Выгоду от "эффекта Долиной" и схожих историй с неоднозначной покупкой–продажей жилья извлекли страховщики: спрос на полисы взлетел в 3–4 раза.
Примеры, когда покупатели жилья остаются и без денег, и без квартир, заметно увеличили продажи полисов титульного страхования. И заключают договоры теперь не только при ипотечных сделках.
Почему титул непопулярен
Неназванные эксперты насчитали 3 тыс. случаев в РФ, когда продавцы жилья, получив деньги, идут в полицию и суд. Они требуют признать сделку продажи недействительной и восстановить их права на проданную якобы под влиянием мошенников жилую недвижимость. Покупатель в данном случае лишается и жилья, и денег, переданных самыми прозрачными способами продавцу (от банковского аккредитива до депозита нотариуса).
Для сравнения: в Петербурге ежемесячно заключается около 50 тыс. сделок с жильём, экстраполируя их на масштабы страны — доля пострадавших составляет менее 0,01%.
По данным статистики Судебного департамента ВС РФ, в январе–июне 2025 года количество поступивших исков об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимость сократилось на 15%. В январе–июне 2025 года в РФ подано 1,83 тыс. исков. Не весь объём означает именно мошеннические схемы: здесь могут быть и ошибки регистрирующих органов, оспорить которые можно только через судебное решение, и различные наследственные истории, и споры между супругами и их родителями.
В одном из топ–3 банков страны "ДП" рассказали, что в Петербурге его сотрудники зафиксировали всего один случай потенциального мошенничества: сам заёмщик в кредитную организацию пока не обращался и продолжает выплачивать ипотеку, хотя судебный процесс об оспаривании сделки вовсю идёт. Если сделка была совершена без титульного страхования и суд встанет на сторону продавца, у банка нет никаких правовых оснований прощать и списывать ипотеку.
Титул может защитить в том числе и от признания сделки купли–продажи недвижимости недействительной по причине того, что продавец действовал под влиянием мошенников. И был ими обманут, если основания и обстоятельства, указанные в решении суда, будут соответствовать положениям договора и правил страхования.
В практике страховщиков встречались разные случаи, и при признании события страховым выплаты клиентам совершались (на сумму страхового полиса). Но непосредственно для выплаты в любом случае нужно решение суда, которое признает куплю–продажи недействительной и отменит зарегистрированный переход прав на собственность. Но для этого нужно время: рассмотрение иска может занимать полгода и более.
На стоимость полиса титульного страхования влияет количество сделок с конкретной квартирой (чем больше их было — тем выше риски потенциального оспаривания), текущие основания перехода прав собственности (купля–продажа, наследство или дарение), были ли ранее судебные разбирательства, связанные с этим жильём, каков срок между вступлением в наследство продавцом и продажей квартиры (чем он короче — тем выше для страховой факторы риска), участвовали ли ранее и сейчас в сделке несовершеннолетние или недееспособные собственники, а также "чистота" правового статуса всех продавцов.
При этом стоимость титульного страхования практически не меняется всё последнее десятилетие. Но на фоне роста стоимости жилья конечная стоимость полиса для покупателя также пропорционально выросла. Для типовой квартиры на вторичном рынке стоимостью 10 млн рублей он обойдётся в 15 тыс. рублей в год.
Представители страховщиков, с которыми побеседовал "ДП", удивлены небывалой информационной кампанией вокруг массовых отмен сделок. Эксперты отмечают, что спрос на полисы страхования из–за шумихи резко возрос. Прежде частота добровольных покупок полисов для защиты от рисков утраты прав собственности была близка к нулю. В основном их оформляли при покупках дорогостоящих объектов недвижимости, то есть финансово грамотные граждане. Но планы по продажам страховщикам помогали выполнять банки с ипотекой.
