"Тенденции тревожные": "эффект Долиной" дал повод для законодательных инициатив

"Эффект Ларисы Долиной" вызвал переполох на рынке вторичного жилья. Несмотря на решение Верховного Суда, точка в этой истории ещё не поставлена.

Напомним вкратце эту историю. В 2024 году народная артистка РФ Лариса Долина продала квартиру в центре Москвы Полине Лурье за 112 млн рублей. Сделку провели быстро, через нотариуса, с полным пакетом документов.

Покупательница лично встречалась с продавцом, проверяла правоустанавливающие документы, выписку из ЕГРН, справки об отсутствии обременений. Расчёты организовали через банковскую ячейку по просьбе самой Долиной — обычная практика для крупных сделок.

После сделки артистка заявила, что стала жертвой телефонных мошенников, которые убедили её срочно продать недвижимость. Она обратилась в полицию с заявлением о мошенничестве, а затем — в суд с требованием признать сделку недействительной.

Что такое "эффект Долиной"

В марте 2025 года Хамовнический районный суд Москвы удовлетворил иск и признал договор недействительным, применив статью 178 ГК РФ. Это решение поддержали апелляционная и кассационная инстанции. Квартиру вернули продавцу, покупательница осталась и без жилья, и без денег.

Так родился термин "эффект Долиной". Риелторы забили тревогу: если любой продавец через несколько месяцев может заявить, что его обманули мошенники, и отменить сделку через суд, то стабильность рынка недвижимости начинает трещать по швам.

В ход пошли новые меры: расширенные формулировки в договорах, справки из ПНД с освидетельствованием, обязательное присутствие родственников на сделке. Но и это не давало никаких гарантий.

Причём, как рассказывали брокеры, в таких ситуациях оказывались не только те, кто купил квартиру "по дешёвке", повёлся на скидку 20–30% или на подозрительно быструю сделку с "мутными" риелторами. Существовавшая годами система контроля — с участием нотариусов, банков, ипотек — оказалась ненадёжной просто из–за внезапных судебных решений.

Как отмечал генеральный директор агентства недвижимости "Адвекс" Владимир Гаврильчук, это решение фактически сдвинуло рынок в непонятное состояние, при котором сотни добросовестных покупателей рисковали потерять и квартиры, и деньги. "Даже месячная заморозка средств на счетах не поможет. Кто мешает продавцу заявить, что его обманули, через полгода или год?" — переживал он.

Масштаб проблемы

Мнения о том, сколько человек оказались в такой же ситуации, как покупательница квартиры Ларисы Долиной, разошлись. Председатель Госдумы Вячеслав Володин в ноябре заявил, что в 2024 году 3 тыс. сделок с участием пенсионеров были признаны недействительными. Потом эта цифра стала почти канонической и для 2025 года.

Впрочем, есть и другие мнения. Юрист Максим Доценко, проанализировавший данные системы Caselook, подсчитал: за 3 года (2023–2025) судами было рассмотрено всего 349 дел по ст. 177–179 ГК РФ (о недействительности сделок). В 2023 году — 55 дел, в 2024–м — 180 (рост на 327%), в 2025–м — 114 (падение на 36%). Отдельной статистики по таким делам Судебный департамент ВС РФ не ведёт.

"На фоне дела Долиной — Лурье действительно пошёл рост, но не такой драматичный, как принято считать, хотя тенденции тревожные", — писал в своём блоге Максим Доценко.

Между тем, несмотря на панику, рынок вторичной недвижимости Петербурга не встал. По данным Росреестра, за ноябрь в городе было зарегистрировано 7434 перехода прав собственности на квартиры по договорам купли–продажи и мены. Это на 13% меньше, чем в октябре, но выше показателей аналогичных периодов 2022–2024 годов.

Судя по всему, главными бенефициарами скандала стали нотариусы. В 2025 году число клиентов, использовавших депозитный счёт нотариуса, выросло на 21% по сравнению с 2024–м. Участники рынка стали бояться простой письменной формы договора даже там, где закон её допускает. А сам скандал с Долиной фактически похоронил идеи крупных банков продвигать сделки без участия нотариуса.

Что решил Верховный суд

Последнее и самое весомое слово сказал Верховный суд. 16 декабря 2025 года высшая судебная инстанция отменила решения трёх нижестоящих судов и вернула право собственности покупательнице. В мотивировочной части, опубликованной спустя 2 дня, суд подробно объяснил, почему он это сделал.

Закон прямо исключает заблуждение относительно мотивов сделки из числа оснований для её оспаривания. Желание Долиной "пресечь мошенничество" было её мотивом, а не заблуждением относительно предмета сделки. Истец сознательно желала заключить договор, даже если рассчитывала на его последующее аннулирование.

Кроме того, нижестоящие суды проигнорировали добросовестность покупательницы. Лурье провела все проверки, а расчёты были организованы по просьбе самой Долиной. Признаков того, что покупательница знала о психологическом давлении, установлено не было.

Председатель комитета Совета Федерации по конституционному законодательству Андрей Клишас заявил, что Верховный суд "поставил всё с головы на ноги". Генеральный прокурор Игорь Краснов поручил подготовить обзор судебной практики по оспариванию сделок с недвижимостью.

Почему это важно для рынка

Как именно скандал с "квартирой Долиной" скажется на рынке вторичного жилья, пока до конца не ясно. Возможны несколько сценариев. Первый — все пошумят, потом успокоятся и всё пойдёт по–прежнему, пока в похожую историю не попадёт ещё какая–нибудь медийная персона.

Второй вариант — в законодательство всё–таки внесут изменения. В разгар скандала Федеральная нотариальная палата предложила закрепить принцип бесповоротности записи в ЕГРН с компенсацией ущерба за счёт системы страхования нотариата. Обсуждается и введение "периода охлаждения" — нескольких недель между решением продать квартиру и удостоверением сделки.

С целым рядом инициатив уже выступили депутаты Госдумы. Поэтому не исключено, что уже в 2026 году рынок вторички начнёт жить по новым правилам.