Незаконный захват нескольких метров может привести к лишению бизнеса. Предприниматель Александр Крюков, который производит деревянные лестницы 16 лет, рискует потерять все из-за ошибки геодезистов десятилетней давности. Выкупать занятую под ангар землю бизнесмен вынужден на торгах. Такие ошибки нередки, а доказать свои права нелегко.
Владелец компании "Руслесенка" Александр Крюков (ИП "Крюков") рискует лишиться бизнеса, которым он занимался 16 лет. КИО имеет право расторгнуть с бизнесменом договор аренды на 2133 м2. На этой территории в пос. Парголово у бизнесмена находится производство комплектующих для деревянных лестниц и деревообрабатывающего оборудования.
Поводом расторгнуть договор аренды с бизнесменом для КИО могут стать занятые предпринимателем 10 лет назад самовольно 218 м2 земли, где он построил ангар для деревообработки.
Как говорит Александр Крюков, получив в аренду в 2005 году участок площадью 2133 м2, он провел межевание и начал строительство производственных построек, одна из которых, как выяснилось позже, вышла за границы арендуемого участка.
Александр Крюков так пояснил "ДП", почему ангар оказался за пределами арендуемой бизнесменом территории: "Прежде чем мы получили договор аренды, комитет по земельным ресурсам проводил межевание территории, а Федеральная кадастровая палата – кадастровый учет обследованного КЗР участка. В 2014 году выяснилось, что кадастровые инженеры ООО "Геора" при работах допустили кадастровую ошибку чересполосицы, ее не заметили специалисты Выборгского районного отдела КЗРиЗ и в Федеральной кадастровой палате. Полагаясь на документы, полученные при заключении договора аренды, я возводил производственные объекты, один из которых, ангар, как выяснилось потом, вышел за пределы арендуемой земли".
В частном разговоре с Александром Крюковым ГУИОН (Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости") признало, что кадастровая ошибка была, ее допустили КЗР и Федеральная кадастровая палата, и рекомендовало Крюкову провести межевание заново и обратиться в суд.
Жертва преобразований
В феврале 2015 года бизнесмен подал заявление в тогда еще существовавший КУГИ с просьбой предоставить ему в аренду занятую без договора землю. Но в КУГИ заявку рассмотреть не успели, а 1 марта 2015 вступили в силу изменения в Земельном кодексе и оформить договор аренды по-старому оказалось нельзя.
После того как февральское обращение бизнесмена в КУГИ осталось комитетом не услышано, Александр Крюков повторно обратился уже в КИО (преобразованный весной КУГИ) с просьбой рассмотреть заявление, которое было написано до наступления изменений в законодательстве 1 марта. Александру Крюкову удалось выяснить, что КГА еще в феврале согласовал с КУГИ возможность предоставления участка 218 м2 в аренду сроком до 5 лет. Но КИО этот факт проигнорировал и на второе обращение Александра Крюкова ответил: оснований для предоставления аренды нет, так как с 1 марта 2015 года изменен порядок предоставления в аренду земельных участков, и единственный путь получить землю – это выиграть аукцион.
А между делом был суд
Чтобы призвать нарушителя к ответу, "Роснедвижимость" подала на Александра Крюкова в Выборгский мировой суд, и тот дважды встал на сторону Крюкова и постановил освободить предпринимателя от административного наказания, а бизнесмену предписал оформить в аренду спорный участок.
Затем на бизнесмена 12 декабря 2014 года в Арбитражный суд иск подал уже КУГИ. Арбитражный суд решения мирового суда дважды к рассмотрению не принял и встал на сторону КУГИ. По решению Арбитражного суда Крюкову предписано освободить территорию и выплатить штраф в размере 430 тыс. рублей. А чтобы не лишиться бизнеса и получить в аренду злополучные квадратные метры, Александр Крюков должен идти на торги.
