Собиратели земель: девелоперы бросились скупать участки в Петербурге и Ленобласти

Девелоперы бросились скупать участки в Петербурге и Ленобласти. С начала года объём сделок вырос на треть. Пока одни компании сбрасывают лишнее на падающем рынке, другие создают запас на ближайшее будущее.

В I квартале 2026 года объём инвестиций в покупку участков под жилищное строительство и редевелопмент в Петербурге и Ленобласти составил 22 млрд рублей. По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", за 3 месяца заключено 14 сделок с участками суммарной площадью 121 га, на которых можно возвести 1 млн м2 жилья.

Крупнейшим продавцом квартала стала группа "ЦДС", которая продала три площадки общей площадью более 58 га. Крупные сделки также проводили ГК "ФСК", которая распродаёт участки, доставшиеся ей от шведской Bonava, холдинг РСТИ и "Лидер Групп".

Дешевеющие деньги

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объём сделок вырос на 37,5%, при этом продажи жилья снизились на 30%. По словам участников рынка, главным фактором сложившейся ситуации стали ожидания по ключевой ставке. 20 марта ЦБ снизил её до 15% с 15,5%, а консенсус–прогноз рынка на конец года — 12%. Для девелоперов это прямой сигнал: стоимость проектного финансирования (ПФ), которая сейчас, по данным ЦБ, держится на уровне 10–11% годовых, начнёт снижаться вслед за ставкой. А вместе с ней — и стоимость бридж–кредитов.

Рынок покупателя

Второй драйвер — изменение баланса сил в пользу покупателей земли. Собственники участков, которые ещё год назад выжидали и держали цены, стали гибче. На рынке появились лоты, которых раньше не было.

"На рынок вышли продавцы, которые по разным причинам не могут самостоятельно освоить активы или нуждаются в срочном выходе в деньги, — это сформировало интересные лоты, отсутствовавшие ранее", — указывает Мария Орлова. По её словам, продавцы активно рассматривают различные формы оплаты и готовы предоставлять дисконты.

Логика продавцов понятна. При проектном финансировании под 10–11% и падении продаж новостроек на 30% удерживать участки без строительства становится накладно. Маржинальность новых проектов, по оценкам участников рынка, сжалась до 5–10% — зачастую ниже стоимости самого финансирования. Девелоперы, которые набрали земельные банки в рекордном 2024 году, теперь вынуждены выбирать: строить или продавать. Те, кто не готов строить в текущих условиях, предпочитают фиксировать прибыль.

Для покупателей такая ситуация — окно возможностей. "За год цены на участки выросли на 5–10%, однако это больше связано с местоположением приобретённых участков и наличием исходно–разрешительной документации", — констатирует заместитель директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Светлана Московченко. Другими словами, росла цена не земли как таковой, а готовности проекта к стройке.

Квартир в продаже всё меньше

Третий фактор — дефицит предложения на рынке новостроек, который формирует спрос на новые проекты "из земли". На конец февраля 2026 года объём предложения на первичном рынке Петербурга составил порядка 42 тыс. квартир — это на 7% меньше, чем годом ранее, и минимум за последнее десятилетие. Число действующих разрешений на строительство в городе за 3 года сократилось на 23% — с 230 до 176.

Цены при этом не снижаются: стоимость квадратного метра в новостройках за I квартал 2026 года выросла на 5–12% в зависимости от локации и класса. Средняя цена, по данным Dataflat, в январе 2026 года составила 338 тыс. руб. / м2. Себестоимость строительства продолжает расти: дорожают материалы, логистика и рабочая сила.

Это создаёт парадоксальную на первый взгляд ситуацию: спрос на квартиры падает, но спрос на землю растёт. Застройщики рассчитывают, что к моменту вывода новых проектов на рынок (через 1,5–2 года) ставки снизятся, ипотека станет доступнее, а новых проектов в продаже будет ещё меньше. Те, кто купит землю сейчас и получит РНС, окажутся в выигрышной позиции: они выйдут на рынок с дефицитом конкурентов.

Сергей Софронов описывает эту логику на примере ГК "ПСК": "Наш мотив — в расширении выбора и сохранении объёмов витрины, которая сокращается по мере продаж в близких к завершению строительства объектах. Мы больше внимания обращаем на проекты в ценовой категории выше среднего, даже если это тот же “комфорт”. Колебания спроса в таких категориях гораздо меньше, нежели в проектах с недорогим “квадратом”".

Приехали из регионов

Четвёртый и, возможно, самый заметный фактор — приход иногородних застройщиков. Их экспансия началась несколько лет назад и сейчас усиливается. Ещё по итогам 2024 года на рынок жилищного строительства агломерации вышло порядка 10 региональных компаний, на которых пришлась треть сделок по покупке участков.

В I квартале 2026 года из восьми крупнейших сделок пять совершили компании не из Петербурга: краснодарская ССК, екатеринбургская "Брусника", московская Level Group и федеральный "Аквилон".

Мотивация иногородних девелоперов — не только привлекательный рынок Петербурга (по данным Сбербанка, соотношение построенного и проданного жилья здесь одно из лучших в стране). Компаниям нужно наращивать портфель проектов, чтобы распределить постоянные расходы на больший объём строительства и снизить себестоимость. Во многих других городах платёжеспособный спрос сокращается быстрее, чем в Петербурге.

