За последние 10 лет доля панельного домостроения снизилась вдвое. Несмотря на то что эта технология дешевле, её используют сейчас лишь отдельные застройщики.
Крупнопанельное домостроение, бывшее на протяжении советского и постсоветского периодов основным инструментом решения жилищного вопроса в Петербурге, сегодня переживает явный кризис. Технология, подарившая городу целые районы хрущёвок, брежневок и "кораблей", позволившая в сжатые сроки нарастить миллионы квадратных метров жилья, стремительно теряет свои позиции.
По данным ЕРЗ, доля панельного домостроения в Петербурге, которая ещё в 2016–2017 годах составляла 21,6% от общего объёма вводимого жилья, последние 10 лет неуклонно снижалась. К 2020 году она уменьшилась до 15,7%, а по актуальным данным на 2025 год, составляет лишь 9,1%. То есть если 5–10 лет назад из панели строилось в моменте около 2 млн м2, то сейчас лишь 0,5 млн.
“
"В Санкт–Петербурге около 8–10% жилых комплексов строятся по панельной технологии", — соглашается руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers в Санкт–Петербурге Ольга Рянкель.
Кроме прочего, на падение доли панельных домов повлиял уход с рынка скандинавских компаний — "Юит" и Bonava, которые активно применяли данную технологию. Сейчас на рынке остались только те застройщики, у кого есть собственное производство, — "Ленстройтрест" (завод в Гатчине), ГК "Едино" (Киришский ДСК), "Группа ЛСР" (завод "Блок" на Парнасе) и группа "ПИК", которая возит панели из Москвы.
Особенности панельных домов
Как говорит коммерческий директор ГК "А101" в Санкт–Петербурге Мария Орлова, устойчивое снижение доли панельного домостроения в первую очередь связано с кардинальным изменением потребительских предпочтений. "Несмотря на то что панельные дома остаются самым бюджетным и быстровозводимым вариантом (их себестоимость на 20–30% ниже монолитных), современные покупатели всё чаще отдают приоритет не низкой цене, а качеству жизни. Городской рынок недвижимости насыщается, и спрос смещается в сторону более комфортного, индивидуального и долговечного жилья, которое панельная технология предложить не может", — считает она.
Впрочем, в ГК "Расцветай" уверены, что дешевизна панельного строительства в Петербурге — это устойчивый миф. "Первая очередь нашего комплекса “Расцветай в Янино” была наполовину панельная, наполовину монолитная. Когда мы начали считать экономику второй очереди, оказалось, что разницы в цене практически нет. Зато за счёт строительства монолитных домов мы выигрываем в качестве, получаем большую вариативность планировочных решений и становимся менее зависимыми от производителя", — рассказали в компании.
Зависимость от производителя при строительстве панельного дома тревожит и других участников рынка. "Спрыгнуть ты уже не можешь, а значит, полностью зависишь от партнёра, от его состояния, его заказов и поставщиков. У нас был случай в середине 2010–х годов, когда один из производителей получил госзаказ и приостановил почти на 2 месяца отгрузку нам панелей. В итоге стройка встала. После этого мы с панелью не работаем", — рассказал один из девелоперов.
По мнению коммерческого директора ГК "ПСК" Сергея Софронова, панельное домостроение оправданно лишь на больших объёмах. "Это десятки и сотни домов по схожим стандартным проектам, включая облик фасадов. Но и здесь будут ограничения — при этажности 15–25 этажей каркас здания предпочтительнее делать монолитным, а панели будут выступать в роли стеновых ограждений", — считает эксперт.
Технологические нюансы тоже есть. Панели необходимо складировать на площадке. Вместо "миксеров", доставляющих бетон к месту строительства, потребуются более габаритные панелевозы. Панели необходимо скреплять между собой с последующей заделкой швов. И далее эти швы будут требовать периодического обслуживания.
