По итогам нынешнего года Петербург станет одним из лидеров по росту цен на элитную недвижимость — стоимость квадратного метра в высокобюджетных новостройках в 2025 году вырастет на 10–13 %, в Москве — на 7–10 %, в Сочи — на 5–7 %.
Согласно данным исследования The Wealth Report и с учётом информации NF GROUP, по итогам 2024 года средневзвешенная цена квадратного метра в сегменте элитной жилой недвижимости в Северной столице составила 790 тыс. рублей. Впрочем, это почти в 2,5 раза меньше, чем в Москве (1,95 млн рублей), и в 3 раза меньше, чем в Сочи (2,1 млн рублей).
Спрос без предложения
По данным Nikoliers, средневзвешенная цена на первичном рынке жилья классов премиум и элит по состоянию на март 2025 года достигла 715 тыс. рублей/ м2. С начала года показатель вырос на 1,6 %, а за 12 месяцев рост составил 39 %. Основным драйвером динамики цен стал запуск продаж в двух ключевых проектах: ЖК "ЛДМ" ("Эталон") и ЖК "Моисеенко, 10" (Fizika Development), расположенных в престижных локациях.
"Рост цен обусловлен высоким спросом со стороны покупателей на фоне ограниченного предложения от застройщиков", — говорит директор департамента элитной недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова.
В 2025 году эксперты ожидают сохранение положительной динамики средневзвешенной цены на первичном рынке элитной жилой недвижимости. Впрочем, с учётом ожидаемого старта продаж сразу нескольких проектов темпы годового прироста могут замедлиться.
По оценкам руководителя направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольги Рянкель, за январь–февраль 2025 года количество ДДУ в классах премиум и элит составило 86 единиц, что на 46% меньше, чем в начале прошлого года.
Впрочем, это не значит, что сделок стало меньше. "Часть жилых комплексов была введена в эксплуатацию, и теперь сделки по этим объектам регистрируются как договоры купли-продажи, что исключает их из статистики первичного спроса по ДДУ", — уверена эксперт.
“
"Продажи в I квартале довольно неравномерны. В какой-то месяц план перевыполняется с приличным запасом, в другой, наоборот, отстаёт от ожидаемой динамики. По нашей практике, большая часть покупок — для собственного проживания: постоянного или периодического", — говорит коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
Торможение на вираже
Вывод на рынок Санкт-Петербурга проектов премиум- и элит-класса начал замедляться с конца 2023 года. В 2025 году тенденция сохраняется, что формирует определённую долю отложенного спроса на проекты в городе.
"В новых проектах, старты которых мы наблюдаем в последнее время, всё больше внимания уделяется уникальности концепции и ценности локации. Формат премиальных проектов претерпел ряд изменений: средняя площадь лотов сократилась, девелоперы стали реализовывать проекты высокого ценового сегмента за пределами центральных районов. Также на рынке Санкт-Петербурга стали появляться апартаменты более высокого класса", — говорит директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова.
Сейчас объём экспозиции на рынке составляет 117 тыс. м2: 1,3 тыс. лотов в 34 комплексах. За год объём открытого предложения сократился на 28 %. "Примечательно, что около трети текущего предложения приходится на квартиры и апартаменты в уже сданных объектах", — говорят аналитики Nikoliers.
"Дефицит предложения есть и будет — никуда он в ближайшее время не денется. В последние месяцы рынок новой недвижимости в исторических районах пополняется преимущественно проектами бизнес-класса. В элитном сегменте новых стартов пока мало и можно по пальцам одной руки пересчитать, что планируется вывести на рынок до конца года", — отмечает Сергей Софронов.
В рассрочку или за наличные
Как говорит Ольга Рянкель, в сегментах элитной и премиальной недвижимости доля кредитных сделок традиционно ниже в сравнении с более доступными ценовыми сегментами. "По данным за январь-февраль 2025 года, в структуре первичных продаж премиум- и элит-класса Санкт-Петербурга ипотечные сделки составили лишь 9 %. Основным инструментом оплаты в дорогом сегменте остаётся длительная рассрочка. Покупатели элитной недвижимости зачастую являются владельцами бизнеса, для которых изъятие средств из оборота в условиях высокой ключевой ставки экономически невыгодно", — рассказывает эксперт.
“
"Сегодня большинство покупателей выбирают рассрочку — даже если обладают всей суммой. Это позволяет разместить часть средств на вкладе и не терять в доходности. В наших продажах доля рассрочек достигает 70 %, что значительно выше, чем год назад, когда она составляла около 10–15 %. Тогда основную долю занимала ипотека, но сейчас ситуация изменилась и рассрочка стала главным инструментом для покупателей", — полагает директор по продажам AAG Игорь Бадиков.
"Если рассматривать все наши проекты в целом, структура сделок выглядит следующим образом: 60 % приходится на рассрочку, 35 % — на единовременную оплату и 5 % — на ипотеку", — уточняет управляющий партнёр Fizika Development Александр Кравцов.
Среди самых популярных вариантов — рассрочки с первоначальным взносом от 20 % и гибким графиком платежей: раз в полгода, раз в год или в крайнем случае раз в квартал. Ежемесячные платежи, напротив, спросом практически не пользуются. Особый интерес у покупателей вызывают рассрочки, где большую часть стоимости — до 30–50 % — можно внести в финальный платёж перед вводом дома в эксплуатацию. Есть запросы на длительные рассрочки — на 3–5 лет, но с учётом текущей стоимости денег застройщикам такие условия предоставлять невыгодно. В среднем по рынку срок рассрочек привязан к вводу дома в эксплуатацию, а по готовым объектам составляет год–полтора.
