к историческому центру городу, в связи с чем тоже возникают определенные ограничения. Второй вариант — реновация пятиэтажек, которая тоже идет непросто. Фактически остается только комплексное освоение новых территорий. Именно оно является основным трендом и в ближайшие годы будет доминировать.
При дефиците участков в черте города строители стремятся по максимуму использовать землю и строят высокие дома.
— Да, если это позволяют правила землепользования и застройки, которые ограничивают высоту. И если это укладывается в экономическую модель для застройщика, при которой он может выполнить социальные обязательства, но при этом не обанкротить компанию. Сегодня социальная нагрузка приводит к резкому сокращению доходности проектов и ставит компании, особенно небольшие, на грань потенциального банкротства. Это острая проблема, которая стоит сегодня перед строительным сообществом. Считаю, нужны единые правила в отношении того, сколько при строительстве жилья должно накладываться обязательств по школам, садам, больницам и т. п. Сейчас решения каждый раз принимаются в индивидуальном порядке, и диапазон требований достаточно широк. Чтобы подход был единым, мы предлагаем создать Фонд социальных обязательств, куда застройщик может либо перечислять деньги, либо он может сам строить, но при этом фонд должен учитывать объем средств, которые были вложены в реализацию проекта.
Есть ли в таком случае перспективы у малоэтажного строительства?
— Если мы посмотрим на развитие таких столиц, как Хельсинки, Стокгольм, то практика строительства малоэтажных городов–спутников с высокой экологической составляющей — это главный тренд, который там существует. И не только на Севере, но и в Центральной Европе. Это очень стильное направление. И мы видим, что малоэтажное жилье выбирают многие люди, которые уже пожили в центре города и понимают все проблемы, связанные с этим: транспортная доступность, парковки, экология, отсутствие мест для прогулки. Альтернативой может стать малоэтажный город–спутник, решающий все эти вопросы. Уход от высокоэтажной стройки, которая приводит к образованию городов–муравейников, — это большая перспектива, это такой формат, в котором многие, в том числе состоятельные петербуржцы, захотят в будущем жить.
Биография
Алексей" Белоусов
С 1990 по 1998 г. — руководитель предприятий, специализирующихся на проектировании и строительстве.
В 1998–2007 гг. и 2009–2011 гг. — депутат Законодательного собрания Санкт–Петербурга.
С апреля 2007 г. — генеральный директор Ассоциации "Строительно–промышленный комплекс Северо–Запада", в дальнейшем реорганизованной в СРО А "Объединение строителей Санкт–Петербурга".
Справка
СРО" Ассоциация "Объединение строителей Санкт–Петербурга"
22 апреля 2009 г. НП "Объединение строителей СПб" получило официальный статус СРО.
В состав объединения входят около 1000 строительных компаний с оборотом около 150 млрд рублей.
Ежегодно компаниями — членами объединения строится более 80% жилой и коммерческой недвижимости Санкт–Петербурга.