Купить "свою же" землю
Александр Крюков опасается, что на торгах сумма окажется неподъемной, возможные потенциальные претенденты на участок купят лот, и тогда весь его бизнес окажется под угрозой. В 2014 году начальная ставка по данной территории, по оценкам ГУИОН, составляла 1524 рубля за 1 м2. Шаг торгов неизвестен. В марте 2015 года Александр Крюков обратился к бизнес-омбудсмену Александру Абросимову и получил в начале апреля ответ – рекомендацию самостоятельно обратиться в ГУП ГУИОН для подготовки инвентаризации на незаконно занимаемый земельный участок. Но в соответствии с правилами ГУИОН для подготовки ведомости инвентаризации нужно предоставить комплект документов, включающий копию договора аренды на земельный участок, по которому должна быть изготовлена ведомость. И получается замкнутый круг: нельзя оформить договор аренды без ведомости и нельзя подготовить ведомость без договора аренды.
В июле этого года бизнесмен повторно обратился к Александру Абросимову с просьбой оказать содействие и обязать КИО выполнить процедуру сдачи земельного участка в аренду без торгов с учетом заявления, поданного в КУГИ.
КИО выселять нарушителя не будет
На просьбу "ДП" прокомментировать ситуацию в пресс-службе КИО сообщили, что комитет будет добиваться исполнения судебного решения, но расторгать договор аренды на 2133 м2 не намерен: "Требования комитета к ИП "Крюков" сводятся к тому, чтобы были освобождены только те метры, которые были заняты за пределами границ участка, переданного в аренду. Комитет не требует освобождать полностью участок, переданный в аренду", – подчеркнули в пресс-службе комитета и напомнили, что у предпринимателя есть право обжаловать решение суда в суде вышестоящей инстанции.
Также в пресс-службе сообщили, что уже разработан порядок предоставления участков в аренду по новым правилам. "Однако на сегодня у нас пауза в проведении аукционов на право аренды. В настоящий момент новый порядок разработан и в ближайшее время будет утвержден, и мы сможем приступить к проведению аукционов и заключению договоров аренды", – пояснили в пресс-службе КИО.
Специалисты КИО также напомнили, что перечень случаев получения участка в аренду без торгов установлен законом Петербурга. Владельцы временных объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения могут без проведения торгов получать в аренду земельные участки для размещения таких объектов. Срок размещения объектов – 3 года с возможным последующим продлением аренды без торгов. Однако случай ИП "Крюков" не попадает в данный перечень.
Михаил Онацкий, управляющий партнер юридической фирмы "ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ", говорит, что ошибки при выполнении геодезических работ допускаются часто, а риски, связанные с негативными последствиями таких ошибок, чаще всего ложатся на предпринимателя как заказчика работ. Поэтому специалист советует крайне скрупулезно подходить к выбору исполнителя, который будет осуществлять геодезические работы. "Следует оценивать опыт и репутацию компании на рынке. В рассматриваемом случае ошибка геодезистов, вероятно, стала основной причиной проблем предпринимателя", – говорит Михаил Онацкий.
Специалист подчеркивает, что изменение законодательства и, как следствие, необходимость утверждения новых процедур и регламентов совпали по времени с объединением двух ведомств, отвечающих за имущественный комплекс Петербурга. "Мы с грустью констатируем, что работа КИО в настоящее время малоэффективна. Мы не ожидаем принятия этим ведомством соответствующих нормативных актов раньше осени 2015 года. Тем не менее оформление договора аренды не сможет произойти вне утвержденной процедуры, и ИП "Крюков", как и остальным предпринимателям, намеревающимся определить основания владения земельным участком, придется дожидаться утверждения необходимых регламентов", – говорит специалист.
Комментируя судебную сторону вопроса, специалист рассказывает, что ранее суды уже разрешали подобные споры и судебная практика по таким делам складывается неоднозначно. "Важно отметить, что очень многое зависит от конкретных обстоятельств дела и от того, насколько хорошо представлены доказательства, подтверждающие позицию каждой из сторон. Это действительно важно, потому что в области разрешения земельных споров практически нет стандартных подходов, решения принимаются судами индивидуально, с учетом обстоятельств каждого конкретного дела", – говорит Михаил Онацкий.
