Ветер с моря дул: что и как построят на намыве Васильевского острова

На намыве в Петербурге планируют связать парки с набережной, а берег — с жилыми кварталами и соседними районами, чтобы превратить лоскутное одеяло из отдельных ЖК в единую территорию. Участники рынка недвижимости объяснили "ДП", что нужно для этого сделать.

Как собрать намыв

"Нужно прорабатывать зелёный каркас самого намыва и связывать его с территорией, которая находится у "Приморской". Если правильно спроектировать, туда будут приезжать люди со всего города", — делится основатель компании Derevo Park Андрей Кочетков.

По его словам, отдельные скверы проблему не решают. Нужна непрерывная система общественных пространств, которая будет работать вместе с набережной. Сейчас, отмечает эксперт, намыв используется как место для прогулок — люди идут вдоль воды по дорожке среди камней. Но у него есть потенциал стать одной из городских точек притяжения при условии развития ретейла и инфраструктуры.

Создавать связную среду пытаются не только за счёт будущих городских проектов. Девелоперы постепенно выводят благоустройство за пределы собственных участков.

"Помимо внутренних пространств для жителей и гостей кварталов мы стараемся благоустраивать и общественные территории. На Васильевском острове вместе с соседним девелопером мы спроектировали и построим городской открытый парк", — делится коммерческий директор филиала "Брусники" в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Максим Зорин.

По замыслу девелоперов, отдельные участки благоустройства могут складываться в более крупную систему. Каждый проект отвечает за свою территорию, но вместе они должны формировать единое зелёное пространство, связывающее жилые дома и общественные зоны. В августе Смольный согласовал первые 400 тыс. м2 жилья на северном намыве. Застройщик освоит там 30 га, безвозмездно передав городу школы, детские сады и участок под спорткомплекс, а также построив улицу Лисянского и Новосмоленскую набережную. То есть связанность территории закладывается уже на уровне обязательств застройщика — ровно то, чего намыву не хватало все эти годы.

У воды свои правила

Есть у намыва и менее очевидная проблема. Благоустройство здесь нельзя проектировать так же, как во дворе в глубине города. Территория открыта Финскому заливу, поэтому ветер, влажность и солевой аэрозоль ускоряют износ материалов и влияют на состояние растений.

"Намыв — территория, где красивая архитектурная идея довольно быстро встречается с реальной экономикой эксплуатации", — отмечает глава УК "Кипроко" Алёна Цыганкова.

По её словам, при оценке новых жилых проектов важно смотреть не только на стоимость строительства, но и на то, сколько будет стоить содержание созданной среды после ввода дома. То, что хорошо работает в защищённом городском квартале, у воды может потребовать более частого обслуживания и ремонта.

"У каждого красивого решения есть не только стоимость создания — CAPEX, но и стоимость дальнейшей жизни — OPEX. И оплачивать этот жизненный цикл в конечном счёте будет собственник", — добавляет Алёна Цыганкова.

Дома и не только

Социальная инфраструктура за последние годы сдвинулась с мёртвой точки. Ещё недавно на намыве была острая нехватка школ и детских садов — первая школа открылась только в 2024 году. Сегодня работают три школы, два муниципальных детсада и один частный, школа художественной гимнастики и комплекс с катком. В этом году Группа "Аквилон" открыла школу на 400 мест и детский сад на 80 мест.

При этом для девелоперов благоустройство перестало быть дополнительной опцией и всё больше воспринимается как часть качества жилого комплекса. "Ландшафтный дизайн уже давно стал обязательной характеристикой качественного жилого комплекса. Благоустройство сегодня неразрывно связано с безопасностью — это закрытые территории без машин, видеонаблюдение и продуманная логистика потоков", — отмечает операционный директор Группы "Аквилон" в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Николай Дорофеев.

Намыв Васильевского острова застраивается больше 20 лет, сегодня средняя цена квадратного метра здесь достигает 410 тыс. рублей — это на 24% выше средней по городу. Однако даже при развитии отдельных проектов территория пока остаётся зависимой от общей городской инфраструктуры. По оценке директора департамента исследований Nikoliers Ольги Рянкель, намывные территории Васильевского острова сохраняют высокий инвестиционный потенциал благодаря панорамным видам на Финский залив и "Лахта Центр", близости к историческому центру и хорошей транспортной доступности для автомобилистов. Главным недостатком эксперт считает отсутствие станции метро в пешей доступности.