ВСМ Москва — Петербурге: где и какие участки изымут, карта

В Петербурге стартовал процесс изъятия объектов под строительство ВСМ. Несмотря на сжатые сроки, чёткого понимания, кого затронет проект, до сих пор нет — документы продолжают править до последнего момента.

Недавно были достигнуты договорённости о выкупе здания физкультурно–оздоровительного комплекса на Лиговском пр., 50, лит. А, попадающего в зону прохождения будущей высокоскоростной магистрали (ВСМ), рассказали "ДП" участники рынка недвижимости. Это первый объект в центре Петербурга, "приговорённый" к сносу ради масштабного проекта.

В Росреестре переход права собственности ещё не отражён. Владельцем здания по–прежнему числится ООО "ФОК “Лиговский”", которое, по данным "Контур.Фокус", принадлежит Глебу и Маргарите Шевардиным. Связаться с обществом не удалось.

По информации "ДП", в ближайшее время можно ожидать изъятия здания на Лиговском пр., 50, лит. М, площадью около 5 тыс. м2. Это объект культурного наследия, он входит в состав исторических построек складов купцов Кокоревых. Владельцем здания является Михаил Бобров, которому принадлежит производитель рыбной продукции "Балтийский берег". Здание приспособлено для современного использования, сейчас в нём располагаются офисы, включая офис управляющей компании "Селена", которая отвечает за эксплуатацию ещё шести зданий в этой локации, принадлежащих Михаилу Боброву. Сегодня он — крупнейший владелец недвижимости на Лиговском, 50, общая площадь его объектов — около 35 тыс. м2.

Ещё 10 лет назад краснокирпичный квартал у Московского вокзала считался маргинальным. Здания были в плохом состоянии, арендаторы подбирались хаотично, общий вид был соответствующим. Но с тех пор квартал преобразился — здания привели в порядок, территорию благоустроили, отремонтировали асфальтовое покрытие. Арендаторы — малый и средний бизнес, во многом представители креативной индустрии, хотя есть и перевозчики, дистрибьюторы, операторы сферы обслуживания и т. д.

Как идёт подготовка к строительству ВСМ

Подготовка к реализации проекта началась уже более 5 лет назад, однако чем дальше, тем больше она напоминает аврал. Ещё в 2019 году Главгосэкспертиза утвердила проектно–сметную документацию на первые этапы. Однако из заявлений официальных лиц известно, что часть документации утверждается до сих пор.

Как минимум в 2022 году были готовы первые проекты планировки территории под ВСМ, но Росжелдор продолжает вносить в них изменения. Распоряжение об очередной корректировке, касающейся петербургского участка, выпущено 20 мая, срок подготовки — до 23 декабря 2026 года, то есть за 2 года до запланированного запуска движения по магистрали.

Такая же картина с изъятиями объектов недвижимости. Росжелдор выпускает соответствующие распоряжения с 2021 года и продолжает это делать в нынешнем году. Всего, по подсчётам "ДП", издано не менее 280 подобных распоряжений, касающихся более чем 2,2 тыс. объектов: около 1,4 тыс. участков (многие из них, впрочем, изымаются лишь частично), 400 зданий (из которых около половины — жилые дома) и более 370 помещений.

Лента новостей

Только бизнес новости

20:59

Интернет 5G появится на борту российских самолётов в 2027 году

20:24

Ограждение у входа на станцию "Юго-Западная" снимают спустя 8 лет

19:59

Telegram разрешил отправлять сообщения владельцам и администраторам каналов

19:49

"Наземное метро" Петрозаводска запустят в День Республики Карелия

19:35

В Смольном хотят запретить работу уличных торговцев в 100 м от метро

Транспорт

Сроки поджимают: по какому маршруту пройдёт ВСМ Москва — Петербург

Что касается Петербурга, по нему выпускались распоряжения примерно по 200 объектам, в том числе примерно по 90 участкам, 80 помещениям и 20 зданиям. Из них около 40 объектов расположены в зоне будущего терминала на Лиговском проспекте (15 участков, 12 зданий и помещения). В частности, изымаются три фрагмента участка под торговым комплексом "Галерея" общей площадью фрагментов около 760 м2.

