Продажи квартир в новостройках Петербурга серьёзно снизились по сравнению с первым полугодием 2024 года. Падение ко второму полугодию 2024-го в среднем по рынку оказалось менее драматичным, но тоже заметным. Новых программ поддержки компании за последний год не получили — более того, сейчас речь идёт о возможных ограничениях со стороны государства.
Текущую ситуацию на рынке жилищного строительства Петербурга и прогнозы на второе полугодие обсудили участники круглого стола "Делового Петербурга".
"Мы живём в рамках тех прогнозов, которые строили в конце прошлого года. Нельзя сказать, что то, что происходит сейчас, удручает или удивляет. Скорее стимулирует вести более активную работу. По итогам первого полугодия мы выполняем взятые на себя обязательства — в июне, ровно по графику, ввели в эксплуатацию три объекта. Они, кстати, финишировали с хорошими показателями по распроданности, — рассказала коммерческий директор холдинга "РСТИ" Екатерина Немченко. — Также вывели в продажу новый проект ЖК “Гранат” на улице Фучика, отталкиваясь в этом решении от текущего товарного запаса и стратегии присутствия на рынке, стратегии развития компании. Продажи по нему идут так, как мы предполагали, но стоит отметить — раньше старты проходили гораздо легче, сейчас требуются дополнительные усилия и внимание, чтобы обеспечить достижение плановых показателей".
Сегодня новые проекты выходят по "непривычным" ценам, которые учитывают не только инфляцию, рост стоимости строительных материалов и рабочей силы, но и возросшую стоимость проектного финансирования, говорит она. Тем не менее уже в ближайшее время РСТИ начнёт продажи ещё одного нового проекта.
“
"Согласно общей статистике, объёмы продаж в первом полугодии сократились даже по отношению к предыдущему полугодию, которое мы отработали уже без господдержки. Мы свой план секвестрировали ещё в конце прошлого года, он выполняется, но с трудом. Много сделок идёт по нереализованным остаткам. При этом в Петербурге на редкость сбалансированная ситуация по сравнению с другими субъектами. Объём предложения в прошлом году снизился до 1,9 млн м2, это минимум за последние 10 лет. Сейчас показатель незначительно вырос, но к концу года мы опять увидим поглощение и показатель будет на этом же уровне плюс-минус 200 тыс. м2. Рост цен в этом полугодии немного отстаёт от инфляции, но всё равно продолжается, примерно плюс 5%", — говорит руководитель отдела продаж ГК "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова.
Руководитель отдела продаж ГК "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова (слева).
"Все знают, что в середине прошлого года рынок просел, сейчас он немного восстановился и, по нашим ощущениям, вышел на некое плато. В сравнении с концом 2024 года динамика наших продаж продемонстрировала рост на 23%. Это даёт нам основание для сдержанного оптимизма: мы планируем расширять производственную программу и выводить в продажу новые очереди. В прошлом году мы подошли чуть осторожнее, чем другие участники рынка, к использованию массовых программ рассрочки и придерживались достаточно консервативной политики. Но именно это позволило нам показать уверенные результаты в первом полугодии 2025 года", — рассказал коммерческий директор "Главстрой Санкт-Петербург" Алексей Бушуев.
"Наша компания заранее подготовилась к прогнозируемому снижению на рынке недвижимости в 2025 году, — заявила коммерческий директор группы компаний "КВС" Анжелика Альшаева. — Мы адаптировали свои планы, сократив объёмы строительства и продаж, а также сместили сроки реализации ряда очередей в проекте комплексного освоения территорий, чтобы избежать накопления товарных остатков. Если сравнивать первое полугодие 2025 года с аналогичным периодом ажиотажного 2024 года, то мы видим снижение продаж примерно на 30%. И это вполне приемлемо. КВС сохраняет уверенные позиции на рынке Петербурга, оставаясь в тройке лидеров по объёму текущего строительства, и оптимистично смотрит в будущее, планируя дальнейшее развитие и вывод новых проектов", — отметила спикер.
Коммерческий директор группы компаний "КВС" Анжелика Альшаева (по центру)
Также, по её словам, один из эффективно работающих инструментов продаж сегодня — это программа трейд-ин, доля которой на данный момент составляет около 20% от общего числа сделок компании.
