Рынку апарт–отелей грозит перенасыщение, но формат уверенно конкурирует с классическими гостиницами.
Продажи апартаментов в Петербурге в первом полугодии 2026 года сократились на 12%, до 1,28 тыс. юнитов, однако сервисный сегмент сохранил прошлогодний результат. Теперь рынок входит в более сложную фазу: на фоне снижения гостиничной загрузки девелоперы готовятся ввести 8,7 тыс. новых юнитов, большая часть которых расположена в спальных районах.
Не замена квартире
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", за 6 месяцев в городе было реализовано около 1 тыс. сервисных апартаментов — столько же, сколько годом ранее. Их доля в общем объёме спроса выросла до 79%. Фактически падение рынка пришлось на несервисные объекты, которые используются как альтернатива квартирам.
В число лидеров продаж вошли GloraX "Заневский" и Ladozhsky Avenir в районе станции метро "Ладожская". Средняя цена предложения в них составляет соответственно 205 тыс. и 234 тыс. рублей за 1 м². Каждый из двух комплексов за полугодие продал более 100 юнитов.
Читайте также:
В апартах Петербурга вдвое вырос спрос на шеринг полотенец и постельного белья
Апарты под давлением: рынок Петербурга исчерпал потенциал и начал уступать Крыму
От площади к выручке: петербургские апарт-комплексы перекраивают себя изнутри
Апарт-отели заплатили шестую часть туристического налога в Петербурге
Доля продаж в рассрочку в апарт-комплексах Петербурга достигла 80%
“
"Во многом успех ряда проектов с сервисной составляющей — это цена, а также готовность объекта", — отмечает директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.
Однако высокие темпы продаж остаются скорее исключением. Только в 30% апарт–комплексов ежемесячно реализуется от 5–6 до 15–20 юнитов. В остальных проектах спрос ограничивают небольшой объём доступной экспозиции, расположение в периферийных районах с высокой конкуренцией либо повышенный бюджет покупки.
По предварительным данным, в первом полугодии в Петербурге были введены три комплекса общей площадью 65,4 тыс. м², или 2,1 тыс. юнитов. По сравнению с тем же периодом 2025 года объём ввода увеличился на 75%.
Во втором полугодии планы девелоперов предусматривают завершение ещё 16 проектов на 8,7 тыс. юнитов и 310,5 тыс. м². Из них 13 относятся к сервисному формату. При этом 86% будущего предложения приходится на спальные районы Петербурга.
Изменение структуры продаж показывает, что Петербург постепенно разделил сервисные апарт–отели и так называемое псевдожильё — нежилые помещения, фактически используемые для постоянного проживания. Первые воспринимаются как гостиничный актив, вторые конкурируют с квартирами, сохраняя при этом ограничения нежилого статуса. Ранее это компенсировалось дисконтом, однако сейчас ценовая разница между такими объектами и жильём в ряде локаций сократилась.
“
"На мой взгляд, негативное отношение сегодня существует не столько к самому формату апартаментов, сколько к конкретным проектам, девелоперам и управляющим компаниям, которые не выполнили свои маркетинговые обещания", — указывает директор "Апарт.pro" Екатерина Запорожченко.
По её словам, инвесторы стали проверять не только предполагаемый доход, но и будущие расходы на содержание, инфраструктуру, меблировку, сервисную модель и компетенции оператора. Сложный гостиничный продукт способен обеспечить более высокий тариф, но одновременно требует больших затрат на эксплуатацию. Поэтому часть покупателей выбирает более простой объект с понятной расходной частью.
Схожие изменения фиксируют и операторы. "Скорее покупатели стали более требовательными и осознанными", — поясняет руководитель по продажам сети апарт–отелей Vertical Яна Лепёшина. Инвесторы заранее изучают юридический статус, концепцию комплекса, программы доходности и перспективы загрузки, а не выясняют эти параметры уже после сделки.
Сложные цены
На фоне снижения общего числа сделок средняя стоимость сервисных апартаментов достигла 384,3 тыс. рублей за 1 м². С конца 2025 года она увеличилась на 6%, или примерно на 20 тыс. рублей за 1 м². Несервисные апартаменты подорожали на 12%, до 363 тыс. рублей за 1 м².
