В Петербурге под конец года возник ажиотажный спрос на ипотеку и выросли очереди на оформление документов. Ситуация спровоцирована ужесточением льготных программ и массовым увольнением банковских работников.
По данным Службы занятости Петербурга, к осени 2025 года 15 банков подали уведомления о сокращении 592 человек до конца 2025–го. Это рекорд для города. Из–за массового характера увольнений в Петербурге наблюдаются трудности с оформлением ипотеки. К концу года они стали ещё более заметными из–за традиционного повышения спроса со стороны потенциальных заёмщиков. Банки перестали справляться с потоком и увеличили процент отказов.
Льготная ипотека доминирует
Как правило, кредитные организации стараются не афишировать факт увольнения сотрудников. И действуют аккуратно, убеждая уходить "по соглашению сторон". В таком случае предупреждать госорганы не обязательно.
На лишённый лицензии банк "Таврический" приходится чуть менее половины от указанного количества уведомлений, поэтому с января на улице окажутся как минимум 300 человек — работники так называемого фронт–офиса, первой линии обслуживания клиентов. Которые в том числе консультируют и ипотечных заёмщиков.
Некоторые банки уже приостановили запись
на выдачу ипотеки в ожидании пересмотра условий кредитования
В унисон этим данным в середине ноября прозвучало и заявление главы "Сбера" Германа Грефа, сообщившего о 20%–ном сокращении неэффективного персонала во всём банке с 2026 года. Эксперты предполагают, что рядового сотрудника заменила цифровизация банковских процессов и тотально внедряемый ИИ.
На протяжении всего 2024 года, когда рыночные ставки по ипотеке перешагнули 25% годовых, а льготная программа под 8% была отменена, банки могли начать сокращать или переводить в другие подразделения высвободившийся персонал.
Впрочем, как ранее писал "ДП" (см. № 68 от 05.07.2024), тогда в Службе занятости находились уведомления о сокращении 17 банковских сотрудников. По мере восстановления спроса к концу 2025–го нагрузка на оставшихся сотрудников возросла троекратно. Комментировать трудности публично банки не спешат.
По данным "Дом.РФ", в первой половине декабря 2025 года число выдач ипотеки на первичном и вторичном рынках страны выросло по сравнению с 2024–м в количественном выражении в 2,6 раза, в денежном — в 2,9 раза. В целом по итогам декабря 2025–го по отношению к ноябрю прогнозируется прирост сделок на 25%. По оценке Объединённого кредитного бюро (ОКБ), предварительные итоги ноября показали увеличение выдач всего на 1%.
На долю льготной семейной ипотеки (ставка 6% годовых в рублях) приходится более 70% выдач. Несмотря на то что в данной программе аккредитовано 66 банков в стране, три из них — "Сбер", ВТБ и Альфа–Банк — совокупно выдают 90% всех субсидируемых ипотек.
Как пояснили "ДП" в ВТБ, в завершающие месяцы года наблюдается традиционный сезонный рост интереса к ипотечным продуктам. Это связано в первую очередь с желанием решить жилищный вопрос до конца года, а также с активностью застройщиков, которые предлагают специальные условия и акции в рамках своих годовых программ.
Основным драйвером остаются льготные государственные программы. Их доля продолжает доминировать и по итогам 2025 года в целом по России составит около 75%. При этом цифровизация процессов позволяет около 70% ипотечных сделок в Петербурге проводить в дистанционном формате.
На пределе возможностей
Цифровизация ипотечных сделок, безусловно, ускорила и упростила процесс. Но за скорость и удобство платит заёмщик. И если он не хочет нести дополнительные расходы, то ему приходится ждать согласования даты и времени сделки, рискуя что срок одобрения может истечь.
И если буквально пару–тройку лет назад банки соглашались повторно одобрять заявку, сегодня у большинства из них действует временной мораторий сроком более 3 месяцев. Кроме того, для определённого типа сделок необходимо и оборудованное отделение: комнаты переговоров или сейфовое хранилище. Таких ипотечных центров в городе работает не много.
Нынешняя ситуация отличается от стандартных прошлогодних ещё и тем, что впервые Росреестр, регистрирующий сделки с недвижимостью, не будет работать 12 дней, с 31 декабря по 11 января. И даже если сейчас заёмщики успеют получить одобрение и заключить сделку купли–продажи, то продолжительные выходные регистрирующего органа могут привести к срыву сроков по регистрации, которые банки устанавливают в кредитных договорах. И заёмщикам при нарушении условий придётся платить по кредиту до момента устранения по повышенным ставкам.
"Мы уже, наверное, недели три замечаем, что записаться в банки становится сложнее: приходится выбирать время, заранее планировать визит и, по ощущениям, загрузка у банков высокая, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости “ПИА Недвижимость” Максим Ельцов. — Ставки сейчас очень сильно разнятся в зависимости от банка. Дифференциация на рынке, пожалуй, самая серьёзная за последнее время. У банков, предлагающих более низкие условия, даже при отсутствии массового наплыва заёмщиков достаточно плотный поток заявок. Я бы не говорил о каком–то коллапсе, но они действительно работают с загрузкой, близкой к максимальной".
