Председатель Жилищного комитета Петербурга Денис Удод рассказал "ДП" о ситуации с аварийным жильём, а также о ближайших планах капитального ремонта и ликвидации очереди на жильё.
Есть ли уже понимание причин обрушения перекрытий в доме на Невском проспекте, 103?
— Предварительное понимание есть, конечно. Я думаю, что финальную оценку произошедшего даст Следственный комитет в рамках расследования уголовного дела. Но, по предварительной информации, обрушение произошло из-за того, что и на втором этаже, и на первом этаже производились незаконные перепланировки. На втором этаже незаконная перепланировка была выявлена, и было вынесено судебное решение о восстановлении (помещений в изначальном виде — ред.). Рабочие, видимо, занимались тем, что вели подготовительные работы к восстановлению перегородок.
При этом на первом этаже также была произведена перепланировка, и какие-то подпорные стенки, пусть и не несущие, отсутствовали. Получился эффект соломинки, которая сломала спину нагруженного ослика. Если бы переборка стояла, она всё равно подпорную функцию выполняет, может быть потолок и не сложился бы. А так потолок сложился.
Но ещё раз — это предварительные оценки, финальную оценку сделают следственные органы.
Перепланировки в историческом центре, в том числе под средства размещения, под продажу, — не редкость. Какие меры будут предприняты для того, чтобы не повторялись такие происшествия?
— Мы плотно занимаемся этим вопросом. Вообще перепланировка возможна, но при соблюдении определённых правил. Нужен проект перепланировки. Необходимо, чтобы специалисты администрации района, межведомственной комиссии с ним ознакомились и сделали выводы, что перепланировка не несёт угрозы, не затрагиваются несущие стены, не нарушается конструктив здания в целом, не происходит смещения так называемых мокрых зон. Если перепланировка соответствует этим параметрам, то межведомственная комиссия совершенно спокойно может выдать разрешение. Без разрешения эта перепланировка в любом случае будет считаться незаконной, и она потребует принятия решений о том, чтобы привести помещения в исходное состояние.
Мы работаем с управляющими компаниями, нацеливаем их на то, чтобы выявлять признаки незаконных перепланировок. Если, проживая в доме, вы видите, что по соседству затеяны ремонтные работы, из квартиры выносятся большие объёмы строительного мусора, значит там, вероятно, происходят какие-то изменения в планировке помещений. Вот если такие признаки выявляются, нужно обращаться в управляющую компанию, которая несёт ответственность за содержание дома. Управляющая компания уже знает, что с этим делать — обращаться в Государственную жилищную инспекцию, в администрацию района, фиксировать факт незаконной перепланировки и принимать соответствующие меры. Если перепланировка законна, тогда проверяются документы, подтверждается факт законности этой перепланировки.
По данным официальной статистики, общая площадь аварийных жилых домов в Петербурге в прошлом году выросла в четыре раза. Сколько сейчас таких домов в городе?
Площадь выросла кратно не потому, что их много, а потому, что их мало. Это законы малых чисел. У нас на сегодняшний день нерасселённых аварийных домов в городе Санкт-Петербурге восемь. Это результат той планомерной и кропотливой работы, которая проводилось в городе по расселению домов, которые признаны аварийными.
С 2005 года у нас 1025 домов были признаны аварийными, из них 1017 расселены. И у нас та задача, которая была поставлена федеральным правительством по расселению всех домов, признанных аварийными до 1 января 2022 года, в прошлом году была выполнена.
У нас город немолодой. Центральная часть города — это дома, которые имеют историю постройки далеко за 100 лет. Любая вещь имеет свойство стареть, утрачивать свои эксплуатационные качества. Своевременная реконструкция, капитальный ремонт помогают продлевать жизнь таких домов. Но, к сожалению, выявляются факты, что были скрытые признаки старения, которые невозможно было выявить, но дома пришли в окончательную негодность и признаются аварийными и непригодными для проживания.
