Рынок жилищного строительства Петербурга вошёл в фазу жёсткого охлаждения. Падение объёмов спроса и предложения год к году достигло 30%, а Смольный заявляет о снижении планов по вводу жилья на 2026 год с 2,6 млн до 1,6 млн м2. На этом фоне руководители ведущих девелоперских компаний региона собрались на публичную дискуссию в рамках Строительной конференции "Делового Петербурга", чтобы откровенно обсудить, как отрасль адаптируется к высоким ставкам по кредитам, диктату банков и дефициту земли.
Участники рынка сошлись во мнении, что прежние бизнес-модели, рассчитанные на непрерывный экстенсивный рост за счёт дешёвой ипотеки, больше не работают. Текущая ситуация вынуждает застройщиков переходить к строгому экономическому расчёту, снижать инвестиционные аппетиты и более осторожно подходить к формированию земельного банка. Консенсус состоит в том, что в текущих условиях цена ошибки стала критически высокой: любой просчёт в финмодели моментально уводит проект в минус.
“
"Хуже всего в кризис приходится двум типам игроков. Во-первых, небольшим компаниям без запаса прочности, опыта и глубокого понимания продукта, которые заходят на рынок с разовыми мелкими проектами. Во-вторых, очень крупным застройщикам, которые экстенсивно развивались и вкладывали огромные заёмные, кредитные средства в приобретение новых земельных участков и IT-инфраструктуру. Из этих долгих инвестиций быстро не выйти, поэтому в плюсе окажется тот, кто в середине — кто считает правильную экономику, считает правильные деньги и имеет более пессимистичный или реалистичный взгляд на жизнь. Мы, например, умерили свои аппетиты по покупке земли, особенно в Ленинградской области", — высказалась генеральный директор АО "Ленстройтрест" Валерия Малышева.
"Если застройщик покупает пятно не на привлечённые деньги, а на собственные, и имеет возможность на них же запустить проект, открывая продажи только при высокой стадии готовности, то банки на проектном финансировании практически ничего не зарабатывают. Деньги, лежащие на эскроу, в таком кейсе равны тем, что взяты у банка, и проценты становятся минимальными. Устойчивыми будут те компании, которые ведут один качественный проект за другим, минимизируя риски, а не пытаются запустить одновременно три стройки, увеличивая долговую нагрузку и раздувая штат. С рынка просто уйдут неэффективные застройщики. Оставайся эффективным — и рынок, который будет к тому моменту, будет твой продукт потреблять", — ответил основатель ГК Bau City Development Кирилл Сиволобов.
Новости по теме:
Упёрлись в стену: число застройщиков в Петербурге снизилось...
Выручка застройщиков Петербурга выросла на треть на фоне спада продаж
Дорого и богато: премиум-жильё стало спасением для застройщиков в Петербурге
Кирилл Сиволобов, основатель ГК Bau City Development
Банки зарабатывают на стройке
Отношения с банками в рамках проектного финансирования — одна из самых болезненных тем сегодня. Застройщики открыто заявляют, что финансовые институты забирают себе львиную долю маржинальности проектов, загоняя строительный сектор в жёсткие рамки завышенных коэффициентов и дефляторов, которые не отражают реальную рыночную картину.
"Как бы ты хорошо ни продавал и что бы ни делал, банки по итогу заработают в целом либо столько же, либо больше застройщика. Если безоговорочно согласиться с тем высоким коэффициентом дефлятора себестоимости, который требует банк при расчёте проектного финансирования, проект всегда будет в минусе. Дальше приходится доказывать им у доски, как в школе, на конкретных примерах, что затраты будут расти, но не так агрессивно. Банк зарабатывает на девелоперах в любых вариантах. Лично у меня в бюджете заложена часть финансов именно на банк — лимит, в который надо уложиться. Цены растут, чтобы покрывать эти издержки, но в нынешних условиях это ограничивает возможности клиента. Пусть лучше покупает дешевле, но больше, а застройщик сможет сбалансировать затраты", — сказал генеральный директор STAVNI Александр Свинолобов.
Александр Свинолобов, генеральный директор STAVNI
“
"В Америке банкам давным-давно дали прозвище "жирные коты", и неспроста. Это организации, зарабатывающие на чужом труде. За последние 20 лет зарплаты в России выросли примерно в 4 раза, а стоимость жилья — в 14–15 раз. Жильё стало для граждан менее доступным. Государство должно смотреть на это не с позиции борьбы с теми, кто покупает по 2–3 квартиры, а с позиции обеспечения семей. Если бы вернули семейную ипотеку на приемлемых условиях, хотя бы под 8% годовых для молодых специалистов, формирующих ячейку общества, это было бы прекрасно и поддержало бы рынок", — высказался Кирилл Сиволобов.
