06:4527 сентября 2026
Рынок первичной продажи офисов отдельными лотами ("внарезку") в Петербурге находится на стадии формирования. В Москве этот сегмент сложился заметно раньше и к 2026 году стал массовым: со своими ключевыми игроками, значительным объёмом предложения, понятной траекторией развития и устоявшимися тенденциями.
Сегодня на первичном рынке офисной недвижимости Петербурга, по данным Maris, экспонируется порядка 20 проектов общей (арендопригодной) площадью порядка 100 тыс. м2 с плановым вводом в 2027–2029 годах. Среди них — объекты компаний "Трест" (на Политехнической улице и улице Профессора Попова), Element Development (на Левашовском проспекте), "Аквилон" (на Московском проспекте и Василеостровском намыве), "Охта Групп" (в квартале "Скороход" на Московском проспекте), Hansa (на Коломяжском проспекте и Цветочной улице), "Союз" (на Московском проспекте), "БестЪ" (на улице Даля), "Пионер" (в комплексах YES на Приморском и Ленинском проспектах) и других девелоперов. Для сравнения: общий объём рынка в готовых бизнес–центрах классов А и В составляет около 4,4 млн м2.
В ближайшее время анонсированы старты продаж в проектах Bau City Development — многофункциональном комплексе на улице Фучика и бизнес–центре на Новолитовской улице, а также AAG — в составе проекта редевелопмента фабрики "Красное знамя" на Петроградской стороне.
Кто покупатель
Спрос на покупку офисов формируют как инвесторы, так и компании, приобретающие помещения для собственного использования.
“
"В структуре инвестиционного спроса мы видим заметное смещение интереса от классических доходных апартаментов в сторону офисной недвижимости. Для инвестора небольшой офис понятен как самостоятельный актив: его можно сдавать в аренду, а затем при необходимости продать. Вторая категория — компании и предприниматели, приобретающие офисы для собственного бизнеса. Формат офисов внарезку в первую очередь подходит тем, кому не нужны большие площади: консалтинговым, юридическим и финансовым компаниям, представительствам. Для них собственный офис позволяет закрепиться в постоянной локации и не зависеть от изменения арендных ставок", — рассказывает основатель Bau City Development Кирилл Сиволобов.
Инвесторы приобретают небольшие лоты площадью 20–50 м2, иногда — блоками по три–четыре офиса. Основной мотив покупки — получение пассивного дохода от сдачи в аренду. При покупке такие клиенты обращают внимание на пешеходную доступность и наличие чистовой отделки, которая позволит сдавать офис сразу после оформления собственности, рассказывает директор по развитию продукта Hansa Group Павел Евсюков.
По его словам, конечные пользователи часто приобретают офис рядом со своим текущим, рассчитывая улучшить свои рабочие условия и остаться в той же локации. Такие клиенты ценят гибкость планировочных решений и запрашивают индивидуальные условия оплаты.
В структуре покупателей в проектах YES около 60% составляют долгосрочные инвесторы, рассчитывающие на арендный доход; около 30% — компании, приобретающие помещения для собственного бизнеса; не более 10% — покупатели, планирующие перепродажу. К числу конечных пользователей преимущественно относится малый бизнес в сфере услуг — юридические и консалтинговые компании, торговые предприятия, говорит заместитель генерального директора сети апарт–отелей YES Антон Агапов.
“
"В нашем проекте между инвесторами и конечными пользователями практически сохраняется паритет. Среди компаний, приобретающих офисы для собственного использования, — представители производственного сектора, продуктовых компаний, IT–бизнеса, агентств недвижимости и других сфер. Они рассматривают покупку помещений под центральный или головной офис. В этой категории мы наблюдаем рост запросов на крупные площади — от 1 тыс. до 3 тыс. м2", — комментирует директор по стратегическому развитию и управляющий партнёр Element Елизавета Конвей.
"Портрет покупателей очень широкий: от частных инвесторов до IT, логистических, проектных компаний, строительного бизнеса и крупных производственных компаний. Конечные покупатели больше ориентированы на офисы большей площади, тогда как инвесторы чаще всего рассматривают для приобретения помещения небольшого размера, от 50 м2", — отмечает директор проекта "Скороход Лофт–квартал" Денис Казберов.
Цена вопроса
Средняя цена предложения по строящимся офисам на середину сентября, по информации Maris, — около 400 тыс. руб./м2. За год прирост запрашиваемых цен продаж составил 19%.