“
"Продажи в первом полугодии 2025 года по сравнению со вторым полугодием 2024 года сократились примерно на 30%, что было ожидаемым и учтено в наших планах на этот год. В первую очередь спрос сохраняется на очереди и корпуса с передачей ключей в этом или начале следующего года. В Ленинградской области спрос умеренный, но постепенно растёт. Для поддержки спроса мы предлагаем разные инструменты для покупки — различные виды ипотеки и рассрочек. Основным драйвером продаж по-прежнему остаётся семейная ипотека. Наблюдаем тренд на рост сделок по военной ипотеке — за последний год общий объём такой ипотеки составляет 7-10%. Дополнительно прорабатываем совместные предложения с банками — недавно ввели ставку 13,9% на ограниченное число проектов. Этот инструмент может сделать покупку для клиента легче, чем по рыночной ипотеке. Что касается регионов, то есть отличия от столичных рынков, поскольку лимиты по семейной ипотеке там ниже, чем в Москве и Петербурге", — отметил руководитель направления дирекции по продажам федпроектов Группы “Самолет” Вячеслав Немиц.
В регионах ситуация с продажами сложнее, так как там лимиты по семейной ипотеке меньше, чем в Москве и Петербурге, отметил он. При этом себестоимость строительства растёт везде, а цены на квартиры в Петербурге, Казани, Екатеринбурге вполне сопоставимы.
Руководитель направления дирекции по продажам фед.проектов группы "Самолет" Вячеслав Немиц (по центру).
"Практически год мы живём без программы с господдержкой, с которой каждый мог взять без каких-либо условий ипотеку по низкой ставке. Нам сократили семейную ипотеку, потом из Петербурга исчезла IT-ипотека. Поэтому сравнивать первое полугодие 2025 и 2024 года по объёмам заключённых сделок некорректно. Если сравнивать первое полугодие 2025 года и второе 2024-го, то динамика продаж не сильно отличается — с поправкой на сезонность, которая на фоне отсутствия крупных новостей опять проявилась. По своим объектам мы видим разнонаправленную динамику в зависимости от сегмента. В проектах класса комфорт — рост продаж 25-30%. В сегменте сервисных апартаментов — практически без изменений, незначительное снижение на 5%. В проектах премиальной недвижимости снижение более существенное, но в нашем случае оно связано с вымыванием товарного запаса. Динамика по росту стоимости — от 3% до 10% в зависимости от сегмента. Мы откладываем вывод в продажу новых очередей в уже строящихся проектах, чтобы сбалансировать объёмы предложения и спроса. Все проекты, которые находятся в стадии строительства, возводятся точно по графикам, перенос сроков ввода не планируется — это немаловажно для поддержания уверенности наших покупателей", — рассказал коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
С учётом недоступности массовой ипотеки ГК “ПСК” сегодня отдаёт приоритет проектам более высокого сегмента, аудитория которых меньше зависит от государственных программ поддержки спроса.
“
"Мы тоже видим больше интереса по сделкам с высоким чеком. Целевая аудитория в этом случае — клиенты, которых не беспокоит высокая ключевая ставка, а основной инструмент финансирования сделки — рассрочка. В то время как в целом по компании мы стараемся держать показатель уровня рассрочек в районе 20%, в премиальном сегменте она достигает 70-80%. Этот показатель актуален и для апартаментов. Из позитивных новостей — во втором полугодии мы ожидаем возврат на рынок инвесторов, которые будут закрывать банковские вклады", — говорит директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова.
Драйвером продаж в Петербурге остаётся семейная ипотека, но в регионах есть и другие инструменты. "Например, недавно мы запустили продажи нашего первого проекта в Мурманске, где за счёт программы “Арктической ипотеки” смогли сразу реализовать большой объём. Продажи во Владимире, куда мы вышли в конце прошлого года, идут на 100% по утверждённому плану. По Петербургу мы видим достаточно большой интерес к нашим проектам, в том числе по введённым объектам", — сказала Татьяна Халилова.
Директор департамента маркетинга ГК "Еврострой" Анна Любимова (слева) и директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова (справа)
“
"По нашим объектам 75% сделок идёт со 100%-ной оплатой, ипотечная сделка была всего одна. С рассрочками заключается 25% сделок, рассрочки мы предоставляем на полгода-год. В целом в премиальном сегменте многое зависит от геополитических факторов и новостной повестки, а не от финансовых инструментов. Начало года на фоне позитивных ожиданий у нас было достаточно активным. По итогам первого полугодия по сравнению с первым полугодием 2024-го выручка выросла на 12%. Мы полностью закрыли продажи в двух премиальных проектах, но со второго квартала настроения инвесторов изменились, мы увидели снижение темпов продаж. В прошлом году мы подняли цены в среднем на 10%, а в этом осторожничаем с индексацией — пока не решаемся на плановое повышение цен", — рассказала директор департамента маркетинга ГК "Еврострой" Анна Любимова.