Вот по таким домам выносятся заключение о том, что они аварийные, и принимается решение, если это дом — объект культурного наследия, то о его реконструкции. Если дом не относится к объектам культурного наследия, то возможен его снос, ну и на его месте строительство чего-то нового.
А можно всё-таки не доводить дом до состояния аварийности, принимать какие-то меры заранее?
— Конечно. У нас в принципе ситуация далеко не самая плохая в стране. Город Санкт-Петербург занимается планомерно этой работой.
Аварийность же разная бывает. Бывает, что дом признаётся аварийным в целом и непригодным для проживания. У нас таких восемь домов на сегодняшний день. А бывает так, что в доме выявляются отдельные зоны аварийности: элементы конструктива, перегородки, перекрытия, часть фундамента потеряла несущую способность. Такие зоны своевременно выявляются, и аварийность устраняется путём проведения капитального ремонта.
Мы сделали полную ревизию по городу, попросили наших коллег в администрациях районов, в управляющих компаниях посмотреть ещё раз повнимательнее состояние наших домов, ещё раз обследовать, при необходимости инструментальное обследование провести, и в целом мы сегодня имеем чуть больше 770 таких зон аварийности в городе. Это чуть больше 630 домов (в одном доме может быть несколько зон аварийности). Мы их сейчас включаем в планы капитального ремонта, и хотим в ближайшие три года устранить аварийность, подтверждённую документально. То есть сделать так, чтобы эти дома уже не представляли какой-то угрозы безопасности проживающих в них людям.
Но здесь есть сложность, связанная с реализацией этих планов. Дело в том, что для устранения отдельной локальной зоны аварийности нам необходимо получить доступ к этой зоне аварийности. А это чаще всего жилые помещения, в которых живут люди. Поэтому мы объясняем людям, что вот в этой квартире жить небезопасно, её необходимо освободить для того, чтобы мы могли сделать свою работу, устранить аварийность, сделать эту зону безопасной, для того, чтобы она не разрасталась и не представляла угрозу для проживания других жильцов этого дома. Чаще всего у нас получается объяснить людям, но иногда мы сталкиваемся с тем, что люди не понимают, упираются: "Мы не уедем, мы не хотим, вы нас обманываете, никакой угрозы нет, мы квартиру не освободим, никакого ремонта делать не позволим". И тогда мы уходим в судебные решения. Суды, конечно, встают на нашу сторону, потому что понимают, что это угроза жизни, здоровью, безопасности жителей. Мы через судебные решения выселяем людей, но это год, два, иногда и три. Это тот промежуток времени, на который затягивается наша работа по устранению аварийности. В этом, конечно, нет ничего хорошего, но мы работаем в таких условиях.
В продолжение темы капитального ремонта зданий. Отставание капитального ремонта от принятой в 2014 году региональной программы составляет, по нашим подсчётам, около 28%. Как планируется решать данную проблему?
— Действительно, такая проблема существует, она была заложена ещё на стадии формирования региональной программы. Был установлен минимальный взнос на капитальный ремонт, который не обеспечивал покрытие необходимых расходов для исполнения тех планов, которые были включены в региональную программу. То есть изначально объём средств, которые платят жители за капитальный ремонт, был заложен такой, что он не покрывал расходов. Эта история копилась годами, и на сегодняшний день у нас минимальный взнос на капитальный ремонт, то есть то, что включено в квитанцию жителям, не покрывает расходов, необходимых на выполнение региональной программы.
Здесь два пути решения. Первый путь, самый простой, но не являющийся правильным на наш взгляд, — переложить все эти затраты на жителей. Мы понимаем, что, если сейчас мы сделаем минимальный взнос в тех размерах, которые необходимы, это будет социальный взрыв. Никто в здравом уме на это не пойдёт. Вместе с тем поднимать постепенно этот минимальный взнос нужно, это необходимо, без этого мы не выполним планы по капитальному ремонту. И у нас будет всё больше ветхих или даже аварийных домов. Любая работа стоит денег, материалы стоят денег, труд рабочих стоит денег.
