К началу июля в Петербургской агломерации почти сравнялись средняя стоимость коттеджа и квартиры на первичном рынке элитного жилья — с начала текущего года они увеличились до 113 млн и 114 млн рублей соответственно. Тем временем объём предложения продолжил расти даже несмотря на то, что средняя цена сотки земли в элитных коттеджных посёлках достигла 2 млн рублей, прибавив 45% с начала текущего года.
Почему сравнялись цены на элитное жильё в Северной столице и Ленобласти, стоит ли ожидать массовой миграции состоятельных петербуржцев за город и какие локации привлекают их сильнее всего — в обзоре "Делового Петербурга".
Равенство и разница
Согласно подсчётам консалтинговой компании NF GROUP, за первое полугодие средняя стоимость элитного коттеджа на первичном рынке высококлассной загородной жилой недвижимости Петербурга и Ленобласти составила 113 млн рублей. Она прибавила 9% за отчётный период (здесь и далее. — Ред.) и практически сравнялась со средней стоимостью элитной квартиры или апартаментов в городе, которая достигла отметки 114 млн рублей, увеличившись на 20%.
При этом средняя площадь дорогостоящего коттеджа в экспозиции составила 403 м2, что в 3 раза больше по сравнению с жильём в городе (126 м2), а средняя цена сотки земли в коттеджных посёлках элитного класса остановилась на отметке 2 млн рублей (+45%) из-за значительного удорожания экспозиции в отдельных коттеджных посёлках.
Общий объём предложения элитного жилья на первичном рынке высококлассной загородной жилой недвижимости Петербурга и Ленобласти за первое полугодие составил 191 лот (+2% за отчётный период), тогда как количество лотов в бизнес-классе выросло до 878 позиций (+35%).
Главными причинами стремительного прироста во втором случае стало расширение экспозиции в уже реализующихся объектах и выход новых коттеджных посёлков на рынок. В их числе — "Образ жизни. Парковая деревня" во Всеволожском районе Ленобласти и "Крылья Подгорного" в Выборгском районе Ленобласти в формате земельных участков, а также "Образ жизни. Береговая деревня" (Всеволожский район) в формате таунхаусов.
В то же время рынок элитного загородного жилья не пополнялся новым предложением с 2022 года. По словам генерального директора ГК "Еврострой" Оксаны Кравцовой, отсутствие нового предложения в предыдущие годы было связано как с экономической неопределённостью, так и с осторожностью девелоперов, которые предпочитали сосредоточиться на завершении уже запущенных городских объектов.
“
"Кроме того, в этот период сохранялась высокая ставка на городскую недвижимость, которая рассматривалась как более предсказуемый и ликвидный актив, — напоминает эксперт. — Преобладание земельных участков в структуре первичного предложения объясняется растущей востребованностью индивидуальных сценариев загородной жизни. Сегодня покупатели предпочитают участки, на которых могут реализовать собственный архитектурный проект — в дорогом сегменте пригородных домов это особенно ценно".
Между тем в структуре предложения первичного рынка элитного загородного жилья сохранилось преобладание земельных участков, которые занимали 61% выставленных на продажу лотов (+8%).
Их преобладание над готовыми виллами в элитном сегменте управляющий партнёр Puzzle Realty Марина Шкурко объясняет несколькими ключевыми факторами: контролем за архитектурой и средой, инвестиционной привлекательностью и возможностями для кастомизации, которые открываются для владельца. "Качественный земельный участок в престижной локации сам по себе — ликвидный актив", — подчёркивает специалист.
Структура предложения элитного загородного жилья в Петербурге и Ленинградской области по форматам в период с января по июнь 2025 года.
Земля под себя
Суммарно на первичном рынке элитной загородной недвижимости с января по июнь 2025 года было реализовано 29 лотов, основная часть которых пришлась на земельные участки. При этом на рынке бизнес-класса, где объём спроса составил 72 лота, была зафиксирована структурная трансформация.
Если ранее лидирующую позицию на рынке бизнес-класса в Петербурге занимали таунхаусы, к середине года наибольшую долю в 50% от общего объёма составили земельные участки (+17% за полугодие). Такие изменения были обусловлены в том числе выводом на рынок новых проектов, представленных преимущественно земельными участками без подряда.
