Активность на рынке коммерческой недвижимости сдерживается высокой ключевой ставкой.
Общий объём инвестиционных сделок на рынке недвижимости Петербурга по итогам первого полугодия 2025 года превысил 40 млрд рублей. Это соответствует аналогичному периоду 2024 года. Но есть существенная разница: если в 2024–м к середине года рынок раскачался, создав предпосылки для кратного роста во втором полугодии, то в 2025 году к лету активность инвесторов существенно снизилась. Очевидно, что это связано с высокой ключевой ставкой.
В прошлом году до середины июля она составляла 16%, к концу октября выросла до 21% и лишь недавно, в середине июня, снизилась до 20%. С такой ставкой и отсутствием чётких сигналов по снижению "ключа" профессиональные инвесторы, как и конечные пользователи, не спешат снимать деньги с депозитов.
Закрытые по итогам периода сделки по большей части стали итогом прошлогодних договорённостей. Так, крупнейшей в первом полугодии стала продажа логистического комплекса "Адмирал" на Волхонском шоссе площадью около 110 тыс. м2, арендованного Ozon. Окончательные документы и регистрация прав оформлены в январе, при этом известно, что договорённости между сторонами шли в 2024 году.
Покупателем выступило ООО "Сбережения Плюс" (сейчас компания называется "ВИМ Сбережения", прежнее название — "ВТБ Капитал Пенсионный резерв"), продавцом — ООО "Логистическая группа “Адмирал”" Юрия и Дмитрия Саулиди. Стоимость сделки, по данным "ДП", составила около 7,5 млрд рублей.
Крупнейшая сделка в торговом сегменте — продажа Outlet Village Пулково, который вместе с "Outlet Village Белая Дача" в подмосковных Котельниках у американской Hines купила инвестиционная компания "Кама Капитал". Стоимость сделки не раскрывается. Из–за того что продавцом выступала иностранная структура, продажа требовала согласования на правительственной комиссии. По оценкам консультантов, стоимость петербургского объекта могла составить около 5 млрд рублей. Площадь аутлета — около 35,5 тыс. м2.
Другой заметной сделкой в торговом сегменте стала продажа ТЦ "Адмирал" на Малой Морской улице, который приобрела компания миллиардера Андрея Фоменко, владельца сети бизнес–центров "Сенатор". Её стоимость оценивается в 1,4–1,5 млрд рублей. Очевидно, что в планах нового собственника может быть перепрофилирование объекта под офисы, но пока что "Адмирал" продолжает работать в прежнем режиме.
В списке заметных сделок на рынке коммерческой недвижимости также можно выделить покупку структурой компании "Арсенал" имущественного комплекса АО "Государственный оптический институт имени С. И. Вавилова" на Кадетской линии В.О. за 2,8 млрд рублей, покупку КВС бывшей тюрьмы "Кресты" на Арсенальной набережной за 1,135 млрд рублей, приобретение "Балтийским берегом" складского комплекса на Софийской улице у компании "Невская логистика" за 0,9 млрд рублей, покупку компанией Андрея Недбаева особняка Нарышкиных–Трубецких на улице Чайковского, ранее принадлежавшего обанкротившейся "Интарсии", за 0,6 млрд рублей.
В жилом сегменте девелоперы в этом году заметно снизили свою активность по покупке участков и новых проектов, однако отдельные сделки до сих пор проходят. Например, зимой Fizika Developmеnt приобрела у "Группы ЛСР" участок с готовым проектом на Матисовом острове, а недавно продала компании PLG свой проект на Заставской улице.
Участники рынка отмечают, что в данный момент в продаже находится достаточное количество инвестиционно привлекательных активов, к которым есть интерес со стороны потенциальных покупателей. Однако ожидать продаж можно лишь при существенном снижении цены или после понижения ключевой ставки — заёмное финансирование при текущих 20% крайне дорого.
“
"Снижение ставки на 1 п. п. хотя и стало позитивным сигналом для рынка, но существенно не повлияло ни на готовность инвесторов входить в новые сделки, ни на стоимость кредитов. Все ждут более существенного снижения, тогда на рынок недвижимости в том числе пойдут деньги с депозитов, а ставки по кредитам снизятся до приемлемого в реалиях сегодняшних финмоделей уровня. Пока что мы видим, что инвесторы присматриваются к новым активам, внимательно изучая их, чтобы в нужный момент успеть приобрести. Петербург остаётся самым привлекательным в России рынком с точки зрения порога входа и сроков окупаемости", — говорит заместитель руководителя департамента продаж Российского аукционного дома Дарья Гончарова.