В Жилищном кодексе чётко установлены два способа наполнения фонда капитального ремонта — это взносы граждан и субсидии из бюджета. Санкт-Петербург — один из немногих субъектов Российской Федерации, который занимается софинансированием капитального ремонта. Я вам скажу, что за 10 лет реализации региональной программы общий объём средств, которые мы собрали с жителей, чуть-чуть превышает 100 млрд рублей. При этом из нашего городского бюджета плюсом добавлено 50 млрд рублей, то есть один к двум. Это очень хороший объём софинансирования. Я думаю, по стране мы таких примеров, может быть, один-два найдём. Я думаю, что, скорее, один — в Москве.
То есть город заботится о том, чтобы помочь людям, берёт на себя часть той нагрузки, которая должна лежать на них. Но мы должны понимать, что мы живём в собственных квартирах, это наша собственность, а право собственности — это ещё и бремя ответственности за ту собственность, которую ты имеешь. Поэтому следить и ремонтировать то, что тебе принадлежит, ты должен сам.
Сегодня у нас есть проблема недофинансирования, но ещё раз говорю, городской бюджет добавляет деньги, мы имеем достаточно большие объёмы вливания, особенно в последние годы, и это благодаря поддержке губернатора Александра Беглова. За счёт этих средств вот сейчас мы заканчиваем историю с решением вопроса замены лифтов, которые отслужили свой срок эксплуатации. Без государственного софинансирования, я думаю, что эту задачу было бы выполнить невозможно, или мы вынуждены были бы отвлекать деньги с других видов капитального ремонта.
Мы сейчас работаем с правительством города над тем, чтобы сохранить эти объёмы финансирования для того, чтобы наращивать объёмы капитального ремонта, которые в том числе влияют на состояние домов и уменьшают степень их аварийности.
Вы можете назвать ту сумму взноса, которая бы покрывала расходы на капремонт?
— Не хочу пугать людей. Я её знаю, мы её примерно рассчитали. Не буду называть её принципиально, потому что цифра достаточно большая.
Мы всё равно будем поэтапно, постепенно работать над тем, чтобы немножко повышать взнос на капремонт. Да, это будут не резкие всплески, которые повлекут за собой социальную напряжённость или невозможность уплачивать взносы на капитальный ремонт, но работу по увеличению минимального взноса необходимо вести.
Как известно, львиная доля всех платежей за капремонт собирается в так называемый общий котёл, из которого средства тратятся на те работы, которые город считает первоочередными. При этом на вопросы жителей, почему в их доме работы не проведены в срок, им отвечают: вы ещё не накопили. Как понимать такие ответы?
— Я очень сомневаюсь, что на самом деле ответы выглядят именно так. Возможно, справочно информация об объёмах накопления даётся, но в качестве причины выполнения это никогда не указывается.
Для чего создавался Фонд капитального ремонта? Для того, чтобы можно было вводить механизм заимствования. Те деньги, которые копятся, они копятся в общем котле, но учитываются за каждым домом, и, если деньги тратятся на капитальный ремонт какого-то другого дома, они как бы у него заимствуются. И впоследствии те платежи, которые поступают, идут в общий котёл для того, чтобы можно было заимствовать на другие дома. Такая, на первый взгляд, сложная, но в то же время понятная и простая система, которая позволяет из общего котла делать ремонты по тем домам, на которых действительно ещё не хватает средств.
Причины заключаются в том, что мы вынуждены, исходя из тех объёмов денежных средств, которые мы имеем, планировать те работы, которые действительно уже нельзя откладывать. Мы сегодня сосредотачиваемся на капитальном ремонте тех инженерных систем, тех конструктивных элементов, которые уже фактически близки к тому, чтобы выйти из строя и отказываться от ремонта которых уже невозможно. Мы строим свои планы на основании информации, которую получаем от администрации районов. А они, в свою очередь, получают эти данные в ходе периодических технических осмотров, либо в ходе технических обследований и расчётов физического износа.