Между тем средняя стоимость коттеджа бизнес-класса в Петербургской агломерации выросла до 51 млн рублей (+13%), а средняя стоимость таунхауса в том же сегменте достигла 27 млн рублей (+19%). В то же время средняя цена сотки земли, в отличие от коттеджных посёлков элитного класса, опустилась до 1 млн рублей (-7%), а объём спроса в бизнес-классе, где наибольшей популярностью пользовались коттеджи, оказался почти в 2,5 раза выше по сравнению со спросом на элитные дома.
“
"Бизнес-класс продаётся в большем объёме по причине доступности — значительно более низкий ценовой порог входа. Кроме того, в этом сегменте шире предложение — больше проектов и лотов на рынке. Как верно подмечено, рынок бизнес-класса разделяется. С одной стороны — спрос на готовые, комплексные решения с инфраструктурой, где таунхаусы традиционно сильны; С другой — растущий спрос на кастомизацию в доступном сегменте. Участок (часто без строгого подряда) даёт эту возможность по более доступной цене, чем в элитном сегменте. Рост доли участков на 17% за полгода — яркий индикатор этой тенденции", — говорит Марина Шкурко.
По словам директора департамента элитной недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге Алии Ханбековой, рост цен и структурные изменения на рынке высококлассной недвижимости отражают смещение интересов покупателей в сторону загородного жилья как полноценной альтернативы городским квартирам, а в условиях ограниченного нового предложения в элитном сегменте продолжает расти и интерес к земельным участкам.
Среди локаций в Петербурге и Ленобласти, где зафиксирован максимальный спрос на жильё в элитном сегменте, управляющий партнёр Puzzle Realty выделила:
- Курортный район (Солнечное, Репино, Комарово, Зеленогорск), ставший безусловным лидером за счёт статусности, близости Финского залива, истории и развитой инфраструктуры;
- Петродворцовый район (Стрельна, Петергоф) и Пушкинский район (Царское Село, Павловск), где ценится исторический престиж, парки и близость к воде;
- Всеволожский район (особенно — Энколово, район "Охта-Парка", Юкки, ближние территории), отличающийся удобной транспортной доступностью, современными проектами, относительной близостью к городу, развивающейся инфраструктурой и строительством новых подъездных путей;
- Выборгский район (Первомайское, Репино-Ленинское, более отдалённые локации), который привлекает покупателей, ищущих максимальную приватность, природу (леса, озёра, карьеры) и большие участки.
Впрочем, несмотря на оживление покупательской и девелоперской активности в элитном сегменте, опрошенные "Деловым Петербургом" эксперты сомневаются в массовом перетоке покупателей элитного жилья из Петербурга за город. В том числе — из-за специфики рынка элитной недвижимости, который отличается высокими ценами, длительным циклом сделки и ограниченностью предложения.
В ожидании роста
По мнению CEO консалтинговой компании "МОСТ" Вячеслава Батакова, смещение интересов состоятельных покупателей в сторону загородной недвижимости закономерно, а тренд на загородное жильё чётко прослеживается во всех сегментах аудитории. Однако, несмотря на транспортные объекты вроде ЗСД и возможность работать или управлять бизнесом в удалённом формате, загородное жильё вряд ли можно назвать полноценной альтернативой городским квартирам для аудитории бизнес- и элит-сегмента.
“
"Как правило, эти люди имеют недвижимость и в городе, популярность растёт именно у загородного формата жизни, который благодаря цифровизации и элементарному “взрослению” аудитории в сегменте удаляется из города в свои элитные дома и коттеджные посёлки. Цены сравнялись вслед за спросом, который создал этот тренд. Никакого “массового” перетекания целого сегмента за город ждать не стоит. Элитные квартиры также будут продаваться, нередко — тем же собственникам загородной недвижимости", — отмечает Вячеслав Батаков.
