Петербург уже перестал расти вокруг одного исторического ядра, но ещё не стал полицентричным городом. Жильё, население и потребительский спрос перемещаются на север, юг и восток, тогда как рабочие места, образование, культура и значительная часть деловой активности по‑прежнему остаются в центре. И эту проблему надо решать.
В первом полугодии 2026–го на четыре периферийные зоны пришлось 86,1% продаж новостроек Петербурга. Южные районы обеспечили 31% сделок, восток — 28,3%, север — 19,6%, юго–запад — 7,2%. Зона центра получила 13,9%, причём почти четыре из пяти её сделок состоялись на Васильевском острове. На Адмиралтейский, Петроградский и Центральный районы вместе пришлось только около 3% городских продаж.
Рынок жилья, таким образом, уже сформировал новый Петербург. Теперь городу предстоит наполнить его функциями, без которых крупный жилой массив остаётся не самостоятельным центром, а удалённым спальным районом.
Жильё ушло первым
Петербург расширяется там, где сохранились крупные земельные резервы. На севере это Каменка и территории возле Новоорловской улицы, на юге — бывшие сельскохозяйственные поля Шушар и Пулковского направления, на востоке — промышленные зоны вдоль Невы, на Васильевском острове — намыв.
Читайте также:
Дефицитный премиум: сотый бензин исчез с АЗС в Петербурге
Пустые колонки: независимые АЗС в Ленобласти прекращают работу
Море вместо двора: как термы меняют рынок жилья и повышают его стоимость
Три из семи выданных в Петербурге разрешений относятся к дорогому жилью
Эксперты прогнозируют падение продаж жилья в Петербурге и Ленобласти на 10%
Девелоперу проще начать с жилья. Квартиры можно продавать очередями, постепенно наполняя счета эскроу и возвращая вложения. Деловой квартал, университетский кампус, общественный центр или крупный культурный объект требуют другого горизонта планирования, устойчивого потока пользователей и транспортной доступности, которая нередко появляется позже первых домов.
Поэтому новые территории развиваются неравномерно. Население уже переехало, локальная торговля следует за ним, школы и детские сады строятся в рамках обязательств застройщиков. Но рабочие места районного и городского масштаба возникают значительно медленнее.
Результатом становится промежуточная модель: у человека есть квартира, магазин, детская площадка и школа рядом с домом, однако работа, вуз, медицинский центр высокого уровня и культурный досуг остаются в другой части Петербурга. Район обеспечивает быт, но не становится полноценным городским полюсом.
“
"Полицентричное устройство — пожалуй, безальтернативная модель развития крупного города, который не желает мириться с болезнями роста, в первую очередь транспортными", — отмечает архитектор, городской планировщик Даниил Веретенников.
Старый план не стал новым городом
Идея распределить деловую активность за пределами исторического ядра появилась не сегодня. Генплан Петербурга 2005 года предусматривал локальные городские "сити" в районе Новоизмайловского проспекта, Московской–Товарной и в западной части Васильевского острова.
Однако эти территории развивались преимущественно как жилые. Намыв Васильевского острова, задуманный в том числе как новый деловой центр, стал крупным районом новостроек. Похожая трансформация произошла возле Московской–Товарной, где вместо самостоятельного общественно–делового узла сформировалась прежде всего жилая застройка.
Причина была не в отсутствии градостроительной идеи, а в разной экономике функций. Город резервировал территории под смешанное развитие, но рынок выбирал продукт с понятным спросом и более быстрым возвратом инвестиций. Обязательства по строительству школ и детских садов Петербург со временем научился закреплять за девелоперами, но механизм, который обеспечивал бы сопоставимый ввод рабочих мест, офисов и общественных объектов, не сложился.
Новый генплан определяет развитие Петербурга до 2040 года с прогнозом до 2050–го. Но само резервирование общественно–деловых территорий не гарантирует их появления: предыдущий градостроительный цикл уже показал, что без экономического механизма деловая функция легко уступает жилью.
У каждого полюса своя роль
Полицентричный город не предполагает механического копирования Невского проспекта в каждом районе. Новые центры могут иметь разную специализацию и масштаб.
