Девелопмент стал реже попадать в суд по признакам несостоятельности: эксперты связывают это с внедрением механизма эскроу-счетов и проектного финансирования. Однако стопроцентной защиты, подчёркивают участники рынка, пока не предвидится.
Количество банкротств среди застройщиков сокращается на фоне внедрения механизма эскроу-счетов и проектного финансирования, сообщили "ДП" опрошенные эксперты.
Тем не менее риски банкротства сохраняются, как и случаи, когда застройщик не может справиться со своими обязательствами.
Почему девелоперы стали реже доходить до банкротства
По данным "Контур.Фокус", за первое полугодие 2025-го показатель сократился к июлю в 2,1 раза, до 794 дел, если рассматривать ситуацию по всей России. Фактически компании стали доходить до банкротства в 2 раза реже. В первые полгода 2024-го было зафиксировано 1696 дел о банкротствах.
Сокращается и количество застройщиков в стадии банкротства: на 1 июля 2025 года насчитывается 7948 таких компаний: это на 6,5% меньше, чем в прошлом году. В отношении большинства открыто конкурсное производство с реализацией имущества компании (6385 лиц, +0,55% за год).
На первый взгляд, подчёркивает аналитик сервиса Вероника Скороходова, отрасль смогла адаптироваться к экономическим условиям: бизнес стал реже попадать в суд по признакам несостоятельности. К тому же Кабмин продлил до конца года мораторий на взыскание неустоек в отношении девелоперов и часть штрафных санкций последние могут избежать. Кредиторы в таком случае не могут довести дело до банкротства.
Однако, добавила эксперт, положительная динамика в росте стадии конкурсного производства отражает накопление "старых" дел, рассматриваемых судом ранее. Лишь недавно они дошли до стадии реализации активов. Финансовое оздоровление — редкая мера. Поэтому девелопмент не готов к полноценной реабилитации через судебные процедуры.
Риски никто не отменял
Одним из примеров, когда застройщик не смог справиться со своими обязательствами, — "заморозка" проекта "е.волюция" на Московском проспекте от Seven Suns. Компания обанкротилась, а сам объект, полагает директор по инвестиционному развитию, девелопер AAG Виталий Правдухин, не будет достроен — по крайней мере этим застройщиком.
“
"Эскроу-счета и проектное кредитование существенно снижают риски, но не устраняют их полностью. Они гарантируют дольщику возврат вложенных средств, если проект не реализуется. Это огромный шаг вперёд по сравнению с ситуацией до реформы. Однако есть нюансы: деньги возвращаются в номинале, без учёта инфляции, роста цен на недвижимость или затрат на аренду, пока человек ждал свою квартиру. Убытки, неустойки, проценты — всё это можно взыскать только через суд, и в случае банкротства застройщика сделать это, как правило, невозможно. То есть да, модель работает и работает лучше, чем раньше, но стопроцентную защиту она не даёт", — указывает Правдухин.
В целом же ситуацию с застройщиками в предбанкротном состоянии необходимо рассматривать исходя из конкретных кейсов. В отдельных случаях банки и фонды защиты дольщиков могут подключиться и достроить объект. В совсем "тяжёлых случаях" проект превращается в недострой и полностью замирает.
Рост затрат при этом никто не отменял: процентная нагрузка, по данным вице-президента по финансам и экономике группы RBI Алексея Ефремова, за последние года выросла в 2-2,5 раза. В начале 2022-го ставка проектного финансирования составляла около 9-10%. Сегодня порядок цифр иной — 25-26%.
Недостроенный БЦ "Морская столица" на углу Зольной и Дальневосточного
Что спасает застройщиков от банкротства
Фактором снижения неприятных рисков для застройщика является участие банка в реализации проекта. В первую очередь, подчёркивает вице-президент по финансам и экономике группы RBI Алексей Ефремов, они обеспечивают безопасность средств дольщика: кредитная организация следит за целевым использованием денежных средств и контролирует застройщика.
Именно банки, добавил спикер, следят за деятельностью девелопмента, чтобы не получить недостроенный объект в случае невозможности вернуть кредит проектного финансирования.
“
"Связка эксроу-счетов и проектных кредитов успешно достигает своей основной цели: исключить ситуацию обманутых дольщиков и обезопасить деньги физических лиц. Для потребителя эскроу-счёта — это благо, комфорт и безопасность. Необходимости менять работающую систему на сегодня нет", — сообщил Ефремов.
Пик банкротств пришёлся на 2019 год, когда в стране были признаны несостоятельными 222 застройщика. Однако за последние 5 лет показатель снизился почти в 10 раз: в 2024 году в России лишь 23 застройщика были признаны судом несостоятельными.
Тем временем государство усиливает контроль над девелопментом, о чём писал "ДП": замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин заявил, что министерство не поддерживает "сдвиг вправо", говоря о разрешениях на ввод проектов.