Осенью этого года "Еврострой" планирует запустить проект на набережной Фонтанки. Цены по нему будут выше, чем планировалось в прошлом году, говорит Анна Любимова, из-за возросших ставок по проектному финансированию. "В целом по рынку мы видим рост цен, в том числе в неожиданных, казалось бы, локациях. Например, “Эталон” вывел свой проект на Матисовом острове с достаточно смелой стоимостью", — говорит она.
"Наш проект в районе Московских ворот был первым новым проектом в Петербурге в этом году, мы стартовали в начале марта. Нам удалось собрать очень хороший отложенный спрос — старт оказался выше всех прогнозов. Средняя стоимость квартиры получилась порядка 15 млн рублей, средняя площадь — 42 м2, это высокие показатели. Учитывая всё это, наш настрой — позитивный. Мы для себя сделали вывод, что предлагаемый нашей достаточно молодой компанией продукт интересен аудитории. Оптимизма добавляет и то, что предложение в нашем сегменте действительно невелико, а спрос находится на хорошем уровне. Поэтому мы как девелопер продолжим развиваться в рамках своих следующих штучных проектов. У нас нет амбициозных целей по завоеванию существенной доли рынка, нам хочется создавать проекты, которые будут иметь собственное лицо и украсят город", — рассказал коммерческий директор ГК "Вертикаль" Роман Корнышев.
Ситуация на рынке новостроек Петербурга меняется
"Сегодня рынок недвижимости переживает кардинальные изменения — перемены коснулись как условий покупки жилья, так и самого покупателя. Потребители стали гораздо осторожнее подходить к приобретению квартир и ориентируются на тревожные заголовки СМИ: высокую ставку ипотеки, большие ежемесячные платежи, ожидания дальнейшего падения цен. Однако большинство покупателей остаются плохо информированными относительно альтернативных инструментов приобретения недвижимости. Они редко знают о специальных предложениях банков совместно с застройщиками, позволяющих снизить процентную ставку, часто боятся сразу вложить большой первоначальный взнос и не уверены, как действовать дальше, — говорит генеральный директор агентства недвижимости „Бюро Метров“ Яна Шварц. — Изменились и сами механизмы продажи недвижимости. Современная сделка требует длительного цикла общения, глубокого анализа образа жизни клиента и его потребностей. Чтобы закрыть продажу, теперь приходится конкурировать с несколькими агентствами одновременно, каждый продавец стремится показать себя лучшим консультантом и экспертом отрасли".
Генеральный директор агентства недвижимости „Бюро Метров“ Яна Шварц
Важнейшая задача риелтора сегодня — повышать финансовую грамотность покупателей, говорит она. Ведь сегодня некоторые клиенты продолжают считать, что единственным вариантом является либо полная оплата наличными, либо ипотека под высокий процент.
Как будет развиваться рынок новостроек во втором полугодии 2025 года
"Ожиданий глобальных позитивных изменений в 2025 году, как и предпосылок для формирования таких ожиданий, у нас не было. Хочется, чтобы не становилось хуже и сложнее. Но изменения, которые мы видим, — скорее тревожат, чем радуют, — выступила Екатерина Немченко. — Нельзя сказать, что всё плохо, — люди интересуются покупкой квартир, мы фиксируем устойчивый спрос по обращениям в компанию. Потребность в новом жилье есть, а вот финансовых инструментов для покупки недостаточно. Сегодня продажи поддерживают в первую очередь программы рассрочек от застройщика и индивидуальные программы банков, которые делаются под объекты на проектном финансировании. Например, наше сотрудничество со Сбербанком даёт нам возможность давать по семейной ипотеке очень привлекательную ставку — 3,5%. Программы рассрочек от застройщика работают только на длинном периоде 2-3 года".
Анжелика Альшаева заявила, что группа компаний "КВС" исходит из реалистичных прогнозов относительно государственной поддержки рынка недвижимости. "Мы не надеялись на улучшения условий по льготным ипотечным программам, поэтому определили для себя главную стратегию — поддерживать устойчивость бизнеса, который сможет успешно функционировать даже в турбулентное время.
“
"Наш оптимизм базируется на том, что потребность в жилье — базовая. Большинство граждан нашей страны по-прежнему мечтает улучшить свои жилищные условия. При этом, к сожалению, проблема отсутствия инструментов продаж не может быть решена быстро. Сегодня определённые опасения вызывает семейная ипотека — аудитория её потенциальных получателей не увеличивается. Предложение выдавать семейную ипотеку по прописке, конечно, впечатлило. Зачем затруднять мобильность, за которую декларативно борется правительство в других своих программах? Тем более что это может затронуть и тех, кто фактически уже давно жил в Петербурге, но не менял прописку. Даже поползновения на этот счёт выглядят малопривлекательными. Не думаю, что подобные решения добавят популярности политикам", — высказалась Светлана Денисова.
