После четырёх месяцев последовательного подъёма рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга в ноябре перешёл в фазу стабилизации.
По данным аналитического обзора "Пульс продаж новостроек", в городе заключено 3 633 договора долевого участия — на 1,6% меньше, чем в октябре (3 692 ДДУ), но практически на уровне сентября.
Таким образом, объём продаж зафиксировался на отметке поздней осени, прервав тренд наращивания.
Ценовая динамика остаётся разнонаправленной. Средняя цена квадратного метра в прайс-листах девелоперов на конец ноября выросла до 306 тыс. рублей (+7 тыс. рублей за месяц), а к началу декабря средневзвешенная цена предложения достигла 313 тыс. рублей.
В то же время цена метра в реальных сделках по ДДУ снизилась до 282 тыс. рублей (−5 тыс. рублей или −1,7% к октябрю). Средний бюджет покупки сократился до 11,1 млн рублей, а средняя площадь реализованного лота уменьшилась с 39 до 38 м2 — покупатели продолжают выбирать более компактные и бюджетные варианты.
“
Девелоперы оценивают ноябрь как месяц ровного, без резких колебаний спроса. Директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Юдита Григайте также видит признаки восстановления: "Спрос постепенно возвращается после спада в первой половине 2025 года, клиенты становятся более активными, особенно в сегментах комфорт и бизнес-класса".
В отдельных компаниях фиксируют даже локальный рост. Коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов отмечает: "Относительно октября продажи выросли почти на четверть. Большим спросом пользуется недвижимость комфорт-класса". По его словам, драйверами стали предстоящие изменения условий семейной ипотеки, приближающиеся вводы объектов и оживление в премиальном сегменте.
“
Генеральный директор GloraX Александр Андрианов сообщает о заметном всплеске: "По площади реализованного жилья продажи увеличились на 33% относительно октября и более чем в два раза относительно сентября".
Но рост продаж происходит не у всех девелоперов. Так по словам директора по развитию ГК "Едино" Максима Жабина ноябрь демонстрирует по объёму продаж полную стагнацию.
“
"Продажи находятся на одном уровне с сентябрём и октябрём — никаких значительных колебаний мы не наблюдаем", — говорит Максим Жабин. Он подчёркивает практически полное вытеснение рыночной ипотеки: "Во всех наших проектах работает исключительно семейная ипотека, около 80–85% всех сделок проходит именно через неё".
Ипотека остаётся главным двигателем рынка. Доля кредитных сделок в ноябре достигла 60% — максимум за последние полгода (против 53% в октябре). Рост обусловлен желанием покупателей зафиксировать действующие условия семейной ипотеки до ожидаемого ужесточения программы.
“
У девелоперов зависимость от льготных инструментов ещё выше. Начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС Наталья Кукушкина говорит: "Доля ипотечных сделок за последние три месяца выросла с 43 до 73%, причём более 95% из них — семейная ипотека".
Директор по продажам LEGENDA Ксения Садкова подтверждает перераспределение: “В ноябре сохранилась высокая доля ипотечных сделок — порядка 75%, при этом снизилась доля субсидированной ипотеки и увеличилась доля семейной”. Коммерческий директор "Главстрой Санкт-Петербург" Алексей Бушуев подчёркивает: "Основная нагрузка на рынок по-прежнему лежит на семейной ипотеке, а порядка 10% клиентов приобретают жильё за собственные средства".
“
"Рыночная же ипотека остается по-прежнему невостребованной. Ожидаемо, что даже на фоне снижения ключевой ставки её условия остаются недоступными для массового покупателя. В вопросе популярности форматов доля студий и однушек в ноябре составила не более 30%, а основными фаворитами по-прежнему остаются двух- и трёхкомнатные квартиры, заняв 25% и 35% соответственно", — рассказывает коммерческий директор ГК "А101" в Санкт-Петербурге Мария Орлова.
Генеральный директор девелоперской компании STAVNI Александр Свинолобов связывает оживление с изменением потребительского поведения: "Покупатель возвращается после полугодовой паузы, смирившись с тем, что ожидание снижения цен не даёт результата".
Как говорят участники рынка, в ближайшей перспективе рынок ждёт краткосрочный всплеск активности. Большинство опрошенных девелоперов прогнозируют рост сделок в декабре 2025-го и январе-феврале 2026 года за счёт желания клиентов успеть воспользоваться текущими условиями семейной ипотеки.
Наталья Кукушкина ожидает: "В ближайшие 2-3 месяца мы увидим повышенную активность именно по этой программе на фоне новостей об усложнении условий". Тем не менее по мнению Ксении Садковой общий объём продаж по итогам года будет примерно на 10% ниже результата 2024-го. Впрочем, как говорит коммерческий директор ЖК "Охтинские высоты" Виталий Голубев, этот результат вполне оптимистичен.
“
"В начале года по разным оценкам продажи могли упасть гораздо больше", — говорит он.
После завершения "ипотечного окна" темпы продаж, скорее всего, вернутся к текущим значениям или слегка снизятся. Рынок продолжит функционировать в режиме сдержанного, но устойчивого спроса, где семейная ипотека останется практически единственным массовым инструментом покупки.