При этом региональные компании зачастую готовы платить за участки больше, чем местные игроки. Это разгоняет цены на землю и обостряет конкуренцию.

Купить и сразу строить

При кредитной нагрузке в условный 1 млрд рублей и ставке 20% годовых каждый день простоя обходится застройщику примерно в 550 тыс. рублей. За месяц набегает порядка 16,5 млн. За полгода ожидания документации — около 100 млн. Поэтому больше половины участков в этом году приобретены с действующими РНС. Это позволило проектам выйти в продажу уже в марте 2026 года. Готовая документация формирует премию к цене.

Параллельно формируется "разделение труда": одни компании специализируются на подготовке участков к строительству и затем продают готовые площадки другим девелоперам.

Покупатели, в свою очередь, концентрируются на строительстве и продажах. ФСК и ЦДС де–факто выполняют роль таких лендлордов, формирующих предложение для нового поколения застройщиков.

Сценарии 2026 года

При снижении ключевой ставки до 12% к концу года девелоперы продолжат пополнять земельные банки. Бридж–кредиты подешевеют до 16–18%, проектное финансирование — до 8–9%. Это улучшит экономику новых проектов и подтолкнёт к запуску строительства тех, кто уже купил площадки.

Дополнительную поддержку земельному рынку окажет растущий дефицит предложения новостроек. Объём выданных РНС в городе сокращается третий год подряд, а проекты, выведенные на рынок в 2024–2025 годах, постепенно вымываются продажами. К 2027–2028 годам, когда сегодняшние покупки земли превратятся в готовые проекты, предложение может оказаться ещё более ограниченным.

Если же продажи новостроек продолжат падать или ставку будут снижать медленнее, чем ожидалось, покупатели земли станут осторожнее, а часть площадок может вернуться на рынок.

Пока же застройщики делают ставку на то, что окно для выгодных покупок открыто сейчас. "Инвестиции в землю в последнее время носят волнообразный характер. Здесь и факт появления участков в предложении, и появление базы для формирования оценок спроса на ближайшее будущее", — отмечает Сергей Софронов. Когда ставки снизятся и конкуренция за землю обострится вновь, нынешние цены будут выглядеть выгодными.

“

Ситуация с ростом количества сделок при общем охлаждении рынка на первый взгляд выглядит парадоксально, но на самом деле это классическая фаза цикла. Сегодня происходит перераспределение активов. Рынок продаж жилья действительно находится под давлением — высокая ключевая ставка, ограниченный спрос, снижение маржи. Но именно в такие периоды сильные игроки начинают активно заходить в землю. Причина простая: земля покупается не под текущий рынок, а под рынок через 2–4 года. И те, у кого есть ликвидность или доступ к финансированию, сейчас формируют будущий портфель. Рост числа сделок объясняется тремя факторами. Первый — снижение конкуренции за активы. Часть девелоперов поставила проекты на паузу, и на рынке появилось больше предложений, в том числе с дисконтом. Второй — выход на рынок капитала, который раньше был в стороне. Это не только классические застройщики, но и инвестиционные структуры, фонды, частные инвесторы. Третий — ожидание смягчения денежно–кредитной политики. Рынок живёт ожиданиями, и многие игроки закладываются на снижение ключевой ставки в горизонте ближайших периодов. Источники финансирования сегодня комбинированные. Во–первых, это собственный капитал и накопленная ликвидность у крупных игроков. Во–вторых — партнёрские модели, включая соинвестирование и совместные проекты. В–третьих — банковское финансирование, но уже более структурированное и осторожное. Также активно используются схемы с отложенными платежами за землю, рассрочками и опционами — это снижает нагрузку на входе.

Владислав Айрапетов

президент и председатель правления группы компаний MRT

“

Игроки начали активнее пополнять земельный банк в ожидании постепенного смягчения денежно–кредитной политики и улучшения условий финансирования. По сути, это ставка на будущий рост спроса и более доступные деньги. Дополнительный фактор — структура самих сделок. Сегодня девелоперы преимущественно приобретают участки с уже подготовленной разрешительной документацией. Это позволяет быстрее запускать проекты и сразу переходить к проектному финансированию, минуя дорогую стадию бридж–кредитования, которое по–прежнему остаётся существенной нагрузкой. Таким образом, источником активности становятся не столько "свободные деньги", сколько более избирательный подход к инвестициям. Покупаются не любые площадки, а только те, которые позволяют минимизировать риски и сроки реализации. Кроме того, часть сделок могла быть отложена ранее и реализуется сейчас — на фоне стабилизации ожиданий по рынку.

Антон Орлов

директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers

“

Рост числа сделок в текущих условиях скорее говорит не о перегретом спросе, а о более осторожной модели принятия решений. Несмотря на то что в марте ключевая ставка была снижена до 15%, а средний ориентир на 2026 год находится в диапазоне 13,5–14,5%, рынок по–прежнему живёт в условиях дорогого капитала. При этом участники уже начинают закладывать в свои решения возможное дальнейшее смягчение. В нашей практике это также отражается в стратегическом планировании: мы сохраняем аккуратный подход к развитию и в планах есть приобретение новых участков.

Юдита Григайте

директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест"