БЦ "Невская ратуша" прошёл классификацию и получил "золотой" сертификат

В середине февраля бизнес–центр "Невская ратуша" прошёл классификацию по системе ассоциации "Альянс экспертов рынка недвижимости" (АЭРН) и НП "Российская гильдия управляющих и девелоперов" (РГУД). Объекту был подтверждён класс А и выдан "золотой" сертификат.

Эта классификация — обновлённая версия ранее разработанной экспертами РГУД. В рабочую группу по ней входят: управляющий Национальным космическим центром АО "Центр Звёздный" (Москва) Гайк Папоян, соучредитель Lynks | Maris Леонид Волох, генеральный директор KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT Руслан Кубрава, соучредитель АНО ЦУРвСиЭН Ксения Агапова, партнёр Б1 Валентин Никитин, член совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития России Галина Булычёва, управляющий партнёр IPG Иван Починщиков и др.

Как следует из презентации (есть в распоряжении "ДП"), эксперты при оценке бизнес–центров фокусируются на характеристиках зданий, независимо от локации, изучая их конструктивные особенности (вес — 45%), инженерные системы (30%), ESG–статус (10%), управление и инфраструктуру (15%).

Всего в перечне — 70 позиций, включая архитектурно–планировочные особенности, качество строительных материалов, надёжность коммуникаций (электроснабжение, вентиляция, кондиционирование, IT–инфраструктура), энергоэффективность здания, уровень управления объектом (property–менеджмент), наличие дополнительных услуг для арендаторов и т. д. В целом качество продукции определяет класс, а общий инвестиционный рейтинг включает локацию (40%).

"Продукт формирует локацию — особенно в крупных проектах комплексного освоения территории", — уверен Руслан Кубрава. По итогам оценки объектам присваивается класс А или В и выдаётся сертификат — "платиновый", "золотой", "серебряный" или "бронзовый".

РГУД занимается классификацией с 2009 года, по ней были оценены более 1 тыс. объектов. Тестирование по новой системе прошли более 100 бизнес–центров.

"Классификация РГУД разработана для всей России и предусматривает единые стандарты для всех городов — Москва, Петербург или регионы. Наша цель — способствовать равномерному развитию рынка офисной недвижимости на территории всей страны, независимо от статуса. Система классификации гильдии отличается прежде всего тем, что класс здания зависит от объективных качеств, касающихся технических характеристик, инженерии и других, а не от расположения. Это значит, что даже если здание соответствует ряду характеристик классификации, то оно будет иметь класс А+, А или В вне зависимости от местонахождения", — говорит Иван Починщиков.

Важно, что РГУД является официальной организацией — это некоммерческое партнёрство, которое может выдать документ, принимаемый государственными организациями, включая суды и ФНС, добавляет он.

Зачем нужна классификация офисов

Принципиальное отличие российской классификации от международной практики: в России нет независимого органа, выдающего сертификат класса. В США и Европе существуют сторонние рейтинговые агентства и организации вроде BOMA International, которые проводят верификацию заявленных характеристик здания. В России класс офиса — это по–прежнему самозаявление собственника, которое консультанты принимают или оспаривают в своей аналитике. И ничто не мешает владельцу объекта относить его к любому классу, включая неиспользуемые на рынке.

Так, один из бизнес–центров на Выборгской набережной позиционировался как А+ просто потому, что это предложил владелец здания. Многие собственники в своих презентациях, с другой стороны, вообще не относят свои офисы к какому–то классу, отмечая, что продукт рынку понятен и без этой характеристики. Например, сеть высококлассных бизнес–центров "Сенатор" (крупнейшая в Петербурге) на своём сайте не относит объекты к определённым классам.

Оценка по общепризнанным стандартам нужна девелоперам, собственникам и инвесторам, арендаторам и кредитным организациям, поясняют в гильдии. Для первых она может служить инструкцией при разработке и реализации проектов, арендаторам — давать ориентир по продукту и услугам, банки могут воспользоваться ею при принятии решений о финансировании проекта, оценке его в качестве залога и т. д.

"Ключевое преимущество классификации РГУД — её независимость, она создана при участии не только консультантов, управляющих компаний, но и профессиональных объединений оценщиков. Это гарантирует отсутствие конфликта интересов и делает рейтинг именно инвестиционным, а не маркетинговым, — подчёркивает Антон Вовк, председатель правления АЭРН. — Мы тестировали классификацию и в целом доверяем ей, поскольку видим, что продукт прошёл эмпирическую проверку и может быть как минимум качественным ориентиром при построении финансовых моделей и оценке залогов".

Как ещё можно оценить БЦ

Наиболее известной долгое время была классификация, разработанная "большой пятёркой" международных консультантов как прямой импорт западной практики. Это был совместный проект крупнейших международных консультантов, работавших тогда в России: CBRE, JLL, Knight Frank, Colliers International и Cushman & Wakefield. Цель была прагматичной: дать иностранным арендаторам и инвестиционным фондам общий язык для сравнения объектов.

Без единой шкалы корпоративный клиент из Лондона или Франкфурта не мог понять, чем бизнес–центр на Невском отличается от переоборудованного советского НИИ в двух кварталах от него — оба формально назывались "офисами".

Однако с уходом из России иностранных консалтинговых брендов и значительной части зарубежного бизнеса необходимость в ней во многом отпала. К тому же сформировавшийся рынок уже мог обойтись без строгого контроля. Справедливости ради стоит отметить, что крупные госкомпании в обосновании своих затрат на офисы часто апеллируют к классу бизнес–центра. Впрочем, авторство классификации для них не является принципиальным и "импортозамещённая" версия может быть принята во внимание наравне с другими.

В 2022 году консалтинговые компании NF Group, CORE.XP, IBC Real Estate, Nikoliers и Commonwealth Partnership (преемники ушедших компаний из "большой пятёрки") в составе Moscow Research Forum (MRF) решили обновить классификацию. В 2024 году была представлена новая версия, рассчитанная исключительно на московский рынок (самый крупный и дорогой в масштабах РФ).

"Ключевым изменением стало появление класса Prime, который включает самые качественные офисные объекты, расположенные в трёх локациях: внутри ТТК, внутри делового района “Москва–Сити” и на Ленинградском проспекте", — поясняли консультанты.

Ряд параметров был смягчён (для класса А больше не требуется принадлежность здания одному собственнику — на фоне роста количества многособственнических объектов), другие ужесточились (например, в части транспортной доступности для класса А). Основной целью по–прежнему было наличие понятных характеристик при подготовке сделок по аренде и исследованиях рынка.

Тогда же было заявлено, что для Петербурга будет сделана отдельная классификация, которая учтёт местную специфику. Речь идёт о том, что в Петербурге значительное количество бизнес–центров класса А располагается в зданиях–памятниках со специфическими планировками и т. п. Ещё один нюанс относится к новому классу Primе, которому в Петербурге, судя по всему, не соответствует ни одно здание из прошедших тестирование.

"Новая редакция находится на завершающей стадии. В ходе стресс–тестов ведущие аналитики рынка успешно апробировали обновлённую систему на действующих офисных центрах А– и В–класса и получили данные, которые позволят учесть всю специфику петербургского рынка и получить современный продукт, удобный для практического применения", — прокомментировали в MRF, не раскрывая тему отличия от аналогичного продукта РГУД.