Вывод новых площадей на складском рынке Петербурга в течение ближайшего года неизбежно приведёт к росту уровня вакансии и снижению арендных ставок. На офисном рынке те же факторы вызовут замедление темпов роста ставок.
Это следует из исследования IBC Real Estate, проведённого по итогам анализа рынка 2025 года.
Складской сектор уже зафиксировал разворот тренда. По данным IBC Real Estate, вакансия на рынке складов класса А выросла с 1,5% в 2024 году до 4,5% в 2025-м, а к концу 2026 года может приблизиться к 5%. При этом объёмы нового строительства остаются высокими: в 2024 году рынок получил 758 тыс. м2, в 2025-м — ещё 550 тыс. м2, а ввод в 2026 году оценивается примерно в 400 тыс. м2. Рост предложения совпал с падением спроса: общий объём сделок в 2025 году составил около 250 тыс. м2, что почти вдвое ниже пиковых значений двухлетней давности.
“
"Мы наблюдаем редкую для Петербурга ситуацию: предложение растёт быстрее спроса. Крупные распределительные центры, заложенные в период бурного развития e-commerce, выходят на рынок на фоне нормализации потребительской активности", — говорит руководитель отдела складской недвижимости IBC Real Estate Алексей Иванченко.
По его словам, именно этот дисбаланс стал причиной снижения ставок (Петербург первым в стране показал такой тренд): аренда в сегменте класса А опустилась с 11,5 тыс. руб./м2 в год до 10 тыс., а в 2026 году возможна дальнейшая коррекция до 9,5 тыс. рублей.
С оценкой коллег согласен генеральный директор компании Maris Борис Мошенский. "Как и ожидалось, тренд на сокращение спроса и рост вакансии, заданный в начале года, продолжился и плавно перейдёт на следующий год. Это будет вести к стагнации и снижению арендных ставок в зависимости от качества объекта и локации", — говорит он.
Действительно, предложение на рынке складов растет как за счёт ввода новых качественных объектов, так и из-за снижения спроса.
“
"Те проекты, которые запланированы к вводу в эксплуатацию в 2026 году, могут быть заполнены уже после получения документов и оформления собственности. Напомню, что последние два года ни для кого не было сюрпризом, когда строящиеся объекты контрактовались по предварительным договорам на всю или большую часть площади", — полагает заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости Илья Янеев.
Однако директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP в Петербурге Илья Князев отмечает, что ставки аренды сегодня не растут, но и не демонстрируют выраженного снижения. "Средневзвешенный уровень запрашиваемых ставок удерживается на уровне 11 тыс. руб./м2 в год. На отдельных объектах встречаются точечные дисконты порядка 10%, однако это скорее единичные эпизоды, а не устойчивая тенденция", — уверен он.
“
"Ключевой фактор — сокращение объёмов нового строительства и ввода спекулятивных проектов. Рынок преимущественно работает со вторичным предложением, а появившиеся в этом году площади постепенно поглощаются. На этом фоне вакансия снижается, конкуренция между объектами остаётся низкой, и у собственников нет объективных причин заметно снижать ставки", — полагает Илья Князев.
Что касается проектов, готовящихся к выходу на рынок, то, по мнению экспертов, на них будут влиять умеренный спрос и стабильный уровень ставок. При минимальных объёмах ввода новых спекулятивных площадей они выйдут на рынок со сбалансированным уровнем конкуренции и постепенно сокращающейся вакантностью.
Офисный сегмент реагирует на изменение конъюнктуры мягче, но вектор тот же. Ввод офисных площадей в 2025 году должен достичь 163 тыс. м2 против 64 тыс. м2 годом ранее, то есть вырасти более чем в два раза. На этом фоне спрос нормализовался: объём сделок снизился с 506 тыс. м2 в 2024 году до 250 тыс. м2 в 2025-м, вернувшись к докризисному уровню. Несмотря на это, вакансия остаётся управляемой: 4,4% в 2025 году с прогнозом снижения до 4% в 2026-м.
“
"Рост вакансии неизбежен, но он будет ограниченным. На ключевых деловых локациях сохраняется дефицит крупных офисных блоков, и часть нового предложения была занята ещё до ввода. Однако арендаторы осторожны, и собственники вынуждены предлагать более гибкие условия", — отмечают в IBC Real Estate.
Ставки в офисах пока продолжают расти вслед за себестоимостью строительства: в классе А они увеличились до 3,25 тыс. руб./м2 м в месяц, в классе В — до 2,2 тыс. рублей. Эксперты считают, что темпы роста будут замедляться.
“
"В текущих условиях умеренного спроса и невысоких объёмов прироста нового спекулятивного предложения мы не ожидаем снижения арендных ставок. Напротив, вероятен их рост как минимум на 2% или даже больше, если ставка включает операционные расходы (ОР). Снижение ставок возможно, только если вакансия на офисном рынке достигнет хотя бы 10%", — прогнозирует директор департамента коммерческой недвижимости компании Maris Алёна Бердиган.
IBC Real Estate подчеркивает, что изменения касаются в первую очередь стандартных объектов и периферийных локаций. Площади в качественных бизнес-центрах и складских комплексах с развитой инфраструктурой демонстрируют устойчивый спрос и более низкий уровень вакансии.