“
"На стадии формирования рынка диапазон цен продаж очень большой и составляет от 400 до 750 тыс. руб./м2 (с учётом НДС) в офисных центрах класса А и от 164 тыс. до 700 тыс. — в зданиях класса В. При этом большая часть спроса ориентирована на цены до 250 тыс. руб./м2", — сообщается в исследовании NF Group (цифры актуальны на конец первого полугодия 2026 года).
Средневзвешенная цена предложения в классе А составляет 512 тыс. руб./м2, в классе В — 376 тыс. руб./м2. Чтобы обеспечить срок окупаемости 10 лет, арендные ставки должны составлять не менее 5 тыс. руб./м2 в классе А и не менее 3,5 тыс. руб./м2 в классе В, включая НДС и операционные расходы, отмечают аналитики NF Group. Это существенно выше текущих ставок.
Так, например, рост стоимости офисных площадей на территории "Скорохода" с начала года составил 24%. Спрос и темпы продаж, по оценке девелопера, — высокие. Бизнес–центр "Укке", который будет введён до конца этого года, распродан на 75%. Недавно стартовали продажи в бизнес–центре "Кирштейн", по нему уже подписан ряд договоров. Средняя цена сделок в 2026 году — около 463 тыс. руб./м2, текущая средняя цена предложения — 512 тыс. руб./м2.
“
"Ценовая динамика зависит от объекта и локации. Например, средняя стоимость квадратного метра офисов в “YES Приморский” с начала продаж выросла с 270 тыс. до 348 тыс. рублей", — приводит пример Антон Агапов.
В проекте SAAN у Московских ворот, где продажи начались в мае 2026 года, цена 1 м2, по данным компании, выросла на 20%. В проекте на Коломяжском проспекте за 2025 год цена увеличилась на 19%.
“
"Клиенты, с которыми мы работаем, демонстрируют готовность покупать помещения на вторичном рынке со сроком окупаемости не более 10 лет. Такие объекты сегодня можно приобрести по цене не выше 400 тыс. руб. / м2. Стабильным спросом пользуются небольшие лоты благодаря относительно невысокому чеку. Кроме того, для покупателей важны локация и бренд застройщика", — комментирует партнёр, директор департамента корпоративных услуг и продаж компании Maris Нелли Алейникова.
Что дальше
В последние годы многие застройщики присматривались к рынку офисной недвижимости, однако часть из них в итоге отказалась от такой диверсификации. Среди причин — отсутствие необходимых компетенций, неуверенность в спросе и ожидания роста себестоимости. В то же время многие игроки, уже вышедшие в сегмент, намерены укреплять позиции.
Так, Bau City Development готовит второй офисный проект.
“
"Качественные офисные пространства остаются востребованным продуктом, особенно в локациях с развитой транспортной доступностью и сложившейся городской инфраструктурой. В Петербурге сохраняется дефицит качественных офисов класса В в сформировавшихся локациях, где за последние годы появилось большое число проектов бизнес–класса и выросла деловая активность. Речь идёт о Приморском, Красногвардейском, Фрунзенском и Московском районах. До конца 2026 года мы выведем на рынок новый проект — классические офисы в бизнес–центре класса В+ на Новолитовской улице", — говорит Кирилл Сиволобов.
Офисный рынок в целом достаточно насыщен, поэтому покупатель становится более избирательным, отмечает Антон Агапов. "При этом качественных помещений в удачных локациях по–прежнему не много. В перспективе на спрос всё сильнее будет влиять качество самого продукта и его окружения. В ближайшее время выводить новые проекты в Петербурге мы не планируем", — говорит он.
“
"К редевелопменту “Скороход. Лофт–квартала” мы приступили после ввода проекта “Обводный двор”, где впервые опробовали практику продажи офисных помещений в собственность. С учётом позитивного опыта сегодня мы готовы продолжить работу в этом направлении, как только сможем найти интересный объект. Мы всегда рассматриваем новые площадки для приобретения", — делится Денис Казберов.
Строительство новых объектов коммерческой недвижимости — позитивный для отрасли тренд, полагает Нелли Алейникова. "Большинство девелоперов таких проектов пришли из жилищного строительства. Для Петербурга это относительно новый рынок, результаты которого с точки зрения объёмов продаж можно будет оценить лишь ближе к вводу зданий в эксплуатацию, а по отдельным проектам — уже после него", — напоминает она.
