Борьба с крошечными квартирами не привела к росту средней площади жилья
Петербург постепенно избавляется от совсем маленьких квартир, но крупнее жильё от этого пока не становится. Около 44% предложения в строящихся домах по–прежнему приходится на лоты площадью до 35 м². Новые ограничения меняют прежде всего типологию: микростудии уходят, а их место занимают компактные однокомнатные квартиры и небольшие семейные форматы.
Площадь квартир в Петербурге и Ленобласти
В 2024–2025 годах федеральные и региональные власти заговорили о необходимости ограничить минимальные площади новых квартир. На текущий момент ситуация такова. В Петербурге отдельного городского запрета нет — ориентиры по минимальной площади содержатся в федеральном СП 54.13330.2022, который предусматривает минимальную площадь однокомнатной квартиры 28 м², двухкомнатной — 44 м², трёхкомнатной — 56 м². В Ленинградской области минимум в размере 28 м² закреплён в региональных нормативах градостроительного проектирования.
Несмотря на это, по данным NF Group, за последние 5 лет средняя площадь квартир в экспозиции снизилась во всех классах. В стандарт– и комфорт–классе она уменьшилась примерно на 6 м², до 43 м², в бизнес–классе — на 12 м², до 62 м², в элитном сегменте — на 19 м², до 112 м². Директор департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт–Петербурге Алия Ханбекова связывает это в том числе с выходом новых проектов с более мелкой нарезкой квартир и апартаментов.
Читайте также:
Средняя площадь квартир в новостройках Петербурга сократилась на 2% за год
За 10 лет средняя квартира в новостройке Петербурга потеряла почти 10 м2 площади
Ввод и всё: Петербург рискует столкнуться с дефицитом квартир в новостройках
Пора менять адрес: почему петербуржцы переезжают в новостройки и как их выбирают
Базовый минимум: самые дешёвые новостройки в Петербурге стоят 3,6 млн рублей
Стратегии застройщиков
Тем не менее девелоперы пересобирают минимальный формат и на месте микростудии всё чаще появляется компактная однокомнатная квартира. "Для покупателя принципиален не норматив сам по себе, а итоговый бюджет и функциональность. Если дополнительные метры не дают отдельной спальни, хранения или другого понятного преимущества, платить за них только потому, что квартира стала больше, покупатель не хочет", — считает бизнес–партнёр TrendAgent Санкт–Петербург Вера Голубева.
Директор по исследованиям и разработкам LEGENDA Всеволод Глазунов не видит заметного изменения средней площади квартир и соотношения основных форматов внутри КАД. По его словам, ограничения минимальной площади убрали самые экстремальные варианты, но компактное жильё осталось ликвидным — в том числе как инвестиционный и арендный продукт.
"Общий тренд виден: рынок всё же уходит от микростудий, компактные квартиры становятся функциональнее, а доля семейных форматов растёт", — говорит коммерческий директор ГК "Вертикаль"/"Траектория" Роман Корнышев.
Утверждённые нормативы заставляют девелоперов использовать разрешённую площадь эффективнее, полагает коммерческий директор компании "Стоун" Мария Башанова.
"Дополнительные квадратные метры не всегда воспринимаются как безусловное преимущество: если рост площади заметно увеличит итоговую стоимость квартиры, часть людей не смогут приобрести жильё", — говорит она.
Генеральный директор STAVNI Александр Свинолобов также считает, что площадь сама по себе — не главное. "Можно сделать очень удобную квартиру на 35 м², а можно на 45 м² получить длинный коридор, неудобные углы и пространство, за которое покупатель заплатил, но которым невозможно пользоваться", — говорит он.
В любом случае девелопер не может просто прибавить несколько метров к каждой квартире и переложить их стоимость на клиента. Слишком сильное увеличение среднего лота повышает общий чек и сужает аудиторию. Застройщикам приходится тщательнее работать с планировками, чтобы убедить покупателей в преимуществах своего предложения, соответствующего утверждённым нормативам.
Екатерина Немченко
коммерческий директор холдинга "РСТИ"
Как будет меняться квартирография в ЖК
Продажи 2026 года показали, что самыми востребованными по–прежнему остаются однокомнатные квартиры — лидеры продаж и прежних периодов. Это означает, что в ближайшее время мы не увидим существенных изменений в квартирографиях новых проектов. Большие по площади квартиры — это удел верхнего сегмента рынка, начиная от бизнес–класса. Проекты массмаркет предлагают покупателю небольшие по площади квартиры. Площади студий в настоящий момент не ограничены жёсткими требованиями, но 28 метров для студии — это верхний предел, в этот метраж уже "садится" компактная однокомнатная квартира. Увлечение минимизацией площадей в проектах привело к обратному эффекту, когда покупатели, заинтересованные в локации и в конкретном проекте, не могут найти квартиру необходимой площади, так как нацелены на расширение и улучшение жилищных условий, а все квартиры в проекте — небольшой площади. Это явление не носит массовый характер, но наталкивает на мысль о расширении диапазона площадей квартир в одном проекте, чтобы удовлетворить любой спрос. Спрос на большие квартиры есть, но нет инструмента, позволяющего приобрести такую квартиру. Доступная для широких масс ипотека решит этот вопрос, но пока это событие не ближайшей перспективы, а значит новые проекты будут по–прежнему предлагать рынку квартиры небольших площадей.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
Когда площади растут
Пять лет назад средняя площадь по новым РНС в Петербурге составляла 46,5 м2. Сейчас — порядка 50 м2, то есть почти на 9% больше. У ряда компаний индивидуальная прибавка ещё больше. Например, у нас за тот же период плюс 16 м2, из которых только за последний год — плюс 6,5 м2. Сейчас у нас средняя площадь в предложении — 53 м2, притом что очень больших вариантов, искажающих картину, нет. Лоты порядка 180 м2 есть, но их не много. В Ленобласти установление минимального метража на статистике уже начинает отражаться, но в Петербурге официальных ограничений нет. При этом всё равно есть тенденция к увеличению среднего метража в новых проектах жилищного строительства за последний год. Причина — в смещении предложения в более дорогие категории. В городе всё дороже строить, в свою очередь более дорогая недвижимость тяготеет к более просторным планировкам. Это сказывается на среднем показателе по всему предложению, который растёт. Малая нарезка позволяет улучшить экономику проекта, но только там, где она будет продаваться. В категории цен значительно выше средних такое предложение, напротив, будет фактором, замедляющим реализацию.