Изъятие затронуло не менее 130 юридических лиц, из которых не менее 50 компаний зарегистрированы в Петербурге. Среди них: ООО "Строительная компания “Бриз”" (управляет ТРЦ "Галерея"), структуры "Газпрома", "Транснефти" и "Россетей", ООО "Агроторг" (холдинг X5), "Силовые машины", "Петербурггаз" и т. д.

При этом официально заявлялось, что уже в середине 2025 года должны начаться строительные работы. "Такое запараллеливание процессов — это не совсем обычная практика, хотя у крупных федеральных проектов, к которым приковано внимание первых лиц, оно происходит регулярно. По идее, все эти процессы должны идти последовательно. В нормальных условиях так и делают, но потом все вокруг удивляются, почему проекты тянутся десятилетиями", — говорит главный инженер проектов ООО "Лабград" Илья Резников.

В АО "РЖД" и Росжелдоре не ответили на запросы "ДП".

Карта объектов, запланированных к изъятию (в том числе частичному) для строительство ВСМ (источник: распоряжения Росжелдора):

Процесс изъятия недвижимости

По словам юристов, в нормальной ситуации процедура изъятия участков под госнужды такова: сначала утверждается документ о территориальной планировке, предусматривающий размещение планируемого к постройке объекта (схема территориального планирования или генплан), затем идёт утверждение проекта планировки территории (ППТ), а уже потом — решение уполномоченного органа власти об изъятии.

"При наличии этих трёх документов уполномоченный орган власти, принявший решение об изъятии, проводит оценку стоимости изымаемого имущества и размера убытков, причиняемых изъятием владельцу недвижимости, готовит проект соглашения об изъятии и направляет его правообладателю", — поясняет старший юрист практики по недвижимости и строительству юридической фирмы Nextons Анна Савкунова.

Впрочем, как следует из данных сайта Минтранса, до выхода на этап оценки имущества Росжелдор может направить собственнику уведомление, скорее всего, в нём будет информация о решении властей об изъятии недвижимости.

Правообладателю изымаемого земельного участка нормативно представлено 90 дней для ознакомления с соглашением об изъятии и его подписания либо отказа от его подписания. Владелец недвижимости может выдвинуть свои условия изъятия, которые должны быть им обоснованы и на которых он готов подписать соглашение.

Для приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры установлен сокращённый срок — 45 дней, обращает внимание Анна Савкунова. "В случае, если правообладатель согласен с условиями соглашения и подписывает его, то он получает причитающуюся ему сумму возмещения, право собственности на изымаемый земельный участок прекращается, а уполномоченный орган власти достаточно быстро получает возможность использовать изъятый участок для реализации проекта", — говорит юрист.

По словам руководителя юридического агентства "Кучембаев и партнёры" Алмаза Кучембаева, расположение объектов, для строительства которых государство изымает недвижимость, должно проходить проверку альтернативности. Говоря иными словам, возможна ли реализация госпроекта без изъятия конкретного участка земли или здания. "Это один из аргументов защиты от изъятия, которым мало кто пользуется. Потому что оспаривать местоположение нужно на самой ранней стадии, как только появляются первые планы", — говорит Алмаз Кучембаев.

Собственник недвижимости, конечно, может оспорить решение об изъятии, но, как показывает практика, получается оспорить разве что размер компенсации. Подобные процессы в среднем занимают не менее 6–7 месяцев, но могут длиться и больше года. "На практике, когда есть большая потребность в ускоренной реализации инфраструктурного проекта, а времени на это мало, органы власти не торопятся идти в суд, так как это увеличивает сроки. В таких случаях размер возмещения за изымаемые объекты может быть достаточно высок, а в некоторых случаях даже фактически позволяет выйти в плюс", — говорит Анна Савкунова.

