Общая площадь строящегося в России жилья на 1 мая 2025 года — 116,5 млн м2. Это на 5 % больше, чем год назад (данные института развития в жилищной сфере "Дом.РФ"). За первые 4 месяца этого года российские девелоперы вывели на рынок проекты общей площадью 12,4 млн м2, что на 18 % меньше, чем за аналогичный период 2024-го.
Общая проектная площадь новостроек, вышедших в продажу в городах-миллионниках России по итогам I квартала, — чуть более 1 млн м2 (по данным bnMAP.pro). Это на 36 % меньше, чем год назад. За последние 3 года наибольший спад — в Санкт–Петербурге, с 8,6 млн м2 в мае 2022 года до 5,5 млн м2. Объясняется это во многом политикой городских властей, сдерживающей девелоперскую активность. Незначительное снижение — в Краснодаре (с 5,7 млн до 5,3 млн м2) и Нижнем Новгороде (с 1,1 млн до 1 млн м2).
Остальные города-миллионники показывают рост. Лидером ожидаемо является Москва, где сейчас возводится 17,5 млн м2 жилья. Существенный рост — в Екатеринбурге (с 3,3 млн до 5,1 млн м2 за 3 года), Казани (с 1,2 млн до 2 млн), Ростове-на-Дону (с 2,1 млн до 3,3 млн), Перми (с 1,2 млн до 1,8 млн м), Омске (с 0,3 млн до 0,6 млн). Стоит также отметить существенный рост объёмов строительства в Тюмени, которую местные власти уже причислили к миллионникам (по количеству приписанных к поликлиникам), — с 2 млн м2 в 2022 году до 3,8 млн м2 в 2025-м. Такая динамика объясняется высокой потребностью в жилье из-за активного притока населения (соотношение распроданности и строительной готовности на март этого года в Тюменской области составляло 0,69).
В мартовском отчёте Банка России о региональной экономике одной из причин роста текущего строительства называют развитие механизма комплексного развития территорий (КРТ). В 2024 года площадь жилья, количество проектов КРТ на стадии строительства и число вовлечённых застройщиков выросли примерно в 1,5 раза.
В нём же лидером по годовому приросту площади строящихся многоквартирных домов по КРТ назван Уральский макрорегион (рост в 3,3 раза) — за счёт реализации масштабной программы реновации в Екатеринбурге и ряда проектов КРТ с участием "Дом.РФ".
Увеличение показателя Омска объясняется промышленным ростом, который в том числе привёл к росту доходов населения. Так, по итогам I квартала 2025 года Омская область заняла первое место среди регионов Сибирского федерального округа по темпам промышленного роста. Индекс промышленного производства (ИПП) составил 102,6 % при среднем показателе по СФО 97,2 % и общероссийском 101,1 %. Важную роль в развитии местного рынка новостроек играет и низкая обеспеченность жильём.
Повышение объёмов строительства в Казани объясняется привлекательностью местного рынка для девелоперов и высокой платёжеспособностью населения. Экономика столицы Татарстана растёт на фоне роста промышленности.
Объём сделок на рынках городов–миллионников России в этом году растёт от месяца к месяцу. Особенно впечатляют показатели на фоне продаж второго полугодия 2024 года, рухнувших после отмены льготной ипотеки, работавшей во многом именно на миллионники. Тем не менее настроения на рынках далеки от оптимистичных. В ближайшей перспективе на объёмы продаж помимо снижения покупательской активности будет давить большое предложение, формируемое за счёт массового старта объектов, работа по которым началась несколько лет на фоне позитивных ожиданий. Роста продаж можно ожидать за счёт "депозитчиков", которые на фоне сохранения ключевой ставки и прогнозов по её снижению начинают снимать со счетов деньги, говорят участники рынка.
Как отмечает руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков, по итогам I квартала отношение распроданности к строительной готовности упало до минимального уровня за последние 5 лет — 0,735. Распроданность квартир на вводе в эксплуатацию в марте 2025 года снизилась до 73,5 %. "Пока этот уровень не формирует системных рисков для отрасли, но находится ниже базовых ориентиров бизнеса для массового сегмента. В конце прошлого года он был на отметке 76,6 %", — говорит он.
Существенный объём продаж в целом по рынку приходится на семейную ипотеку, самую массовую льготную программу. В городах–миллионниках (за исключением Москвы и Петербурга) действует также IT-ипотека, но её объёмы несопоставимы с семейной. В большинстве крупнейших городов России платежи по семейной ипотеке на однокомнатную квартиру площадью 35 м2 ниже, чем ставки аренды аналогичного жилья, свидетельствуют данные федеральной компании "Этажи". Это играет на руку застройщикам, поскольку повышает привлекательность покупки жилья (в сравнении с арендой).
По статистике "Этажей", за год средние ставки аренды однокомнатных квартир выросли на 17,8 %, а средняя стоимость "квадрата" в новостройках — на 15,9 %. Например, в Екатеринбурге платёж по ипотеке составляет 71,1 % от средней ставки аренды, в Ростове-на-Дону — 74,2 %, Волгограде и Новосибирске — 74,5 %, Самаре — 75,7 %, Москве — 78,1 %, Красноярске — 79 %, Челябинске — 81,3 %, Санкт–Петербурге — 84,6 %, Казани — 90,6 %.
Повысить продажи призваны многочисленные специальные программы и скидки от застройщиков. Например, на рынке есть субсидированная ипотека от застройщика, когда компания частично компенсирует процентную ставку на первые годы кредитования (1–3 года), что позволяет снизить ежемесячный платёж для покупателя. Такие программы часто вшиваются в акцию "ипотека от 0,1 %". Некоторые предлагают беспроцентную или с минимальным процентом рассрочку на период строительства, что даёт возможность растянуть платежи и снизить финансовую нагрузку на начальном этапе.
Предоставляются и прямые скидки на стоимость квартир, особенно при внесении крупного первоначального взноса. К этим же инструментам можно отнести trade–in (приёмка старого жилья в зачёт стоимости новой квартиры) и специальные условия для отдельных категорий покупателей.
Материал подготовлен в рамках проекта "Контуры будущего", который реализуется в сотрудничестве с
Setl Group
— одним из крупнейших девелоперских холдингов Северо-Запада, который работает на рынке 31 год.