Дальше будет труднее
В понедельник, 22 декабря, председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков сообщил, что в январе–феврале может быть принят закон о разных процентных ставках по семейной ипотеке. То, чего рынок ждал последние полгода, получило конкретные сроки, хотя на данный момент нет никакой определённой конкретики (ранее называлась дифференциация ставки в зависимости от количества детей в семье, при трёх — 4% годовых, двух — 6%, одном — 12%). Это заявление ещё больше стимулировало ажиотажный спрос.
"Часть банков уже приостановила запись на выдачу ипотеки до конца года, а в ряде случаев и на январь, ожидая пересмотра условий кредитования с начала 2026 года", — говорит совладелец Fizika Development Александр Кравцов.
"В конце года банки действительно столкнулись с повышенной нагрузкой из–за спроса на семейную ипотеку, условия которой ужесточатся в 2026–м", — солидарен директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов.
Требования к заёмщикам в целом остаются высокими и довольно жёсткими — банки внимательно оценивают доходы и долговую нагрузку. "Основной вопрос сегодня заключается не столько в одобрении, сколько в доступности самих программ и возможности оперативно выйти на сделку в условиях перегруженной банковской системы", — отмечает Кравцов.
Существует и ещё один важный момент, который пока не так активно обсуждается. По оценке Максима Ельцова, если с января не появится новых вводных, компенсация банкам со стороны Минфина снова снизится на 0,5%.
"Да, ключевая ставка немного снизилась, банкам станет чуть полегче, но в целом это заметное снижение рентабельности ипотечных программ. И я думаю, что в перспективе это естественным образом будет сказываться на уровне отказов — требования к заёмщикам могут стать ещё жёстче", — полагает эксперт.
“
Сегодня доля ипотечных сделок у нас составляет порядка 60%. Причём около 98% от этой доли — именно семейная ипотека. Стандартные программы присутствуют, но в очень небольших объёмах, буквально штучные сделки. Отмечу, что в 2025 году вырос спрос на 100%–ную оплату, сейчас это около 10%. Мы связываем это с постепенным снижением ключевой ставки и уменьшением доходности по депозитам: люди начали активнее переводить средства в недвижимость. Также достаточно высока доля сделок по программе трейд–ин — порядка 15%. Что касается вторичного рынка, ставки там остаются высокими. Тем не менее клиенты продолжают оформлять ипотеку и там, но, как правило, на небольшие суммы — 1–3 млн рублей, когда необходимо "добрать" недостающую часть стоимости. В новостройках ситуация иная: средний первоначальный взнос сейчас составляет около 30% и всё остальное закрывается ипотекой. Мы изначально ожидали, что 2025 год будет сложным, но во втором полугодии рынок показал себя значительно лучше прогнозов. В 2026 году, безусловно, произойдут изменения: доля семейной ипотеки снизится, так как условия программ постепенно ужесточаются.
Анжелика Альшаева
коммерческий директор ГК "КВС"
“
Загруженность в банках мы начали наблюдать ещё осенью, особенно на фоне информации о том, что с февраля 2026 года будут новые условия по семейной ипотеке. На сегодня кредитные организации стараются провести как можно большее количество сделок, так как с января произойдёт изменение по размеру возмещения по льготным программам. И точные условия ещё не известны. Поэтому только единичные игроки готовы записывать клиентов на сделки в январе, потому как большинство всё ещё в режиме ожидания. Фиксируем устойчивый рост числа сделок по рыночным программам в течение последних нескольких месяцев. Основная причина в том, что многие клиенты принимают решение не ждать дальнейшего снижения ставок, а оформлять ипотеку сейчас на доступных условиях с планами на последующее рефинансирование — либо на сниженную рыночную ставку, либо по семейной ипотеке.
Екатерина Беляева
лидер развития контрактов банков TrendAgent
“
Исключительная ситуация этого года — ажиотажный спрос на титульное страхование. Причина — широкое освещение в СМИ случаев потери права собственности на квартиру. По продажам прочих видов страхования в рамках ипотечных программ заметного прироста к прошлому году пока нет, но, возможно, ситуация изменится к концу этой недели с учётом снижения ключевой ставки и мотивации кредитных организаций на выполнение KPI 2025 года по выдачам.
Артём Искра
управляющий директор "Ренессанс страхование"
“
Спрос на ипотечные займы вырос, и ряд банков просто приостановил выдачу до конца года. В работе сделки по принятым ранее заявкам. Кредитный договор при этом заключить можно. Покупатели, которые хотели успеть в этом году, в общем–то и успевают, но деньги по договору будут перечислены уже после Нового года. Процент одобрений всё так же высок. По самим кредитным договорам практика положительная. Все задержки по времени возникают как раз из–за согласований объектов недвижимости, что и выливается зачастую в перенос завершения сделки на январь.
Кирилл Кудрявцев
руководитель отдела ипотечного кредитования ГК "ПСК"