“

О том, что здания по адресу: Лиговский проспект, 52, где располагается офтальмологический кластер сети "Счастливый взгляд", планируют сносить, мы узнали из публикаций в СМИ. Ни одного обращения от города и попыток обсудить, что будет с людьми и инфраструктурой в этой локации, до сих пор не последовало. В самом сердце Петербурга "Счастливый взгляд" развернул крупнейший центр, где заботятся о зрении людей со всей России. В том числе он получил успех и благодаря удобной локации — иногородним пациентам легко добираться до места назначения. И если планы по строительству ВСМ и вестибюля метро реализуются без изменений, всё, что создавалось десятилетиями, будет разрушено без шанса на восстановление. Основная проблема текущего проекта строительства ВСМ в том, что он создаст колоссальный транспортный коллапс. С вводом магистрали в эксплуатацию пассажиропоток между двумя столицами увеличится до 43,4 млн пассажиров, а прогнозируемый рост турпотока в Петербург может достичь 10,4 млн туристов в год. И всё бы ничего, но территория Лиговского проспекта, 52, на которой планируют снести здания и построить на их месте привокзальную площадь с новым вестибюлем метро "Лиговский проспект — 2", туристическими автобусами, такси, общественным транспортом слишком мала для всего этого. Центр города погрязнет в пробках, это вполне ожидаемо.

Виктор Гордейчук

основатель сети салонов оптики "Счастливый Взгляд"

“

Регистрация перехода права собственности (а не заключение соглашения об изъятии недвижимости и даже не выплата компенсации, если она полагается) является точкой отсчёта для прекращения уплаты налога на имущество в случае его изъятия для строительства ВСМ. При этом, поскольку налог на имущество физических лиц рассчитывают налоговые органы, они сами получают соответствующие сведения от органов, осуществляющих кадастровый учёт и регистрацию прав на недвижимое имущество. Юридические лица рассчитывают налог на имущество самостоятельно, учитывая способ налогообложения имущества, — по среднегодовой стоимости или по кадастровой. При налогообложении по среднегодовой стоимости учитывается балансовая стоимость на первое число тех месяцев, когда имущество числилось на балансе. За остальные месяцы такая стоимость будет равна нулю. При налогообложении по кадастровой стоимости необходимо применить корректировку на коэффициент владения, который рассчитывается как отношение количества полных месяцев владения к количеству месяцев в налоговом периоде. Полным считается месяц, если право собственности было утрачено с 16–го числа данного месяца.

Надежда Даниленко

старший юрист Forte Tax&Law

“

Для таких сложных больших проектов корректировки в процессе реализации — это нормально. Ведь 99% территории, которая нужна под проект, не изменится. Тем более что сейчас идёт ещё не само изъятие, а только подготовка к нему. Например, когда мы строим дом, мы же понимаем, что схема установки розеток в комнатах может в конце поменяться. Но это не мешает нам закупать строительные материалы, размечать участок, строить фундамент, стены. Здесь то же самое. Мы понимаем, например, что по Фарфоровскому посту точно проходит трасса и с расположенными там домами надо что–то делать. И если завтра придёт какой–то талантливый инженер и предложит какое–то новое решение, например тоннель, то можно будет отменить выпущенное разрешение об изъятии. Я думаю, что, даже когда железнодорожная насыпь уже будет формироваться, всё равно будут идти корректировки проекта планировки территории, корректировки проекта, очередные изъятия и т. д. Там 700 км, возможны разные ситуации.

Иван Вергазов

транспортный инженер

“

Понимая, что рано или поздно у нас выкупят эту территорию, мы заняты поиском новых объектов, которые могли бы удовлетворить наших арендаторов. Наша цель — максимально сохранить пул контрагентов и избавить их от необходимости самостоятельно искать помещения по рынку. За последний год мы отсмотрели много активов, но альтернативу пока не подобрали. Аналогичного предложения в такой локации и с такими характеристиками на рынке нет. Конечно, нам будет очень жалко расставаться с этой площадкой — мы потратили более 10 лет на восстановление зданий, выстраивание связей с арендаторами, подобранных с учётом соответствия месту и принципам работы, которых мы придерживаемся. За счёт собственника был проведён капитальный ремонт всех объектов, усилены все конструктивные элементы, восстановлены фасады, перекрытия, заменена кровля, оконные и дверные проёмы и т. д. Работы проводились поэтапно в рамках утверждённой инвестпрограммы со сроком окупаемости 3–5 лет. Полностью вернуть эти инвестиции не получится — это прямые финансовые потери, которые, мы надеемся, будут нам компенсированы.