Смольный завершил один из самых продолжительных градостроительных процессов последних лет — рассмотрение и доработку Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Петербурга. Тем не менее действовать они начнут только в июле 2026 года.
Полный проект документа опубликован на официальном сайте городского комитета по градостроительству и архитектуре.
На следующем этапе документ должен быть утверждён постановлением правительства города. Новая редакция правил определит, где и что можно строить в Петербурге, какие параметры, включая высотность, плотность и функциональное назначение, допустимы для застройки. Этот документ закладывает правовые основы для развития территории города до 2050 года.
Как принимали новые ПЗЗ
Изначально принятие новых ПЗЗ планировалось ещё на 2022 год. Однако из-за обсуждения и последующего принятия нового генерального плана города сроки были перенесены. Тогда целевой датой была обозначена середина 2024 года, но этот срок оказался невыполним. В дальнейшем график ещё неоднократно корректировался: сначала на лето 2025 года, затем на третий квартал 2025 года.
На данный момент город продолжает функционировать в рамках старых ПЗЗ, которые были приняты до утверждения нового генплана. В ряде случаев положения этих документов не соответствуют друг другу. По оценкам "ДП", это рассогласование создаёт правовые препятствия и тормозит реализацию ряда инвестиционных проектов на отдельных территориях.
Официальная публикация проекта правил для общественного обсуждения состоялась 1 апреля 2025 года. В соответствии с установленной процедурой, у жителей, представителей бизнеса и организаций было 14 дней для направления предложений и поправок. Всего было подано более 3 тыс. отдельных предложений от различных сторон. После их систематизации и объединения сходных инициатив было сформировано около 1,4 тыс. поправок для рассмотрения на заседаниях комиссии по землепользованию и застройки.
На обработку поступивших замечаний и их систематизацию потребовалось ещё около 4 месяцев. Активная стадия рассмотрения поправок началась в августе, когда еженедельно по пятницам стали проходить заседания комиссии по землепользованию и застройке. Протоколы этих заседаний показывают, что большинство решений принималось единогласно.
Как изменятся правила застройки Петербурга
В целом, как отмечают эксперты, Смольный в новых ПЗЗ продолжил политику на осторожное градостроительное развитие. Большинство поправок девелоперов и лендлордов, пытавшихся перевести свои земли под жилую застройку, были отклонены.
На уровне конкретных градостроительных параметров в документе появился ряд нововведений. Одним из них стало закрепление новых норм по коэффициенту использования территории (КИТ). Этот показатель определяет соотношение общей площади объектов недвижимости к площади земельного участка. Согласно новым ПЗЗ, если у земельного участка отсутствует утверждённый проект планировки территории (ППТ), то КИТ устанавливается на базовом уровне 1,4. В случае же наличия утверждённого ППТ коэффициент может быть повышен до 2,5. Это решение создаёт стимул для инвесторов к заблаговременной разработке и согласованию комплексной документации по планировке, что позволяет впоследствии использовать территорию с более высокой плотностью застройки.
Отказала комиссия и по ряду других инициатив. Были отклонены предложения девелоперов о снижении нормативов по обеспеченности парковочными местами и разрешении размещения парковок-"спутников" за пределами участков застройки. Но отказали и градозащитникам, которые предлагали ограничить высоту внутриквартальной застройки с целью сохранения исторических панорам и видовых коридоров.
Когда вступят в силу новые правила
В проекте постановления правительства, который должен утвердить новые правила, содержатся так называемые переходные положения. Они предназначены для защиты интересов тех застройщиков, проекты которых уже находятся в стадии реализации. Согласно этим положениям, если документация по планировке территории (ППТ) была одобрена в соответствии со старыми правилами, её можно утверждать без приведения в соответствие с новыми нормами.
Аналогичное правило действует для проектной документации, уже получившей положительное заключение государственной экспертизы, — её не требуется переделывать. Данные нормы, которые в деловой среде иногда называют "льготными", будут действовать ограниченный период — до 1 июля 2026 года. Это позволяет компаниям завершить текущие проекты без рисков, связанных с изменением правил в середине процесса.
