Ждать ли того, что в будущем году квартиры в новостройках еще уменьшатся и возможны ли в Петербурге и области квартиры по 10-12 "квадратов"? "Деловой Петербург" спросил застройщиков, готовы ли они ещё уменьшать площади жилья.
Отправной точкой для обсуждения, стало заявление основателя GMK и соучредителя REPA Сергея Разуваева, сделанное 10 декабря на подведении итогов года ассоциации профессионалов рынка недвижимости. По его оценке, уже в 2026 году девелоперы будут вынуждены уменьшать среднюю площадь квартир.
“
"Полагаю, что в следующем году мы увидим сокращение средней площади, потому что стоимость жилья растет, спрос падает, а льготные программы подходят не под все квартиры. Это заставляет девелоперов понижать комфортность жилья. К сожалению, льготная ипотека стимулирует такое понижение", — отметил Сергей Разуваев.
"Усушка" без "утряски"
Впрочем, как говорят петербургские эксперты, эта логика выглядит убедительной на федеральном уровне и особенно применима к Москве, где средняя площадь предложения традиционно выше. Однако при переносе этого сценария на Петербург возникает принципиальное противоречие: здесь сокращение площадей уже произошло раньше — и стало частью рыночной нормы.
Как подчёркивает директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов, компактное жильё для Петербурга — не антикризисная реакция, а результат многолетнего баланса спроса и предложения.
“
"Ситуация со средними площадями жилья сильно зависит от региона. Например, в Петербурге квартирография всегда определялась балансом спроса и предложения. Это один из городов с традиционно низкой средней площадью предложения — сегодня у крупных системных девелоперов этот показатель по проекту составляет 35 м2. Поэтому для Петербурга невысокая средняя площадь жилья — это устоявшаяся рыночная реальность", — подчёркивает Всеволод Глазунов.
Именно поэтому прогноз о новом витке "усушки" здесь воспринимается скорее как описание уже пройденного этапа. Однако у этой модели есть жёсткий предел, и он проходит не по экономике проекта, а по комфорту проживания.
Коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова прямо указывает на существование нижней границы, за которой начинается потеря качества жизни.
“
"Минимальный порог комфорта для проживания одного человека или молодой пары с базовыми потребностями оценивается в диапазоне от 20 до 28 м2, но только при условии грамотно спроектированной планировки и наличия встроенных систем хранения. Для семьи с ребёнком практичный нижний предел комфорта значительно выше и составляет примерно 35–40 м2", — поясняет Мария Орлова.
На этом фоне рынок всё отчётливее разделяется на продуктовые стратегии. С одной стороны — микро-лоты как инструмент "низкобюджетного входа", с другой — сознательная ставка на семейные форматы, которые обеспечивают более устойчивый спрос и лучшую долгосрочную ликвидность.
“
"Мы фокусируемся на концепции семейных районов с превалирующей долей многокомнатных квартир — у нас это около 70% — что, хотя и приносит меньшую прибыль в абсолютном выражении, формирует более комфортную среду для жителей", — отмечает Мария Орлова.
Лучше больше, но лучше
Показательно, что даже в условиях дорогой ипотеки часть покупателей осознанно выбирает не минимальный, а увеличенный метраж — если он лучше отвечает сценариям жизни. Эту тенденцию фиксируют девелоперы, работающие с вариативной продуктовой линейкой.
Коммерческий директор "Брусники" в Петербурге и Ленинградской области Максим Зорин подчёркивает:
“
"Брусника всегда предлагает в своих проектах максимальную вариативность планировочных решений. Мы стараемся делать квартиры, которые будут соответствовать пожеланиям любых покупателей и будущих жильцов. Мы используем этот принцип в наших проектах во всех регионах. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области мы видим устойчивый интерес к таким большим однокомнатным квартирам. Отмечу, что в наших проектах покупатели чаще выбирают планировки с большей площадью, хотя в России традиционно лидируют более компактные форматы".
Этот контраст между "компактной нормой" и выбором более просторных квартир особенно нагляден при сравнении с Москвой, где в продаже появляются однокомнатные квартиры почти 80 м2. Управляющий партнёр ELEMENT Елизавета Конвей обращает внимание, что подобные форматы — это не про массовый рынок, а про эмоциональный продукт.
“
"Такой интерьер строился вокруг ощущения воздуха и свободы: большие открытые пространства, как правило высокие окна, минимум декора и та самая продуманная „небрежность“, которая смотрится не хаотично, а стильно и смело. Эта эстетика близка представителя богемы — художников, музыкантов, актёров", — поясняет Елизавета Конвей.
По её словам, ключевая ценность таких лотов часто лежит не в самой площади, а в дополнительных характеристиках.
