Девелопмент, связанный с объектами культурного наследия в Петербурге, строго регламентирован, все процессы чётко прописаны от стадии проектирования до ввода в эксплуатацию. Новые подходы практикуются редко во избежание сложностей и потери времени на длительные согласования. Однако, как оказалось, отдельные компании готовы к смелым и инновационным решениям — недавно впервые в истории города историческое здание без повреждений и потерь перенесли на другой участок. Это позволит ему не "затеряться" в новой застройке и ускорит реконструкцию.
* "Хранители наследия Петербурга" — редакционный проект "Делового Петербурга". Цель проекта — отметить тех, кто тратит свои средства, время и силы на сохранение и восстановление культурного наследия города, рассказать об уникальных реализованных проектах, историях конкретных объектов, лучших практиках в этой отрасли, сложностях, возникающих в ходе работы.
Интеграция памятников в девелоперские проекты — один из сложнейших и наиболее актуальных вопросов для Петербурга. Охранные зоны существенно влияют на технико-экономические показатели нового строительства, что среди прочего является причиной невысокого интереса бизнеса к объектам культурного наследия.
Для многих зданий многолетнее ожидание инвестора становится критичным и приводит к существенным разрушениям или полной утрате, а в лучшем случае — сдвигает сроки реставрации и приспособления для современного использования.
Нестандартное инженерное решение этой проблемы, удовлетворяющее город, градозащитников и девелопера, нашла компания City Solutions. На территории строительства жилого комплекса между Чёрной речкой и Выборгской набережной находился небольшой двухэтажный корпус Императорского воспитательного дома 1913 года постройки. В 1960-е годы здесь располагалось швейное ателье треста "Ленинградодежда", после него — клуб ДСО "Трудовые резервы", затем — офисы. Здание не является объектом культурного наследия, но относится к историческим. Это означает, что оно должно быть сохранено и не подлежит сносу.
Сам по себе дом не представлял интерес для инвесторов по совокупности факторов: небольшая площадь, ограничения по использованию, необходимость существенных инвестиций за пределами рыночных сроков окупаемости и т. д. Именно поэтому долгие годы он медленно разрушался и в итоге стал аварийным. Согласованное городом новое строительство на соседнем участке создавало риск того, что историческая постройка "затеряется" среди многоэтажек. Отвечая на оба вызова, застройщик предложил перенести дом из глубины участка к Выборгской набережной, где он будет более заметен для горожан и создаст единую композицию с расположенной здесь же Дачей Головина (памятник федерального значения).
На фото: Корпус Императорского воспитательного дома 1913 года постройки
Специальная технология, учитывающая особенности участка и здания, была придумана инженерами и строителями City Solutions и согласована в комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). Первые разговоры о перемещении начались ещё в 2018 году. На разработку проекта ушло несколько лет. Подготовительный этап непосредственно перед "переездом" (после получения согласований) занял около полугода, само перемещение длилось 14 часов.
Процесс подробно описан девелопером. Фасад предварительно укрепили металлической арматурой. Затем двухэтажный дом весом 3,2 тыс. тонн подняли с помощью домкратов и установили на роликовый механизм на двух железобетонных плитах толщиной 300 мм каждая. Верхняя плита использовалась как опора для здания, к ней по периметру были прикреплены порядка 50 небольших домкратов несущей способностью не более 150 тонн. Нижняя плита выполнила функцию трамплина — на неё опирались домкраты, с помощью которых приподнимали верхнюю плиту с домом. Скорость перемещения составляла 4 см в минуту. Пройдя путь в 52 м (7 м на запад и 45 м на юг), инженеры опустили здание на крышу подземного паркинга. Конструкции при переезде не пострадали. Итоговая смета работ составила порядка 100 млн рублей при первоначальных расчётах в 70 млн рублей.
Исторический корпус Императорского воспитательного дома стал первым в Петербурге объектом, на котором была опробована эта технология, хотя и в России, и в мире она хорошо известна и применяется уже давно. О перемещении писали городские и федеральные СМИ, проект получил признание среди профессионалов и участников рынка, был отмечен как инновационный.
“
"Как правило, при переносе зданий используется так называемая немецкая технология. Её недостаток в том, что на несущие стены оказывается значительное воздействие внешних сил. В случае с исторической застройкой это совершенно недопустимо, поскольку в краткосрочной или долгосрочной перспективе сказывается на состоянии объекта. В нашем случае все силы прилагались к бетонной плите, что полностью исключило вероятность повреждения стен и конструкций", — рассказывал генеральный директор City Solutions Василий Тимофеев.
Созданный компанией прецедент кардинально меняет подходы к работе с объектами культурного наследия и историческими зданиями в Петербурге, уверены эксперты.
“
"Эту практику можно и нужно развивать при реализации сложных с точки зрения градостроительства проектов, поскольку она закрывает сразу несколько актуальных для Северной столицы потребностей: вовлечение разрушающихся зданий в инвестиционный оборот, развитие депрессивных территорий, создание паркингов и пр., — перечисляет Василий Тимофеев. — Перемещение объектов, если говорить о нашей технологии, не наносит ущерба конструктиву здания, но при этом даёт ему реальный шанс на сохранение и восстановление. Это подтверждается в том числе позицией КГИОП, который поддержал наше начинание и согласовал проект до последней запятой. И это при том, что в Петербурге в части культурного наследия власти придерживаются достаточно консервативной позиции".
Сейчас корпус Императорского Воспитательного дома ожидает реконструкции, первоочередные работы на объекте уже проведены. Одновременно City Solutions занимается согласованием реставрации Дачи Головина.
На фото: Как корпус Императорского Воспитательного дома после реконструкции интегрируют в городскую среду.
“
"Свободных участков для строительства в исторической части города уже не осталось. Все интересные и заметные проекты сегодня связаны с объектами культурного наследия и историческими зданиями, работа с которыми заметно отличается от проектов "в полях" и требует особых компетенций. Мы рады, что смогли получить их, реализовав по-настоящему прорывной для Петербурга проект, и готовы повторить этот опыт — на своих и чужих объектах, — говорит Василий Тимофеев. — Современные технологии и инженерные решения позволяют сохранить почти 100% исторических зданий. Игнорировать эти возможности в Петербурге совершенно недопустимо".