В защиту банковской системы Валерия Малышева отметила, что в условиях падения спроса эскроу-счета и проектное финансирование выступают главным гарантом стабильности: "Я всегда была противником проектного финансирования. Но в текущей ситуации, когда проваливаются продажи, я переосмыслила этот инструмент. Банк является для покупателей гарантом, что при любых колебаниях спроса он продолжит финансировать стройку. И если посмотреть на динамику переносов сроков вводов, то по рынку существенно сократились просрочки по строительству".
Валерия Малышева, генеральный директор АО "Ленстройтрест"
Будущее за редевелопментом
Поскольку свободных пятен под застройку в черте Петербурга после утверждения Генерального плана практически не осталось, девелоперы вынуждены смотреть в сторону реконструкции и промышленного редевелопмента. Однако взгляды на экономику работы с объектами культурного наследия (ОКН) кардинально разделились: от масштабных планов до полного отказа от таких объектов.
"Новых земель под застройку просто нет, а строить надо. Мы, как люди, переживающие за свой штат, не можем позволить сокращений. Поэтому перспектива у нас одна — заняться редевелопментом, реконструкцией старого фонда. Мы со своей стороны начали осваивать работу с КГИОП. Закончится жилищное строительство — будем промышленным строительством заниматься. Но под сложные памятники, такие как выкупленный "КВС" комплекс тюрьмы "Кресты", нужны работающие льготные программы. Существующая программа дотационных кредитов под 6–9% на данный момент нежизнеспособна. Ей по всей России никто не пользуется, там множество ограничений и нет физической выборки. Программу нужно менять. Кроме того, содержание коммерческой недвижимости из-за роста кадастровой стоимости и налогов подорожало фактически в два раза, что сильно бьёт по окупаемости редевелопмента", — сказал генеральный директор группы компаний "КВС" Сергей Ярошенко.
Сергей Ярошенко, генеральный директор группы компаний "КВС"
“
"Мы на проекты реконструкции ОКН больше не смотрим, стараюсь держаться от них подальше. Мой опыт исключительно негативный, такие объекты всегда уходили в минус, и их приходилось "вытаскивать" за счёт нового строительства в рамках единого проекта. Исторические здания — это непрогнозируемая космическая себестоимость, которая в процессе вырастает раза в два от первоначальной финмодели. Вскрываешь перекрытия — и вместо плановых 30% приходится менять всё, включая пересаживание на сваи и устройство стен в грунте. При этом покупатели в очередь не стоят: под историческим зданием практически невозможно сделать паркинг, а площадь помещений маленькая. Новое жильё в центре продаётся в разы лучше", — сказал основатель девелопера "Геометрия" Александр Кравцов.
Александр Кравцов, основатель девелоперской компании "Геометрия"
Рост цен на жильё обогнал доходы
Участники дискуссии признали, что на долгосрочном горизонтальном отрезке рынок жилья стал критически менее доступным для населения, а разрыв между стоимостью квадратного метра и реальными зарплатами приобрёл тектонический характер. Ситуация усугубляется тем, что застройщики вынуждены закладывать все издержки и банковские обременения в конечную стоимость продукта, что окончательно лишает рынок баланса.
“
"Около 70% населения до сих пор не обеспечены собственными квартирами: условно, недвижимость есть у старшего поколения, а у их взрослых детей и внуков своего жилья нет. Без системного возврата государства к субсидированию базовых нужд молодых семей на приемлемых условиях этот узел не развязать", — отметил Кирилл Сиволобов.
"Сейчас мы пришли к точке, когда из-за цен покупательная способность падает, а застройщики перестают понимать, где вообще находится точка равновесия между спросом и предложением. Перегнёшь палку с ценником — продажи встанут, не догнёшь — проект уйдет в минус, а банк в любом случае заберёт своё. Никому из нас не нравится, что цены так сильно растут, на рынке должен быть баланс, но нынешние реалии и стоимость финансирования ломают классическую экономическую теорию", — прокомментировал Александр Свинолобов.
Неотложные старты
Несмотря на общий пессимизм, отдельные компании чувствуют себя уверенно и прогнозируют свою работу на долгие годы вперед.
"КВС реализует много больших проектов комплексного освоения территорий. Можем ли мы сейчас от них отказаться или поставить на паузу в кризис? Конечно не можем. Чтобы зайти на комплексное освоение полей, мы сначала вложили в инженерию, магистральные сети и дороги колоссальные, сумасшедшие деньги. И сегодня мы обязаны строить и строить там дальше, чтобы эти сети окупались. До 2040 года у нас совершенно понятный план по данным площадкам. Но развиваться дальше только на КОТ компания не может, точечные проекты всё равно необходимы", — отметил Сергей Ярошенко.
