Рынок апартаментов Петербурга входит в фазу структурных изменений. Усиление конкуренции и регулирования требует новых компетенций.
О том, какие локации сохраняют инвестиционный потенциал, как локальные операторы выходят за пределы региона и какие риски станут ключевыми в ближайшие годы, "ДП" поговорил с участниками рынка на круглом столе проекта "Апарт–индекс".
Насколько важна локация апарт–отеля
Инвестиционная привлекательность сегодня всё реже определяется статусом района как такового — решающим фактором становится способность проекта встроиться в локальный спрос, считает коммерческий директор PSK Invest (входит в ГК "ПСК") Елена Ехлакова. "Инвестиционный потенциал есть очень много где, вопрос обычно в возможностях его реализовать, — говорит она. — У девелоперской структуры ПСК уже второй проект в Кировском районе — Industrial Avenir, продажи в котором почти всё время выводят его в топ–5, а то и в топ–3 самых популярных проектов на первичном рынке апартаментов".
Ключевым фактором становится смешанный спрос: туристический в высокий сезон и корпоративный — в низкий, за счёт близости к промышленным и деловым кластерам.
"Находящийся рядом апарт–отель Putilov Avenir, находящийся в управлении PSK Invest и работающий уже 3 года, загружен в среднем по году на 75–80%. Это значит, что в высокий сезон — практически на 100%. Казалось бы, не самая туристическая локация. Но факт", — отмечает Елена Ехлакова.
Как говорит руководитель департамента развития сети апарт–отелей YES Катрина Виткус, апарт–отели фактически устранили разрыв между краткосрочным проживанием в отелях и долгосрочной арендой квартир.
"Гости получили гибкий формат — возможность останавливаться на срок от нескольких дней до нескольких месяцев без потери сервиса. Например, в наших объектах средний срок проживания составляет 2–2,5 месяца, что идеально подходит для командированных специалистов, студентов и туристов, планирующих длительные поездки", — говорит Катрина Виткус.
Однако вместе с ростом рынка усиливаются и риски. Во–первых, возможная экономическая нестабильность может повлиять на уровень доходов населения и, как следствие, снизить спрос на услуги апарт–отелей.
"Кроме того, конкуренция со стороны альтернативных форматов размещения, таких как краткосрочная аренда квартир и домов, может стать серьёзным вызовом для традиционных апарт–отелей. Также стоит учитывать риски, связанные с изменением законодательства, которое может повлиять на правила работы в сфере гостеприимства", — полагает Катрина Виткус.
Новые требования к средствам размещения
Обязательная классификация апартаментов по гостиничным стандартам в долгосрочной перспективе повышает прозрачность рынка и доверие со стороны гостей. Для конечного потребителя это означает более понятный и прогнозируемый уровень сервиса. На это обращает внимание ведущий специалист по развитию мебельной компании VIMIS Юлия Михайлова.
Для девелоперов и операторов требования к "звёздности" усиливают роль качественной отделки, мебели и оснащения номеров в целом. "Мы замечаем, что уже на этапе проектирования будущего отеля закладываются более интересные с точки зрения дизайна и оформления пространства решения. Больше внимания уделяется эргономике среды, более тщательно продумывается распределение площадей. При отделке и насыщении номеров и МОПов используются высокотехнологичные материалы с имитацией натуральных, но по износостойкости гораздо превышающие их по всем показателям. Все эти факторы напрямую влияют на загрузку объекта и средний чек", — отмечает Юлия Михайлова.
Ужесточение требований к апартаментам как к средствам размещения стало в этом году ключевым поворотным моментом для рынка, сходятся во мнении участники отрасли. По словам Елены Ехлаковой, ответом на новые правила стало изменение самой модели управления.
"Девелоперы начали создавать специализированные управляющие компании, которые берут на себя роль единственного оператора апарт–отеля. Это связано с требованием об управлении объектом одним оператором, прошедшим соответствующую сертификацию", — поясняет Елена Ехлакова. Такая модель увеличивает стартовые издержки — на подготовку документации, экспертизы и доработку объектов, — но одновременно повышает прозрачность и управляемость проектов. В результате рынок постепенно отказывается от разрозненного управления и движется в сторону более институциональной модели. При этом эксперты не исключают, что у небольших инвесторов могут возникнуть сложности с прохождением классификации, поскольку перечень требований к гостиницам достаточно обширен.
"С одной стороны, эти трудности могут вынудить инвестора задуматься о продаже юнитов. С другой — у него всегда остаётся возможность передать их в профессиональное управление гостиничному оператору и снять с себя эту проблему", — отмечает Катрина Виткус.
Для девелоперов это означает необходимость уже на этапе проектирования закладывать соответствующие нормы. Это несколько увеличивает сроки и стоимость реализации, но делает объект легальным и ликвидным активом. "Основной эффект — рынок очистится от временных игроков, а доверие гостей и инвесторов сместится в сторону проверенных, классифицированных объектов, что в итоге усилит позиции сетевых операторов", — полагает эксперт.
Фактически апартаменты всё больше сближаются с классическими гостиницами по стандартам, но при этом сохраняют гибкость формата. "Застройщики всё чаще подключают производителей мебели ещё на стадии проектирования. Это позволяет заранее учесть требования классификации, оптимизировать бюджеты и избежать доработок перед вводом объекта в эксплуатацию. Для конечного потребителя это всегда плюс. В этой модели качественное современное комплексное оснащение мебелью и техникой становится инструментом соответствия регуляторным требованиям и конкурентным преимуществом проекта", — комментирует Юлия Михайлова.
