Площадь жилых зон, не допускающих многоэтажной застройки, в историческом центре Петербурга может увеличиться в несколько раз, согласно новым Правилам землепользования и застройки.
В историческом центре Петербурга можно будет строить больше малоэтажного жилья, но меньше гостиниц (и, вероятно, апарт–отелей). Последние теперь во многих случаях отнесены к условно разрешённому виду использования. Это следует из проекта новых Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), вынесенного недавно на общественные обсуждения.
Хотя общее число разновидностей территориальных зон сохранено (их около 40), в новых ПЗЗ произойдут изменения в функциональном зонировании территории города. Подзон, похоже, поубавилось: в действующих ПЗЗ их более сотни, в проекте же примерно вдвое меньше. Названия и регламенты некоторых зон изменятся. В частности, в историческом центре появится много жилых зон (имеют аббревиатуру ТЖ). Таких зон раньше было много на окраинах, а в старом городе — значительно меньше.
Как изменится центр города по новым ПЗЗ
По оценке "ДП", по ныне действующим ПЗЗ жилые зоны (с аббревиатурой ТЖ) составляют менее нескольких процентов территории исторического центра Петербурга (в границах объекта наследия ЮНЕСКО, площадь которого составляет около 3,4 тыс. га). Они находятся на периферии центра, в частности в Новой Деревне (между Приморским пр. и ул. Савушкина), где в последнее время появились новостройки.
Наиболее же распространены сегодня в историческом центре многофункциональные зоны (ТЖД), доля которых превышает 15% от его общей площади. Чаще всего встречается их разновидность Т3ЖД3. Одной из целей этой зоны было заявлено "развитие существующих и преобразуемых территорий, расположенных на территории исторического центра Санкт–Петербурга, предназначенных для жилой застройки в сочетании с объектами общественно–делового назначения, не оказывающими негативного воздействия на объекты жилой застройки".
В проекте новых Правил землепользования и застройки число жилых зон значительно увеличилось. Теперь оно может составлять не менее 13% от площади исторического центра. География их распространения тоже стала гораздо более обширной.
Теперь самым большим в центре по общей площади может стать подвид жилой зоны ТЖ3 (зона застройки многоквартирными среднеэтажными жилыми домами). Помимо названий старые зоны Т3ЖД3 и новые ТЖ3 различаются видами разрешённого использования. Так, в ТЖ3 на первом месте идёт "малоэтажная многоквартирная жилая застройка", а в Т3ЖД3 такого вида не обнаруживается. Зато в старых зонах Т3ЖД3 был вид "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)", которого нет в новых зонах ТЖ3.
Для малоэтажной жилой застройки в новых зонах ТЖ3 устанавливается предельная высота четыре этажа, включая мансардный. Для среднеэтажной — восемь этажей. Из этого можно сделать вывод, что в новых ПЗЗ высотная застройка на значительных по площади территориях центра не особенно приветствуется. Также в новых жилых зонах центра убран такой вид использования, как рынки (впрочем, возможно, участки под них были переведены в другие зоны).
В отличие от зоны Т3ЖД3, в зоне ТЖ3 такой вид использования земли, как гостиничное обслуживание, отнесён к условно разрешённым. То есть его согласование может потребовать процедуры общественных обсуждений, а также действуют некоторые ограничения. Это же касается "осуществления религиозных обрядов" (условно разрешённый вид использования в зоне ТР3). Учитывая значительное распространение зоны ТЖ3 в центре, это может иметь значение для структуры дальнейшей застройки исторических районов.
Стоит отметить, что, несмотря на принадлежность к категории "жилые зоны", регламенты зоны ТЖ3 (так же как и Т3ЖД3) всё же позволяют строительство зданий делового назначения.
“
"Вид разрешённого использования относится к основным видам при условии, что общая площадь объектов указанного вида использования на соответствующем земельном участке не превышает 5 тыс. м2", — уточняется в регламенте. Это значит, что если площадь объекта выше указанной, то этот вид использования тоже относится к условно разрешённым, как и гостиницы.
Каких зон больше всего в новых ПЗЗ
В целом по городу в новых ПЗЗ, после рекреационных зон и улично–дорожной сети, наибольшую площадь, по нашим подсчётам, занимают зоны многоэтажной застройки ТЖ4 (не менее 9,5 тыс. га).
Зоны ТЖ3 также велики и занимают не менее 6,9 тыс. га. Жилые зоны в масштабах Петербурга, впрочем, занимали первые строчки и в действующих ПЗЗ, но они уступали первенство рекреационным зонам.
Архитектор Павел Никонов в комментарии "Деловому Петербургу" отметил, что и в центре есть зоны ТЖ4, которые позволяют многоэтажную застройку. Но главное с точки зрения высотности — это не название зоны в ПЗЗ, а требования высотного регламента для той или иной территории, которые прописаны в городском законе о зонах охраны. В целом, по мнению зодчего, центр города должен быть живым и сбалансированным.
“
"Жилая монофункция историческому центру не показана, она искажает среду. Мы воспринимаем среду не просто зрительно, для нас она складывается из разных факторов, разных видов удобства: удобства жизни, прогулок и бытия в целом, связанного в том числе с местом приложения труда", — считает Павел Никонов.
Но в центре, где застройка уже сложилась, зоны ПЗЗ скорее фиксируют текущую ситуацию, чем задают направление для её развития.
Когда утвердят новые ПЗЗ
В отличие от генерального плана, правила не имеют статуса закона и утверждаются городским правительством. В соответствии с постановлением "О подготовке проекта о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Санкт–Петербурга", надлежит "до 30.06.2025 в установленном порядке обеспечить подготовку проекта постановления и представление его губернатору Санкт–Петербурга для внесения на утверждение правительству Санкт–Петербурга". Недавно материалы проекта новых Правил землепользования и застройки выносились на общественные обсуждения.
Как сообщали ранее в комитете по градостроительству и архитектуре, проект ПЗЗ был подготовлен СПб ГКУ "НИПЦ Генерального плана Санкт–Петербурга". В свою очередь, замдиректора — начальник управления генерального плана и стратегического развития Санкт–Петербурга НИПЦ Генплана Варвара Ловкачёва отмечала, что проект предусматривает уточнение состава карт градостроительного зонирования и градостроительных регламентов в связи с установлением границ Петербурга как исторического поселения, требований к градостроительным регламентам, а также уточнение перечня территориальных зон и подзон и корректировку их границ.
Нынешняя корректировка особенно важна, поскольку соотносится с новым генеральным планом развития города, вступившим в силу в январе 2024 года.