Помимо огромного отложенного спроса IBC Real Estate из тенденций отмечает ожидание выхода на рынок банкротных активов, высокий спрос на относительно недорогие лоты, дальнейший рост и развитие рынка ЗПИФ и паузу со стороны немногочисленных оставшихся в Петербурге иностранных компаний — владельцев недвижимости.
Офисы дорожают
Ситуация в офисном сегменте с точки зрения аренды за полгода кардинально не изменилась. Вакансия незначительно выросла из–за ввода в эксплуатацию новых бизнес–центров, но по–прежнему составляет менее 5%. Столь низкий показатель работает на арендодателей, которые сегодня имеют возможность придирчиво отбирать арендаторов и существенно повышать ставки по перезаключаемым договорам.
На качественных объектах класса А с дефицитом свободных площадей и листом ожидания индексация составляет порядка 30% по сравнению с прежним договором. При нехватке альтернатив и нелюбви к переездам компании вынуждены соглашаться на новые условия. В ближайшее время предпосылок для снижения динамики роста ставок не предвидится, считают консультанты.
Основной объём сделок сегодня приходится на небольшие помещения, площадью 300–500 м2. Таких запросов много, но существенного влияния на общие показатели поглощения они не оказывают. В текущих реалиях сделки даже по 1500 м2 считаются крупными, хотя раньше они не всегда попадали в отчёты аналитиков. Крупнейшей публичной сделкой по итогам периода можно назвать аренду ООО "Центротех — Инжиниринг", дочерней структурой "Росатома", бизнес–центра площадью около 5 тыс. м2 на 25–й линии В.О., 8.
Склады остывают
В складском сегменте, в последние годы наиболее динамично развивавшемся, с конца прошлого года фиксируется охлаждение спроса, которое уже привело к снижению запрашиваемых ставок. Связано это не только с тем, что спрос ощутимо снизился, но и с тем, что на рынок вышло порядка 150 тыс. м2 площадей, предлагаемых в субаренду.
"Мы видим реальное снижение спроса и буквально единичные запросы на аренду при полном отсутствии запросов от маркетплейсов, которые долгое время были буквально двигателем складского рынка. По рынку ходят логистические компании, но больше в плане мониторинга рынка с целью переговоров с текущими арендодателями. У арендаторов уже сложилось ожидание снижения ставок, что пока не сильно бьётся с мироощущением арендодателей. На рынок выходят опции субаренды, и это тоже сильный фактор — это и увеличивает скрытую вакансию, и играет против ставок", — комментирует старший директор, руководитель офиса CMWP в Петербурге Андрей Амосов.
Похожая, по его словам, ситуация наблюдается в сегменте light industrial. "Многие, кто хотел реализовывать проекты в прошлом году, поставили их на стоп. Ключевая ставка — основной фактор. Отсутствие промышленной ипотеки — тоже, — поясняет Андрей Амосов. — Заявлено несколько качественных проектов, но надо подождать конечного результата. На мой взгляд, истории, когда любой желающий строил в поле коробку и называл это light industrial и это отрывалось с руками и ногами, уходит в прошлое. Будущее за институциональными игроками, обеспечивающими нужную среду для резидентов и в части коммуникаций, и в части, вполне вероятно, финансирования".
Локальная торговля
Сегмент торговой недвижимости в этом году обещает показать выдающийся по сравнению с прошлыми годами показатель — в августе планируют открыть первый за последние 10 лет крупный торговый центр — "Голливуд" у станции метро "Пионерская". Пока что рынок довольствуется открытиями районных торговых комплексов, которые как формат интересны и девелоперам, и арендаторам. Особенно актуальны они для районов новостроек.
В целом участники отмечают, что сегодня рынок как будто находится на каникулах: если в прошлые годы фактор сезонности переставал быть заметным и активность была высокой даже летом, то сейчас многие компании взяли паузу до осени.
