Банк России 23 октября второй раз подряд оставил ключевую ставку на уровне 14% годовых. Предыдущее аналогичное решение было принято 11 сентября.
Для рынка жилья Петербурга это важнее сентябрьского ажиотажа вокруг семейной ипотеки. Сигнал простой — быстрого удешевления рыночного кредита до конца года не будет. Подробнее о том, как заморозка ставки скажется на рынке недвижимости и чего ждать от регулятора в дальнейшем, — в материале "ДП".
Что решил регулятор
Семейная ипотека по-новому
Чем удерживают покупателя, пока ставка стоит
Чего ждать после решения ЦБ
Что решил регулятор
Вместе со ставкой ЦБ переписал и среднесрочный прогноз. В июле на 2027 год планировали ключевую ставку 10,5-12,5% в среднем за год. Сегодня — уже 12,5-13,5%. На 2028-й тоже подняли: было 8-9%, стало 9-10%. Инфляцию на конец 2026-го пересмотрели вверх, до 7,1-7,6%.
Читайте также:
Умеренно-жёсткие условия: ЦБ снова оставил ключевую ставку без изменений
Атака БПЛА на Петербург и Ленобласть 18 октября: что известно
Котлован или готовое жильё: девелоперы поспорили, когда лучше покупать квартиру
Жильё в Ленобласти стали покупать по рыночным ставкам вместо льготной ипотеки
Доля нераспроданного жилья в новостройках Петербурга превысила 60%
“
"Сокращение шага снижения и жёсткая риторика указывают на то, что быстрого возврата к доступной рыночной ипотеке ожидать не следует", — комментирует генеральный директор офиса Nikoliers в Петербурге Ирина Царькова.
Ксения Садкова, директор по маркетингу и продажам LEGENDA, сигналов к быстрому снижению тоже не видит. Если оно и начнётся, то постепенно, и рассчитывать на существенное удешевление рыночной ипотеки в ближайшее время не стоит.
Коммерческий директор LAR Development (ГК "Запстрой") Евгений Бескровный в 2027 году ожидает ставку в среднем на уровне примерно 12,5%. Даже в этих условиях рыночная ипотека останется дорогой для массового покупателя.
По мнению директора проектов отдела инвестиций NF Group Сергея Дуванова, снижение ставки возможно не раньше второй половины 2027 года. При этом нельзя исключать и повышения.
Директор по развитию ГК "Едино" Максим Жабин сообщил "ДП", что при финансовом планировании компания исходит из того, что период дорогих денег сохранится в ближайшие кварталы, а смягчение в 2027 году будет плавным.
“
"Для покупателя снижение ключевой ставки на 1-2 процентных пункта картины не меняет. Рыночная ипотека оживёт, когда ставки вернутся к однозначным значениям", — говорит он.
Семейная ипотека по-новому
На фоне замороженной ключевой ставки рынок продолжает переваривать изменение условий семейной ипотеки с 1 октября. Сентябрь забрал часть будущего спроса: покупатели закрывали сделки на старых условиях.
"В сентябре мы увидели рекордно высокий объём сделок. В октябре ситуация закономерно изменилась", — говорит Садкова. Сейчас в сделки выходят семьи с двумя и более детьми и покупатели с крупным взносом. Октябрь будет слабее сентября, но резкого обвала интереса в LEGENDA не видят — конкуренция смещается в цену и условия сделки.
Бескровный сравнивать 2 месяца напрямую не советует: инфоповод вокруг 1 октября разогнали и реклама, и медиа. Для семей с одним ребёнком новые условия оказались особенно болезненными.
ГК "Едино" закладывала октябрьское снижение заранее: досрочная выборка в сентябре плюс адресная шкала. Сильнее всего новые условия ударили по семьям с одним ребёнком до 7 лет — ставка 12% при лимите 12 млн рублей, прежние 6% только при взносе от 50,1%. Эта аудитория была самой массовой в комфорт-классе и заметно сжалась. Семьи с двумя и тремя детьми (10% и 8%) продолжают брать семейный метраж, интерес к студиям и небольшим однушкам остывает.