С тем, что владельцы элитной недвижимости чаще всего сохраняют городские апартаменты как основное жильё, тогда как загородному дому отводится роль презентабельной резиденции, места отдыха, приёма гостей и просто статусного актива, согласна и Марина Шкурко. При этом выравнивание средней стоимости подобных объектов объясняется скорее инфляцией в строительстве, уникальностью предложения и ростом цен на землю в премиальных локациях, а не массовым замещением городского жилья загородным как основного, констатирует специалист.
Гендиректор ГК "Еврострой" также полагает, что массового смещения спроса в загородные локации пока что не предвидится, однако этот тренд будет постепенно набирать обороты и усиливаться за счёт точечных проектов. "Во многом на ситуацию повлияет строительство КАД-2, которая усилит транспортную доступность ряда районов, после чего на рынке сформируются новые привлекательные локации для строительства элитных коттеджных посёлков и особняков", — прогнозирует Оксана Кравцова.
В целом устойчивый спрос на качественные загородные объекты в топовых локациях сохранится и будет подпитываться как потребностью в статусных "вторых домах", так и ограниченностью предложения в сегменте городской элиты. На сегодняшний день в Петербурге практически не осталось свободных участков "для действительно элитного жилья", а предложение снизилось до исторического минимума в 64 тыс. м2, отмечает основатель и генеральный директор Formula City Юрий Грудин.
На этом фоне цены продолжают расти, а в перспективе ближайших 5 лет специалисты не видят факторов, которые могли бы изменить этот тренд.
“
"Речь идёт не о смещении предпочтений покупателей, а о том, что предложение на первичном рынке элитных квартир значительно сжалось. Мы наблюдаем отложенный спрос, который, когда начнутся продажи таких объектов (как наш De Luxe квартал “Евгеньевский”), приведёт к быстрому возврату интереса к городской недвижимости", — говорит Юрий Грудин.
Согласно оценкам ЦРП "Петербургская недвижимость", если по итогам июля 2025 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной недвижимости составит 932 тыс. рублей за м2, то в 2029 году этот показатель достигнет 1,69 млн рублей/м2.
В свою очередь практикующий юрист, кандидат юридических наук и основатель юридической компании "Про Право" Елена Рудакова рассказала "Деловому Петербургу", что, по её наблюдениям, с января по июнь текущего года спрос на элитную недвижимость в России вырос примерно в 2 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года, и в 3 раза — по сравнению с первым полугодием 2023-го. Увеличилось на этом фоне и число обращений за юридической помощью.
“
"Клиенты чаще всего обращаются с просьбами составить или проверить договор купли-продажи или аренды недвижимости, помочь зарегистрировать сделку. Реже — это судебные споры в отношении недвижимости", — уточнила к.ю.н.
Также Елена Рудакова обратила внимание на изменение формата недвижимости, которая пользуется популярностью у покупателей. В их числе — сервисные апартаменты, экологичные проекты, гибридные пространства вроде квартир с увеличенными балконами или террасами, которые можно использовать как офис или зону отдыха, пространства в бизнес-кластерах и другие объекты.
При этом спрос на жилую недвижимость в элитном сегменте снижается, но растёт на коммерческую. По словам юриста, это касается всех крупных городов, включая Москву и Петербург.
“
Одновременное владение загородным коттеджем и городской квартирой элитного класса встречается нередко. Как правило, есть какое-то приоритетное использование, но прямое противопоставление одного другому практически не имеет места.
До сих пор какого-либо явного перетекания спроса из одной категории в другую не наблюдалось. Кроме того, с предложением загородной недвижимости такой категории в целом не очень хорошо. Новых проектов там еще меньше, чем в городе, поскольку однозначных локаций крайне мало.
Люди, так или иначе, тяготеющие к загородной жизни, вполне могут принять во внимание аргумент сопоставимой стоимости с квартирой или апартаментами. Но на самом деле, это будет выбор не в рациональных категориях, а как дополнительный аргумент в пользу того, чего и так хотелось бы. Как подкрепление эмоциональной составляющей.
Контраргументы также можно найти в стоимости содержания таких объектов недвижимости, доступности инфраструктуры, удобства и скорости передвижения. И это будут свои "за" для тех, кто хочет по личным предпочтениям иметь городскую недвижимость высокого класса.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