Как констатируют участники рынка, 2025 год подтверждает тренды, сформировавшиеся в конце прошлого года.
“
"Мы видим, что рынок адаптируется к новой экономической реальности: покупатели стали внимательнее подходить к выбору, при этом интерес к качественным, продуманным проектам сохраняется. Особенно это актуально в дорогом сегменте, где предложение сокращается быстрее, чем спрос. В то же время спрос остаётся — просто стал более избирательным. Мы не говорим о дефиците во всём городе, но в конкретных локациях и сегментах он уже ощущается", — соглашается Игорь Бадиков.
Когда вторичное первично
На вторичном рынке элитной недвижимости с предложением ситуация лучше, чем на первичном. По оценкам экспертов, на готовые квартиры пришлось больше половины общего числа сделок.
“
"Покупатели в основном сегодня выбирают квартиры для себя и своей семьи. И предпочтение отдаётся готовым объектам, что объясняется нежеланием брать на себя любые риски", — объясняет Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe. Кроме этого, покупка квартиры на вторичном рынке позволяет сэкономить на ремонте, который дорожает каждый месяц.
Популярное предложение — "новая вторичка". Это дома, построенные 5–10 лет назад. В таких комплексах обычно есть подземный паркинг, новые коммуникации и инфраструктура (детский сад, химчистка и т. п.).
Локации самых дорогих квартир в Петербурге остаются прежними: 75 % выставленного на продажу вторичного жилья приходится на Крестовский и Каменный острова, а также на исторический центр. Впрочем, как говорят участники рынка, набирает обороты "новая–старая" локация — Васильевский остров.
“
"Чётко сформировался неликвид — старый фонд, за исключением расселённых и реконструированных домов. Квартиры в нём фактически не пользуются спросом, их не продать ни за какие деньги, ни с каким дисконтом. Покупателю нужны нормальные планировки, современная инженерия, социальная инфраструктура, однородная среда. Это то, что старый фонд обеспечить не может", — добавляет Сергей Бобашев.
Покупатели рассматривают дома или хотя бы парадные, где капитальный ремонт прошёл во всех квартирах, с огороженным участком и понятным количеством парковочных мест.
Арендуй не хочу
При этом часть инвесторов со вторичного рынка, которые не смогли быстро продать свои квартиры, решили частично компенсировать затраты и выставили их на рынок аренды, где они пользуются спросом. Так, по подсчётам "Intermark Аренда", количество предложений квартир и число сделок на рынке элитной аренды в Петербурге выросло за год в 1,5 раза.
По словам генерального директора "Intermark Аренда" Елены Куликовой, значительная часть нового предложения на рынке аренды поступает от инвесторов, которые приобрели элитное жильё 4-5 лет назад и теперь, получив ключи, предпочитают сдавать квартиры в аренду, ожидая более выгодных условий для продажи.
Центральный и Петроградский районы остаются лидерами по числу предложений и сделок на рынке элитной аренды. Однако доля Центрального района в общем предложении снизилась на 6 п. п., в то время как Московский район показал прирост на 4 пункта.
По оценкам экспертов, самый популярный бюджет аренды в феврале 2025 года составил 110–140 тыс. рублей в месяц — на такие сделки пришлось 40 % от общего числа. Самые дорогие квартиры выставлены по цене 700–800 тыс. рублей в месяц.
Наиболее востребованными оказались квартиры площадью 60–100 м2, которые заняли почти половину арендованных лотов. Особой популярностью среди арендаторов пользуются новые жилые комплексы, на которые приходится почти треть всех сделок.
"Текущая тенденция сохранится в ближайшие месяцы, особенно если ставки по депозитам останутся на высоком уровне. Владельцы недвижимости будут продолжать сдавать квартиры в аренду, ожидая более выгодных условий для продажи", — уверена Елена Куликова.
Поселковое преобладание
Рынок элитной загородной недвижимости по итогам 2024 года демонстрирует плавный рост, оставаясь наиболее стабильным сегментом даже в условиях кризисов.
"В 2025 году, как и ранее, основными трендами остаются: уникальные локации, первая линия водоёмов, природные характеристики, эксклюзивные архитектурные решения, полная современная отделка, организованные коттеджные посёлки и индивидуальный подход к каждому клиенту. Спрос как на первичное, так и на вторичное жильё сохраняется, причём покупатели чаще всего — состоятельные клиенты, которые ценят качество и уникальность", — говорит управляющий партнёр группы компаний Puzzle Realty Марина Шкурко.
Способы оплаты разнообразны. Как говорят участники рынка, многие покупатели выбирают рассрочки, однако наличные остаются на первом месте, что позволяет осуществлять сделки без лишних сложностей.
По новым проектам: в данный момент нет анонсированных выходов в элитном сегменте. Дефицит предложения наблюдается, так как девелоперы осторожничают из-за высоких ставок по депозитам и прогнозируемого низкого спроса, хотя активно занимаются проектированием.
По данным Puzzle Realty, в сегменте загородной элитной недвижимости под Петербургом 80 % продаж сейчас приходится на объекты в организованных коттеджных посёлках, а 20 % — на индивидуальную загородную застройку. Это подтверждает тренд на предпочтение покупателями удобства и развитой инфраструктуры.