Программа капитального ремонта Невского проспекта реализуется в рамках общей программы капремонта?
— Невский проспект — это отдельная программа в общем объёме капитального ремонта. Она реализуется по решению губернатора Александра Беглова. Александр Дмитриевич сказал, что Невский проспект — это визитная карточка города, и он должен выглядеть, как визитная карточка. Поэтому из бюджета города были выделены дополнительные денежные средства для того, чтобы мы организовали капитальный ремонт фасадов и крыш многоквартирных домов, расположенных на Невском проспекте.
В следующем году мы планируем завершить полностью капитальный ремонт всех 85 многоквартирных домов и нескольких нежилых зданий, которыми занимается КГИОП. Весь Невский проспект в 2026 году мы полностью отремонтируем.
То есть это бюджет плюс взносы граждан?
— Там какая-то совсем маленькая доля софинансирования (из взносов граждан на капремонт — ред.), потому что без этого просто нельзя по правилам. И бюджет города.
Будут ли также комплексно ремонтироваться другие улицы города?
— В обязательном порядке. Программа восстановления исторического облика Невского проспекта достаточно хорошо была воспринята и горожанами, и гостями города. Поэтому Александр Дмитриевич принял решение включить подобные программы в один из десяти приоритетов развития города Санкт-Петербурга до 2030 года. Пятый приоритет — это восстановление исторического облика.
У нас уже есть планы продолжения этой программы начиная с 2027 года. Понятно, что в первую очередь мы затрагиваем наши, так скажем, парадные, гостевые места с туристической составляющей. Пока это набережные. 25 домов мы наметили с 2027 года по 2030-й капитально отремонтировать. Но я думаю, что эта программа будет иметь и дальнейшее продолжение.
В Смольном всегда настороженно относились к частным управляющим компаниям и около половины жилого фонда управляется государственными Жилкомсервисами. Сохранится ли такая политика в дальнейшем? Нет ли планов активнее вовлекать частный бизнес в сферу управления жилым фондом?
— Вопрос не имеет однозначного ответа. Всё-таки кто будет управлять многоквартирным домом, решают жители. Здесь мы находимся в состоянии нормальной здоровой конкурентной борьбы между нашими государственными управляющими компаниями и частными управляющими компаниями. Но я скажу, что мы находимся в ситуации, с точки зрения конкурентных преимуществ, невыгодной. Объясню почему. Наши городские управляющие компании — это не чистый бизнес, это бизнес с оттенком социальной нагрузки. В наших городских ЖКСах сосредоточено примерно 60% от общего количества домов, а если по площади брать, то это примерно 30% площади. То есть те 40% домов, которые сосредоточены в управлении частных управляющих компаний, составляют 70% площади. Это большие, современные дома, это те дома, которые имеют, собственно говоря, какую-то маржинальность в управлении. У наших городских ЖКСов в основном небольшие дома с довольно продолжительным сроком эксплуатации. Это те дома, которые тянут вниз, экономика там не работает.
Частные управляющие компании договариваются с жильцами и устанавливают тарифы на содержание и текущий ремонт несколько выше, чем это установлено в городских управляющих компаниях. Дома, которые управляются городскими управляющими компаниями, отказываются голосовать за повышение тарифов, хотя мы объясняем, что это тот уровень, тот объём услуг, который вы можете получить благодаря тому, что незначительно увеличите плату. Но не хотят. Сегодня все на минимальном тарифе, который рассчитан для нашего социального жилья, то есть экономика здесь работает не в пользу городских управляющих компаний. Тем не менее, мы постоянно работаем над тем, чтобы наши городские ЖКС повышали качество обслуживания домов.
Это я говорю про частные управляющие компании, которые добросовестно работают на рынке. Честная конкурентная борьба. И мы действительно видим хорошие примеры, когда крупные управляющие компании управляют домами, устанавливают справедливый тариф, договариваются с людьми, люди голосуют за увеличение тарифов, и они содержат и дома в чистоте, и постоянно занимаются текущим ремонтом, у них есть на это деньги, у них налажена система менеджмента, управление качеством. Мы с уважением относимся к таким частным управляющим компаниям, находимся с ними в диалоге.
