Мораторий на штрафы и неустойки для застройщиков официально завершён. С 31 декабря 2025 года нормы 214-ФЗ вновь применяются в полном объёме, а любые новые задержки сдачи жилья снова начинают превращаться в долги застройщиков перед дольщиками. При этом государство сохранило отсрочки по "старым" штрафам, начисленным до 2021 года, но всего лишь на год.
Ключевая ошибка, которая сопровождала обсуждение моратория на протяжении почти четырёх лет, заключалась в восприятии его как формы "прощения" застройщикам. В действительности правовой механизм работал иначе. Ответственность за нарушение сроков передачи жилья по договорам долевого участия сохранялась, но её денежное выражение — начисление неустоек, штрафов и процентов — было приостановлено. Для девелоперов это означало возможность переносить сроки сдачи без немедленных финансовых последствий. Перенос сроков стал управляемым инструментом адаптации к росту себестоимости, сбоям поставок и проблемам с подрядчиками.
Однако принципиально важно, что мораторий не менял статус обязательств перед дольщиками. Все квартиры, сроки передачи по которым были сдвинуты, формально оставались в просрочке. Государство лишь временно отключило "денежный счётчик", который теперь включён вновь — но уже в иной конфигурации.
Как накапливалась просрочка по данным ЕРЗ
Данные Единого ресурса застройщиков позволяют проследить, как менялись переносы сроков. Если в конце 2021 года в зоне переноса находилось около 780 тыс. м2, то в 2022 году показатель колебался в диапазоне 640–740 тыс. м2, а в 2023-м в середине года объём просроченного жилья превысил 1 млн м2. Это был пик за весь период наблюдений, связанный как с накоплением переносов у проблемных застройщиков, так и с ростом задержек у крупных системных игроков, в том числе у таких девелоперов, как группа ЛСР, у которой объём жилья с перенесёнными сроками вырос почти до 196 тыс. м2, что соответствовало уже более чем 11% портфеля.
Одновременно, по данным ЕРЗ, сохранялась группа застройщиков, у которых весь текущий портфель оставался в переносе. Среди них — Seven Suns Development, СК "Петрострой", "ИнтерГрупп", Yard Group, П1. В ряде проектов сроки уточнения превышали четыре–пять лет, а у "ИнтерГрупп" достигали шести лет.
В 2024 году объём сократился до 630–720 тыс. м2, однако снижение было во многом техническим и сопровождалось ростом средней длительности переносов. В 2025 году на фоне ожидания окончания моратория застройщики активно вводили объекты, и к декабрю объём несданного вовремя жилья сократился до примерно 420–450 тыс. м2.
Именно этот объём становится стартовой базой для 2026 года, поскольку каждый оставшийся метр после завершения моратория снова начинает генерировать финансовую ответственность.
Так на данный момент по данным ЕРЗ у Seven Suns Development весь объём строительства — около 137 тыс. м2 — имел уточнение сроков более 60 месяцев. Впрочем, шансов получить квартиру здесь немного. Владелец Seven Suns Development Алексей Рыжков находится в СИЗО уже больше полутора лет. И если в Москве проекты хоть как-то движутся, то в Петербурге они стоят без изменений.
У "Стайл-Строй" (апарт-проект "Про’Молодость") 100% объёма в 70 тыс. м2 оставалось в переносе с четырёхлетним горизонтом задержки. Аналогичная ситуация сохранялась у "Эдванс" (строит жильё в Шушарах), Yard Group, "Р-Фикс". В глубокой просрочке находятся и два премиальных проекта: "Промстройкомплект" (проект Astrum на Крестовском острове) и "Альфа Фаберже" ("Петро Центр") с проектом Meltzer Hall на Крестовском проспекте.
На три месяца, по данным ЕРЗ, задерживается сдача Vertical на Орджоникидзе, 44. Даже у федеральных игроков оставались значимые хвосты: у ФСК в переносе находилось почти 50 тыс. м2 (21% от общего объёма стройки), у "Главстрой-Санкт-Петербург" — более 22 тыс. м2 (четверть всего строящегося жилья). Впрочем, здесь задержки не очень большие: у ФСК — 2 месяца, у "Главстрой-Санкт-Петербург" — 5 месяцев.
Впрочем как говорят в "Главстрое" два дома были сданы в декабре. "С 1 января у нас нет задержек", — заявили "ДП" в компании.
С каким объёмом рынок входит в 2026 год
В совокупности, по данным ЕРЗ, на конец 2025 года в Петербурге сохраняется более 437,6 тыс. м2 жилья с перенесёнными сроками передачи.
Как говорят участники рынка, после завершения моратория для новых просрочек вновь действует стандартная формула неустойки по 214-ФЗ: 1/150 ключевой ставки Банка России за каждый день задержки от цены договора. При средней цене 1 м2 в Петербурге около 250 тыс. руб. и высокой ключевой ставке каждый квадратный метр в просрочке начинает генерировать порядка 260–270 руб. неустойки в день, или около 8 тыс. руб. в месяц.
При таких параметрах объём переноса в 100 тыс. м2 означает потенциальную нагрузку свыше 800 млн руб. в месяц. Для Seven Suns Development с портфелем около 137 тыс. м2 это более 1 млрд руб. в месяц, для компаний среднего масштаба — сотни миллионов рублей. В совокупности по рынку потенциальные начисления по новым просрочкам оцениваются в 3–3,5 млрд руб. в месяц.
Постановление №2227 формально завершило мораторий, но одновременно закрепило отсрочки по старым долгам. Документ разделил обязательства застройщиков на два принципиально разных массива.
По требованиям, предъявленным до начала действия моратория — до 22 марта 2024 года, — исполнение отсрочено до 31 декабря 2026 года. Аналогичная отсрочка сохранена по штрафам, пеням и процентам, начисленным в период моратория и предъявленным застройщикам до 1 января 2025 года. Эти долги признаны, но их выплата отложена.
Зато по всем новым ситуациям — новым просрочкам, новым искам и судебным решениям, вынесенным после вступления изменений в силу, — никаких специальных отсрочек больше не предусмотрено. Закон в полном объёме "снова заработал для дольщика".
Для дольщиков, получивших судебные решения до окончания моратория, принципиально ничего не отменяется. Присуждённые суммы сохраняют статус обязательства застройщика, однако их исполнение по "старым" делам может быть отсрочено до конца 2026 года.
При этом после завершения моратория меняется режим ответственности за неисполнение судебных актов. Если застройщик продолжит затягивать выплаты уже после вступления изменений в силу, дольщики получают право требовать проценты за пользование чужими денежными средствами и индексацию присуждённых сумм. Таким образом, даже "старые" дела способны начать генерировать новую финансовую нагрузку.