На севере наиболее оформленный деловой полюс возникает в Лахте. Здесь уже создана крупная корпоративная точка притяжения, а проекты следующих высотных зданий должны расширить деловой кластер. Под будущие башни отведено 11,4 га, их строительство планируется завершить к 2033 году. Для Петербурга Лахта важна не только архитектурной доминантой, но и самим фактом появления крупного места приложения труда за пределами исторического центра. Но Лахта пока существует рядом, а не внутри основного массива северных новостроек.
Жилые кварталы Каменки, Комендантского проспекта и Парнаса образуют собственную географию, которая не всегда напрямую связана с новым деловым кластером. Один крупный работодатель способен изменить направление потоков, но не заменяет разнообразного рынка труда.
Южный полюс развивается иначе. Пулково и Шушары соединяют аэропорт, промышленность, логистику, выставочные функции и масштабное жилищное строительство. Здесь уже есть разные виды занятости, однако они распределены по большой территории и зависят от автомобильных дорог. Югу нужен не один символический центр, а несколько транспортно–связанных узлов вокруг станций, магистралей и общественных пространств.
На востоке основу будущей полицентричности может дать редевелопмент промышленного пояса. В отличие от освоения чистого поля, здесь уже есть рабочие места, железные дороги, инженерная инфраструктура и сложившиеся жилые районы. Задача заключается в том, чтобы не заменить производство очередным массивом квартир, а собрать смешанную городскую среду вокруг Охты, "Ладожской" и набережных Невы.
Васильевский остров показывает наиболее наглядную развилку. По объёму продаж он уже стал новым центром жилищного рынка, но его западная часть пока не получила делового наполнения, сопоставимого с количеством строящихся квартир. Если следующие этапы намыва повторят прежнюю модель, остров вырастет как район проживания, но не как самостоятельный полюс занятости.
Центры должны быть соединены
Полицентричность не устраняет поездки по городу. Она меняет их направление: жители перемещаются не только с окраин в центр, но и между севером, югом, востоком и западом.
Радиальная транспортная система Петербурга приспособлена прежде всего для движения к историческому ядру. Поперечные маршруты развиты слабее, а железные дороги, промышленные территории и водные преграды разрезают соседние районы. Поэтому два близких по карте полюса могут оставаться плохо связанными в повседневной жизни.
В 2026 году город представил модель "двухскоростного города". На локальном уровне житель должен за 15 минут пешком добираться до школы, поликлиники, магазина и общественного пространства. На городском — быстро перемещаться от жилых массивов к деловым, культурным и образовательным центрам.
Для новых центров особенно важны транспортно–пересадочные узлы, которые соединяют метро, железную дорогу, автобусы и трамваи. По данным городского комитета по транспорту, в Петербурге насчитывается 14 таких узлов, ещё около 50 находятся на разных стадиях подготовки. При этом существующие объекты пока не полностью соответствуют требованиям к удобству пересадок и пешеходных подходов.
Без этих связей полицентричность способна усилить, а не уменьшить транспортную нагрузку. Люди перестанут ездить только в центр, но начнут пересекать город между разнесёнными жилыми и деловыми кластерами.
Девелопменту придётся смешивать функции
Для застройщиков полицентричная модель означает переход от квартала к территории. Продать квартиры и несколько помещений на первых этажах недостаточно: самостоятельному центру нужны рабочие места, образование, медицина, спорт, культура и общественные пространства. Это меняет экономику проекта.
Жильё, офисы, торговля и социальная инфраструктура имеют разные сроки строительства и возврата инвестиций. Девелоперу приходится определять последовательность ввода так, чтобы первые жители не оказались среди незавершённых дорог и пустующих коммерческих помещений, а деловая функция не была отложена до неопределённого будущего.
Для подрядчиков смешанная модель означает больше типов объектов внутри одного проекта: одновременно необходимо строить жильё, школы, инженерные сети, общественные здания и транспортную инфраструктуру. Возрастает значение координации графиков, поскольку задержка одного элемента влияет на работу всей территории.
Покупатель получает возможность сократить ежедневные поездки и жить в более насыщенной среде. Но для него возникает и риск: обещанный "город в городе" может остаться маркетинговым названием, если вслед за квартирами не появятся рабочие места и полноценный общественный транспорт.
Поэтому ликвидность жилья в новых районах будет всё сильнее зависеть не только от качества дома. Значение получат реальное время в пути, разнообразие занятости, доступность образования и то, способен ли район работать после окончания продаж у девелопера.