"Несмотря на то что панели бывают разные и довольно технологичные (большой толщины, с хорошим утеплением, с более подготовленными под отделку поверхностями и прочей подготовкой), с точки зрения продукта есть большой недостаток — восприятие здания в таком исполнении почти всегда у покупателей ассоциируется с недорогим, массовым типовым жильём. Поэтому панели можно рассматривать только в комфорт–классе, и даже не в самой высокой его ценовой категории", — уверен Сергей Софронов.
Панельное строительство накладывает архитектурные и планировочные ограничения. Данная технология позволяет создавать индивидуальные решения, но они требуют больших объёмов и значительного времени на подготовку и размещение заказа на производстве. Создание индивидуальных проектов даже в комфорт–классе не позволяет рассматривать эту технологию как предпочтительную.
При этом покупатели стали требовательнее к жилью. Клиентам нужны гибкие планировки, свет, архитектура "с характером". Монолит дал рынку больше свободы: можно играть с фасадами, делать панорамные окна, соединять кухни и гостиные. Поэтому он и стал преобладать, хотя обходится дороже на 10–15%, а строится в среднем почти вдвое дольше.
Развитие панельного домостроения могло бы иметь место при реализации проектов КРТ в различных регионах. Под крупные объёмы строительства можно создавать совместно с производствами индивидуальные серии железобетонных изделий. Но, по мнению участников рынка, заниматься освоением должен какой–то один крупный заказчик, который сможет и обеспечить загрузку производств, и получить экономическую выгоду, возникающую при использовании панелей на таких масштабах строительства.
Преимущества панелей
Впрочем, ряд экспертов считают, что с панелью всё в порядке.
"Та, что у многих до сих пор в памяти — серые типовые серии с одинаковыми квартирами, — действительно уходит в прошлое. Но панель на новом витке — это совсем другой уровень технологий", — уверен директор по развитию ГК "Едино" Максим Жабин.
"На Киришском ДСК мы полностью модернизировали производство, и теперь панель позволяет делать вещи, которые раньше казались возможными только в монолите. Пример — наш жилой район. Там пять разных по архитектуре кварталов, каждый со своим лицом и своей маркетинговой историей: у леса, у воды и т. д. Если посчитать, у нас больше 900 уникальных планировок, пентхаусы, террасы, потолки до 5 метров, французские балконы, угловые окна. И всё это из панели. Панель сегодня — это явно не про ограничения, а про точность, гибкость и скорость. И про красоту и фантазию тоже", — говорит он.
При этом, по словам Максима Жабина, за счёт заводского производства компания имеет до 20% более выгодную модель строительства, при этом качество предсказуемо выше: оно не зависит от погоды и дефицита рабочих рук.
"Да, монолит всё ещё нужен для уникальных, “штучных” проектов с особой архитектурой. Но в крупных проектах комплексной застройки панель нового поколения — это очень сильный инструмент. И потом, если уж совсем не получается какая–то архитектурная или проектная задумка, можно всегда скомбинировать панель и монолит", — уверен эксперт.
“
Отказ девелоперов от панельного домостроения в пользу монолита — это стратегический ответ на запросы рынка и экономические реалии. Современный покупатель ценит индивидуальность, качество и комфорт, а девелопер — скорость и рентабельность инвестиций в проект. Монолитная технология, предоставляя свободу в создании архитектуры и планировок, позволяет наилучшим образом удовлетворить обе стороны. Панель же, даже современная, остаётся нишевым продуктом для проектов с жёсткими требованиями по бюджету и срокам, где её преимущества ещё могут быть востребованы
Виталий Голубев
коммерческий директор ЖК "Охтинские высоты" (девелопер — компания "Новое Измерение")
“
Для девелопера критически важна эффективность использования каждого квадратного метра земли. Монолит позволяет возводить здания сложной конфигурации, включая криволинейные формы, что помогает максимально полно использовать границы участка, обходить санитарные зоны, учитывать красные линии и создавать более комфортную среду с дворами без машин и разнообразной общественной инфраструктурой. Хотя себестоимость строительства "коробки" у современной панели может быть конкурентоспособной, её негибкость зачастую не позволяет создать уникальный продукт с высокой добавленной стоимостью, который можно дороже продать.
Сергей Терентьев
директор департамента недвижимости группы "ЦДС"