"На дальнейший рост продаж в 2025 году мы не рассчитываем — скорее на удержание текущих темпов. Признаков для излишнего оптимизма пока нет: новых мер поддержки не заявлено, экстренные меры вряд ли появятся. Пока ключевая ставка не снизится до уровня хотя бы 14-15%, о заметном оживлении спроса говорить преждевременно. Даже при такой ставке массового спроса на ипотеку, скорее всего, не будет — просто депозиты начнут терять привлекательность и часть инвесторов вернётся на рынок жилья. В этой ситуации выиграют те, кто был готов и смог продержаться", — отметил Алексей Бушуев.
коммерческий директор "Главстрой Санкт-Петербург" Алексей Бушуев.
"Ключевая ставка должна снижаться. Поэтому рассчитываем, что круг покупателей будет увеличиваться. Но надо смотреть динамику. Снижение до 18% — безусловно, сигнал для рынка, и есть основания предполагать, что средства с депозитов начнут перетекать в недвижимость. Пока больше оснований для роста цен, чем для их снижения, особенно в Петербурге, поэтому квартиры можно рассматривать как надёжный инвестиционный актив. Есть предположение, что снижение ставки может привести к увеличению сделок со 100%-ной оплатой. Но конечно, существенного роста сделок в этом году ожидать не приходится", — прогнозирует Вячеслав Немиц.
Снижение ключевой ставки положительно скажется на темпах продаж во втором полугодии 2025 года, но на них также будут влиять негативные новости, напомнил Сергей Софронов. Так, если в начале 2025 года против льготных программ выступало только министерство финансов и Центральный банк, то уже в июне к ним присоединилось министерство строительства. Было объявлено, что новых льготных ипотечных программ из-за высокой нагрузки на бюджет не будет.
“
"Отдельно стоит отметить и разговоры о региональном ограничении семейной ипотеки. От момента первого заявления до появления законопроекта прошло так мало времени, что нет сомнений: эта инициатива будет в каком-то виде принята. Учитывая, что в Петербурге доля регионального спроса составляет порядка 30%, в общей структуре продаж мы потеряем примерно 15% от общего объёма спроса. Судя по активизации обсуждения на государственном уровне программ рассрочек, есть ощущение, что в ближайшее время рассрочки также будут зарегулированы и ограничены", — говорит Сергей Софронов.
Коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов (слева).
"Мы надеемся на позитивные перемены во втором полугодии. Дальнейшая судьба программ рассрочки и семейной ипотеки нас очень волнует, если регулятор будет регулировать рассрочку самостоятельно, к сожалению, мы можем лишиться эффективного инструмента и определённой доли продаж. По поводу семейной ипотеки мы сейчас устраиваем мозговые штурмы, чтобы спланировать действия на случай разных вариантов ограничений, нивелировать их влияние", — говорит Татьяна Халилова.
"Сейчас мы наблюдаем две очевидные тенденции. Первая — дефицит квадратных метров именно в Петербурге. Это следствие градостроительной политики, высоких ставок проектного финансирования и замедленного вывода новых проектов. Вторая — растущий отложенный спрос. Как только эти факторы пересекутся, а я ожидаю, что это произойдёт примерно через год, рынок получит новый импульс. Ситуация начнёт разворачиваться в позитивную сторону. Чем сложнее сейчас, тем больше шансов у тех, кто дождётся", — резюмировал Алексей Бушуев.
“
Главная особенность первого полугодия 2025 года — устойчивый рост доли выданных кредитов по льготным программам. В июне в Петербурге на ипотеку с господдержкой пришлось 87%, в Ленинградской области — 86,3%. Наиболее востребованной ожидаемо остаётся семейная ипотека. По ней проходит 70% всех ипотечных сделок в Сбере в Петербурге, ещё больше в Ленобласти — 72,8%. С января по май 2025 года семьи с детьми в этих регионах взяли кредиты на новостройки на 39 млрд рублей, это на 60% превышает объём аналогичного периода прошлого года. В целом почти две трети объёма ипотечного финансирования Сбер выдаёт в Северной столице на покупку жилья в новостройках — 65%, в Ленинградской области чуть меньше — около 63%. Но число самих сделок отличается: петербуржцы одинаково часто берут ипотеку и на новое жилье, и на вторичное, а жители Ленобласти отдают предпочтение квартирам на вторичном рынке — около 57 %.
Петербуржцы в 2025 году лидируют по покупке жилья без ипотеки с помощью сервисов Сбера — электронной регистрации и безопасных расчётов. В Северной столице по итогам первого полугодия доля неипотечных сделок составила 67%, на втором месте — Москва (66%).
Сергей Фикс
заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка
