Переоценка недвижимости увеличит налоговую нагрузку на бизнес в Петербурге

В том, что кадастровая стоимость из года в год будет расти, никогда не было никаких сомнений. Потому что это та база, с которой считаются налоги и пополняется бюджет. Мы все прекрасно знаем, что не только от недвижимости, но и от бизнеса налоги повышаются, что в прошлом году, что в этом. Справедливо это или нет — сложно дать однозначный ответ. Методика кадастровой оценки — это методика массовой оценки. Безусловно, как и в предыдущие годы, будут какие–то объекты, у которых кадастровая стоимость будет выше рыночной. Такие случаи были в истории. Есть примеры, когда кадастровая будет, условно говоря, подтягиваться к рыночной стоимости. Вызовет ли это волну пересмотра портфеля недвижимости? Нет, конечно. Скорее наоборот, начнётся очередной всплеск обращений к компаниям, которые проводят оспаривание кадастровой стоимости. За последние несколько лет вся недвижимость в России под влиянием ряда факторов показала рост от 30% и выше, в зависимости от категории, формы и вида. Больше всего цена выросла на жилую недвижимость и коммерцию в виде апартаментов и стрит–ретейл, вследствие чего соответственно подтянулась и кадастровая стоимость. Из–за повышенного налогового бремени некоторые из инвесторов могут избавиться от ряда активов, которые не приносят дохода, простаивают, но эта причина явно не будет иметь массовый характер.

Пересмотр кадастровой стоимости проходит регулярно, но рост на 17% в среднем выглядит очень высоким. По моему экспертному мнению, фактическая рыночная динамика не подтверждает таких темпов — недвижимость в Петербурге не растёт настолько быстро. За последние годы наиболее заметный рост цен фиксировался в сегменте офисной недвижимости и на участки под элитное жильё. Для крупных владельцев рост кадастровой стоимости означает повышение налоговой нагрузки. В условиях высоких процентных ставок и большой долговой нагрузки это становится дополнительным давлением на собственников. Уже сегодня часть активов не может обслуживать долг при текущей выручке, и повышение налогов может усилить тенденцию к оптимизации портфелей — продаже непрофильных или слабых по доходности объектов. Особенно чувствительно это для торговых центров, которые и без того находятся под серьёзным давлением рынка.

Для собственника рост кадастровой стоимости его недвижимости повлияет исключительно на ежегодные налоговые отчисления. Очередная переоценка совершенно не отразится на кредитном рынке: банки требуют независимой оценки залогов, стоимость которых, как правило, всегда выше кадастровой. Тренд государства понятен и оправдан: довести две разные стоимости до одного общего знаменателя без существенных отклонений и различий.

Кадастровая стоимость растёт и стремится к рыночной. Налог на имущество — значимый расход. К примеру, по бизнес–центрам (класс А и В+) налог на имущество может составлять 20–30% от общего бюджета операционных расходов. За последние годы больше всего подорожала офисная и торговая недвижимость, расположенная в центре города. И за последние четыре неполных года участники рынка столкнулись со многими вызовами, в том числе с ростом стоимости кредитования и налогового бремени. Процесс оптимизации портфелей сейчас в активной фазе. Больше всего преобразований может произойти в сегменте торговых центров.

Рост кадастровой оценки — нормальная тенденция для крупных городов, особенно для такого мегаполиса, как Санкт–Петербург. Развитие транспортной доступности, благоустройство территорий и другие факторы объективно влияют на рыночную и кадастровую стоимость недвижимости. Однако важно, чтобы рост был обоснованным, а скачок кадастровой стоимости на 17% в среднем по городу без учёта местоположения и фактического состояния зданий может стать серьёзной финансовой нагрузкой для бизнеса и владельцев собственности.