Но есть частные управляющие компании, которые приходят на рынок только для того, чтобы заработать денег, не заботясь о том, как качественно они будут управлять жилфондом. Это неправильно, и последние примеры говорят, что это может конечно длиться, но весьма недолго в современных условиях, когда всё видно, всё прозрачно. Поэтому у нас есть примеры, когда такие недобросовестные компании уходят с рынка — с нежеланием, с неохотой, под давлением правоохранительных органов. И люди, чьи дома управлялись такими управляющими компаниями, голосуют за то, чтобы их дома взяли в управление наши городские ЖКС. Потому что мы им показываем, что мы умеем хорошо работать.
Мы сейчас пытаемся сформулировать некие стандарты управления многоквартирными домами. Наша логика заключается в том, что мы хотим предложить жителям укрупнённо три стандарта по аналогии с авиаперелётами: эконом-класс, комфорт-класс, бизнес-класс. Каждый из стандартов будет включать в себя определённый перечень услуг и их периодичность. Эконом — это базовый объём: раз в неделю подметание лестничных клеток выше третьего этажа, два раза в месяц протирание влажной тряпкой кабины лифта, базовый перечень работ. Это за тот минимальный взнос, который платят люди на содержание дома. Комфорт-класс — там немного больше объём услуг и повышенная периодичность их выполнения. Полы помоют не раз в неделю, а два раза в неделю, парадные будут чище. Это стоит немного других денег. Ну и бизнес-класс, когда и полы моют каждый день, и ещё какие-то услуги, и урна на каждом углу будет стоять, и консьерж в доме сидеть.
И людям будет предлагаться на общем собрании: как вы хотите? Эконом? Пожалуйста. Но тогда будьте уверены, что вам сделают уборку раз в неделю, не чаще. Если вы проголосовали за комфорт, вам будут делать чаще, но и в квитанции будет другой платёж. И тогда люди начнут понимать, что при изменении объёма платежа у них меняется качество, уровень комфорта.
Недавно вы заявили, что город планирует за следующие пять лет решить квартирный вопрос петербургских очередников. Есть мнение, что с текущим темпом расселения это вряд ли возможно.
— Давайте посчитаем. Пять лет назад у нас была очередь 130 тыс. человек, сейчас она около 60 тыс. семей. Очередь у нас уменьшилась в два раза. Это первое. Второе. Нужно понимать точку отсечки, очередь же каждый год прирастает. Стратегия развития строительной отрасли Российской Федерации устанавливает её на дату 1 января 2022 года. Вот всех, кто были поставлены на учёт в качестве нуждающихся до 1 января 2022 года, мы планируем расселить. У нас таких примерно 55 тыс. семей сегодня находятся на учёте. Но это не значит, что все эти тысячи семей сохранили право на улучшение жилищных условий. Жизнь течёт, жизнь меняется, где-то кто-то уезжает, кто-то приезжает, у кого-то меняется состав семьи, ну и соответственно право на улучшение жилищных условий.
Что касается мер содействия, которые в городе оказываются нуждающимися, я вам в цифрах просто приведу пример. У нас в этом году из бюджета города выделено чуть больше 22 млрд рублей на все денежные меры содействия. Таким образом, мы поможем примерно 5,5 тыс. семей путём социальных выплат, либо выдачи льготных кредитов на приобретение жилья. И плюс 3 тыс. квартир у нас есть для предоставления очередникам. То есть 8,5 тыс. — это сегодняшний темп. 8,5 тыс. умножаем на 5 лет, это получается 42,5 тыс. Это уже близко к существующему в нашем учёте. Тем не менее с правительством города ведём диалог о том, чтобы нам эти темпы немножко наращивать и увеличивать количество людей, которым город оказывает содействие в улучшении жилищных условий.
Как известно, вначале город помогает льготным категориям граждан улучшать жилищные условия, а у нас есть и обычные очередники. До них как-то доходит эта очередь?