Как воспользуются ситуацией банки и страховщики
Титульное страхование не относится к обязательным видам (для ипотеки таким является только имущественное, то есть покрывающее риски ущерба или утраты залога). Некоторое время назад банки научились убеждать заёмщиков оформлять и необязательные полисы страхования жизни и здоровья. Если клиент не соглашался, то ему повышали ставку.
В 2024–м антимонопольные органы попытались прекратить подобную практику, но сумели только ограничить уровень повышения ставки 1 процентным пунктом (прежде в договорах при отказе могли включать и 5 п. п.).
С титульным страхованием подобного опыта нет. Эксперты вспоминают, что только два банка в РФ требовали обязательное оформление титула, один из них — на весь срок действия ипотеки. При убедительности ипотечных менеджеров заёмщики могли покупать титул и в других банках, несмотря на то что он покрывал только сумму кредита, а не всю стоимость объекта недвижимости.
Страховщики традиционно сетуют на низкий уровень правосознательности населения: пару лет назад они как–то пытались инициировать обязательность страхования рисков ущерба от природных катаклизмов. Но идею реализовать не удалось.
Нынешний ажиотаж с якобы массовым оспариванием сделок с недвижимостью может побудить страховое лобби заговорить и об обязательности данного вида страхования. Но без помощи кредитных организаций ему это вряд ли удастся. Банки же массовых убытков не несут.
Поэтому пока единственным виноватым остаётся покупатель, лишившийся и денег, и прав собственности на жильё. Причина типичная: если сделка происходит без ипотеки, то человек стремится удешевить покупку любыми способами и, как правило, доверяет своему агенту и даже не знает, что можно застраховать риски утраты прав.
Впрочем, сегодня некоторые банки начинают отказывать в оформлении ипотеки, если заёмщик не оформляет титульное страхование как минимум на первые 3 года действия договора (типовой срок исковой давности, который может быть увеличен, если вторая сторона заявит о своём неведении, что квартира была продана). Официально требование прописано в так называемых правилах комплексного ипотечного кредитования: кто не согласен, может попробовать выбрать другого кредитора.
Вместе с тем на три вида страхования при ипотеке (имущество, здоровье и титул) у заёмщика может ежегодно уходить 0,5–1% от задолженности по кредиту в зависимости от профессии, возраста, типа дома и коммуникаций. При размере кредита 5 млн рублей это дополнительные затраты в 25– 50 тыс. рублей. И большинство из заёмщиков уверены, что это пустая трата денег. Ровно до тех пор, пока не случится страховой случай с ними или их знакомыми.
Или, как и происходит сейчас, пока история не выйдет в публичное поле. Отсюда и кратный рост "добровольных" продаж полисов титульного страхования.
“
По договорам титульного страхования в сентябре–ноябре 2025 года запросов на оформление полисов поступило на 150% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Это может быть вызвано социальным напряжением вследствие участившихся случаев мошенничества при сделках с недвижимостью. Роста спроса в рамках ипотеки не наблюдается. Не отличаются и частота и количество наступления страховых случаев за 2025 год от 2024 года. Стоимость титульного страхования начинается от 0,15% от страховой суммы. Решение о применении повышающих коэффициентов принимается исходя из правоустанавливающих документов по приобретаемому имуществу (как по первичке, так и по вторичке).
Денис Титов
директор департамента страхования имущества физических лиц "АльфаСтрахование"
“
Ситуация очень быстро меняется. Если до сентября были единичные "добровольные" договоры, то последние 2 месяца число котировок по полисам, не относящимся к "ипотечным" программам, выросло почти в 4 раза и их доля, вероятно, скоро превысит объёмы "ипотечного" титульного страхования. Тарифы пока не повышались, так как убыточность по этому виду страхования остаётся стабильной. В среднем стоимость титула для квартиры составляет 0,2–0,4% от её стоимости. При повышенных рисках (например, три–пять сделок за короткий период) стоимость выше, а при особенно высоких рисках страховая компания может не принять такой объект на страхование. Чаще договор заключается на 3 года.
Артём Искра
управляющий директор компании "Ренессанс страхование"