Коммерческий директор ГК "Вертикаль" / "Траектория" Роман Корнышев в "Знатном" существенных изменений к сентябрю не видит. В "Траектории. Софийская" снижение бронирований связывает со стартовым пиком, а не только с ипотекой.
Иной взгляд у Дуванова: октябрьский рост к сентябрю он объясняет сезонностью IV квартала. Увеличение числа ДДУ, по его словам, не означает перелома — динамика соответствует тренду с начала года.
Чем удерживают покупателя, пока ставка стоит
Пока ключевая ставка не двигается, девелоперы опираются на рассрочку, субсидирование, трейд-ин и скидки. Но сами признают, что это компромиссы на короткий срок.
В бизнес-классе рассрочка давно норма: в "Знатном" за январь-август около 70% договоров шли с рассрочкой. В LAR Development в "Ново-Антропшино" в первом полугодии — 25-30%; в октябре интерес снова вырос, но в схемы на 5-7 лет компания не идёт. У "Едино" потолок — 20% продаж: больше не дают, потому что рассрочка не наполняет эскроу в момент ДДУ, а от этого зависит стоимость проектного финансирования. Дуванов называет рассрочку "достаточно экзотической": основная масса сделок по-прежнему на ипотеке.
Субсидирование тоже сузилось. Бескровный при этом подчёркивает: покупателю нужно показывать цену и с субсидией, и без неё.
Трейд-ин — штучный сервис. У LEGENDA бронь на 2 месяца, пока партнёры продают старую квартиру. У "Вертикали" при материнском капитале важна справка о 70% готовности для опеки. У "Едино" роль трейд-ина за год выросла: выручка от вторички идёт на полную оплату или на взнос свыше 50%, чтобы сохранить 6% по семейной. Дуванов предупреждает о дисконте в несколько миллионов — поэтому большинство продают сами.
“
"Брокеру и застройщику приходится собирать сделку из нескольких инструментов: остатки семейной ипотеки для тех, кто проходит по новой шкале, короткая рассрочка, трейд-ин, субсидированные программы банков. Но это поддержка спроса здесь и сейчас, а не замена дешёвому кредиту. Пока ключевая держится на 14%, а среднесрочный прогноз ЦБ на 2027 год сдвинули вверх — до 12,5-13,5% в среднем за год, — рассчитывать на быстрое оживление именно за счёт ставки не стоит. Рынок будет жить точечными сделками и сильным переговорным рынком между покупателем, банком и девелопером", — делится своими оценками бизнес-партнёр TrendAgent Санкт-Петербург Вера Голубева.
Чего ждать после решения ЦБ
После 23 октября горизонт для новостроек выглядит так. До конца 2026 года и в начале 2027-го рынок останется на дорогих деньгах. Царькова ждёт охлаждения продаж в IV квартале и полноценного восстановления только при ставке 8-9%. Бескровный до конца года закладывает минус около 25% сделок к сентябрю. Жабин говорит о спокойном спросе без скачков: октябрь-ноябрь ниже сентябрьского пика, декабрь — умеренный сезон, начало 2027-го — новая норма при адресной семейной ипотеке. Дуванов, напротив, ждёт в ноябре-декабре сезонный пик, а в начале 2027-го — сдержанную активность.
На вторичке картина мягче. Директор "Адвекс-Росстро Центральное агентство" Елена Иванова фиксирует рост договоров купли-продажи за 9 месяцев: плюс 20% в Петербурге, плюс 38% в Ленобласти. Среди причин — переток с первички после ужесточения льготной ипотеки и дефицит ликвидного предложения.
Главный вывод экспертов после заседания ЦБ совпадает: ставку как спасательный круг можно отложить. Рынок будет жить на адаптационных инструментах — рассрочке, субсидиях, трейд-ине и скидках, — пока ключевая не вернётся к уровням, при которых рыночная ипотека снова станет массовой.