— Конечно. Сейчас мы перераспределяем деньги в пользу общей очереди с отдельных льготных категорий, потому что мы пришли к тому, что по льготным категориям в принципе уже сегодня мы имеем отсутствие очередников. У нас есть понимание, кого мы в течение года с момента обращения обеспечиваем жильём. Поэтому да, безусловно, мы сегодня нацеливаемся как раз на общую очередь.
В Петербурге порядка 60 тыс. коммунальных квартир. Недавно Жилищный комитет сообщал, что в период 2025-2027 годов планируется расселить 6 тыс. коммуналок. Возможно ли полностью избавить город от данного вида жилья?
— Тема с коммунальными квартирами постоянно поднимается, но, когда мы начинаем в прикладном плане с этим работать, мы сталкиваемся с тем, что многие люди не хотят выезжать из коммунальных квартир, хотят жить в центре. Программа расселения коммунальных квартир предусматривает условия, когда все жители коммунальной квартиры хотят оттуда съехать. Иначе мы решаем жилищную проблему отдельных жильцов, но от коммунальной квартиры не избавляемся.
В освободившуюся комнату заезжает новый жилец, и мы опять получаем полную коммунальную квартиру. Это неправильно. Поэтому да, объёмы финансирования сегодня такие. Они привязаны к количеству квартир, которые договорились о том, что они хотят расселиться, и эти квартиры утратят статус коммунальных. Говорить о том, что нам в городе нужно расселить все коммунальные квартиры… А кто так сказал? Жители коммунальных квартир так не говорят.
Не секрет, что множество вопросов, касающихся уборки и содержания придомовых территорий в Петербурге, упираются в разграничение зон ответственности между управляющими компаниями, муниципальными образованиями, районными администрациями. Где-то граница придомовой территории проходит по фундаменту дома, где-то включает двор. Можно ли как-то решить эту проблему?
— В уборке города действительно задействовано несколько субъектов, которые занимаются организацией этой работы. Улично-дорожная сеть и прилегающий тротуар — это дорожные предприятия, это комитет по благоустройству. Придомовая территория, если двор откадастрирован, внесён в состав общедомового имущества — это напрямую ответственность управляющей компании. Если земельный участок сформирован под обрез здания, то всё равно ответственность управляющей компании — до первого поребрика. Проезды на землях общего пользования, так как они нанесены на карту, учтены в информационных системах — это зона ответственности администрации района и подведомственных им жилищных агентств. Вот как раз в части этих земель и произведена некая реорганизация. Мы ушли от подрядного способа к хозяйственному, когда насытили наши жилищные агентства техникой, людьми, и сейчас жилищные агентства самостоятельно занимаются уборкой этих территорий.
Ну и ещё большая зона ответственности у органов местного управления — это зелёные насаждения общего пользования местного значения.
Вся координация деятельности внутри района по организации уборки внутриквартальных территорий — на администрации районов. Администрация районов выступает неким дирижёром организации этой работы. И там, где в администрациях районов эта работа настроена хорошо, мы проблем не видим.
Вместе с тем, организация уборки требует некой регламентации, некой упорядоченности. Мы в 2023 году подготовили регламент уборки внутриквартальных территорий земель общего пользования, который стал обязателен для использования нашими ГУЖА, подведомственными администрациям районов. В 2024 году мы его переработали на основе опыта: где-то увеличили количество работ, периодичность поменяли, нормативы расходов. В общем, технологический регламент у нас уже сформирован.
В этом году мы разработали такой же технологический регламент уборки, но уже земель зелёных насаждений общего пользования местного значения, которые подведомственны муниципалитетам, и этот документ считаем основополагающим для того, чтобы у нас все территории убирались одинаково хорошо. То есть мы всё привели примерно в соответствие с одним требованием, одним нормативам. Эти определяющие документы и организация работы нацелена на то, чтобы вот этого лоскутного одеяла у нас не было. Пока у нас получается.