“
"Как правило главная ценность такого предложения в другом — в террасе. Именно она превращает стандартный, по сути, объём в более эмоциональный продукт и делает лот привлекательным для тех, кто любит комфорт, уединение и небольшую долю гедонизма", — отмечает она.
При этом подобные решения нельзя считать чем-то принципиально недоступным для Петербурга.
“
"Подобные планировки не являются чем-то уникальным: при большой площади и количестве окон здесь без труда можно выделить дополнительную спальню и превратить квартиру либо в компактную двухкомнатную квартиру, либо даже в условную евротрёхкомнатную", — поясняет Елизавета Конвей.
Однако она подчёркивает, что в базовой конфигурации такие решения остаются историей верхнего ценового сегмента, тогда как массовый рынок ориентирован на прагматичный выбор компактных форматов, которые проще купить, продать и содержать.
Спрос не зависит от площади
С точки зрения экономики проектов это подтверждает и акционер GloraX Александр Андрианов, который считает, что рынок уже ушёл от прямой логики "меньше метров — выше спрос".
"Девелоперы скорее будут предлагать более рациональные планировки и эффективное использование пространства, чем сознательно уменьшать площади ниже разумного уровня», — подчёркивает Александр Андрианов, указывая на сохраняющийся спрос на комфортные квартиры.
В условиях высокой конкуренции Петербурга именно рациональность становится фактором выживания продукта. Генеральный директор девелоперской компании STAVNI Александра Свинолобова подчёркивает, что выигрывают проекты, где метраж конвертирован в качество. «Речь не о сокращении, а об оптимизации, эргономичности и максимальной функциональности», — отмечает Александра Свинолобова, добавляя, что рынок постепенно уходит от неоправданно маленьких студий.
Продажная статистика подтверждает этот сдвиг. Коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко фиксирует рост интереса к семейным форматам.
“
"Да, компактные планировки стали более популярными из-за их доступной цены. Но скорее всего в новых проектах предпочтение будет отдаваться семейным квартирам. Уже давно есть тенденция на увеличение средней площади в объектах. Но при этом эта площадь растёт не за счёт больших метражей, а из-за уменьшения доли студий. Семейная ипотека в новом ее виде стимулирует людей покупать квартиры для жизни, а не для инвестиции. И особо популярны становятся двухкомнатные и 3-евро площадью до 52-54 метров. Даже на 45-47 метров будет достаточно желающих", — отмечает Яна Вирченко.
При этом Петербург уже находится на минимальных значениях по средним площадям среди городов-миллионников.
“
"В своё время льготная ипотека привела минимум к двукратному росту цен на жилую недвижимость, но при этом объём строительства не увеличился до такой же степени. На этом фоне появились искусственные ограничения на минимальные площади квартир, под предлогом заботы о демографии и семейных покупателях. Например сейчас, в Петербурге и Ленобласти площадь студии не может быть меньше 28 м2, а ещё пару лет были распространены варианты по 22-24м2. Разница в цене между такими квартирами может составить 1 млн и более, что является существенным при ограниченном бюджете и может отсечь часть покупателей в принципе", — считает начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС Наталья Кукушкина.
Практика показывает, что оптимальная площадь — это не всегда метраж.
“
"Это скорее эргономика помещений: ровные комнаты, отсутствие ненужных коридоров и прочее. Соответственно, можно сделать комфортную и современную студию с минимальном метражом 2426 м2, однокомнатную — 34–36м2, двухкомнатную — 48–50 и трёхкомнатную около 70 м2. Причём во всех квартирах, кроме студии, будут кухни-гостиные от 14 м2, места для хранения, полновесные санузлы с необходимым оборудованием. Средняя площадь новостроек в городе составляет около 40–42 м2", — приводит пример Наталья Кукушкина
По её словам логика рынка подсказывает, что сокращение площадей — это реальная перспектива на падающем рынке с низким спросом и дорогой ипотекой. При этом нельзя гарантировать, что не будут введены какие-то новые ограничение и правила, идущие вразрез с логикой рынка.
“
"В Санкт-Петербурге отсутствует запрет на проектирование малогабаритных лотов. Не исключено, что в среднесрочной перспективе могут ввести ограничение на проектирование квартир минимальной площади", — допускает руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольга Рянкель.
Как говорят участники рынка, базовый сценарий на горизонте 6–12 месяцев предполагает сохранение текущей структуры метражей с постепенным сокращением доли студий и ростом интереса к семейным форматам. Альтернативный сценарий связан с регуляторикой: если город начнёт обсуждать минимальные стандарты по площади по аналогии с Москвой и Ленинградской областью, это может ускорить перестройку квартирографии. Однако даже в этом случае речь пойдёт не о механической "усушке", а о более жёстком отборе по качеству и логике продукта.