Однако рост средних показателей не означает равномерной индексации всего предложения. Лидеры продаж сохраняли цены и использовали скидки, тогда как общую динамику обеспечили изменения структуры экспозиции, повышение стоимости в статусных локациях по мере готовности зданий и новые старты по цене 350–450 тыс. рублей за 1 м².
Для девелоперов это означает, что формальное повышение средней цены ещё не гарантирует улучшения экономики проекта. При слабом темпе продаж растёт срок возврата вложений, а затраты на обслуживание долга, отделку, меблировку и запуск гостиничной инфраструктуры сохраняются.
В первом полугодии на рынок вышли четыре проекта общим объёмом 29,7 тыс. м², или около 1 тыс. юнитов. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество новых юнитов выросло на 40%, площадь — на 21%. На сервисный формат пришлось 95% нового предложения.
Особенно заметным стало распространение многофункциональных комплексов. На них пришлось почти 600 номеров, или 57% новых стартов. Сочетание апартаментов, офисов, торговли и другой коммерческой недвижимости позволяет девелоперу диверсифицировать выручку и распределять риски между несколькими функциями.
Номер номеру рознь
По данным Becar Asset Management, номерной фонд гостиниц категории три–пять звёзд в Петербурге достиг 37,5 тыс. номеров в 420 отелях, увеличившись за год на 2%.
За полугодие открылись четыре отеля на 500 номеров: Miles Avenue Apart, "Отель 6/3", Lahta Towers и Port Comfort by Marata. Но средняя загрузка коллективных средств размещения снизилась до 61%.
Средний гостиничный тариф вырос на 3%, до 6,71 тыс. рублей в сутки. Во II квартале он достиг 8,06 тыс. рублей, прибавив 6% благодаря майским праздникам, ПМЭФ, Дню города, "Алым парусам" и сезону белых ночей.
Тем не менее направление рынка очевидно: возможности повышать тариф ограничены, а конкуренция со стороны квартир и апартаментов растёт. По оценке Vertical Hotels, объём альтернативного предложения достиг около 24 тыс. единиц.
Именно поэтому профессиональная сервисная модель становится ключевым фильтром. "Покупатели таких объектов недвижимости понимают, что инвестируют в потенциально доходный продукт. Они приобретают актив, который должен приумножить их благосостояние за счёт дальнейшей сдачи в аренду и роста цены", — поясняет основатель ИСК Inreit, сети отелей Port Comfort и УК KEYPORT Кирилл Кудинов.
По его оценке, несервисные проекты исторически хуже воспринимаются петербургским рынком из–за повышенных расходов, дефицита социальной инфраструктуры и более низкой ликвидности. При этом слабые проекты, выдающие долгосрочную аренду за гостиничную деятельность, формируют недоверие и к полноценным апарт–отелям.
“
Если человек покупает апартамент не для постоянного проживания, а как инвестиционный объект, то для него на первый план выходят не регистрация или статус помещения, а экономика: доходность, арендная ставка, расходы на содержание. Например, более высокие коммунальные платежи в апартаментах не всегда являются критичным фактором, если они компенсируются более высокой ставкой аренды. Мы видим, что в сервисных апарт–отелях ставка аренды выше, чем в сопоставимых жилых помещениях в этих же локациях, именно за счёт сервиса и дополнительных функций объекта.
Илья Ященков
генеральный директор "Место Смолячково"
“
В определённый период застройщикам было выгоднее возводить нежилые помещения вместо квартир: требования к таким объектам были менее жёсткими, в том числе в части социальной инфраструктуры. Поскольку юридически такие помещения нельзя было назвать квартирами, закрепился термин "апартаменты". Недостатки — высокие коммунальные платежи и налоги, отсутствие доступа к социальной инфраструктуре, невозможность получить постоянную регистрацию — долгое время компенсировались ценой: квадратный метр стоил в среднем на 20% дешевле аналогичного жилья. На мой взгляд, рынку важно прийти к чёткому разграничению понятий. Сервисные апартаменты — это номера под управлением профессионального оператора, а "псевдожильё" — отдельный сегмент недвижимости, отличающийся от квартир в основном только юридически.
Антон Агапов
заместитель генерального директора сети апарт–отелей YES
