Семейные ожидания: на рынке новостроек начался спад продаж

После высоких продаж в мае и июне (накануне закрытия программы льготной ипотеки) в июле застройщики ощутили заметный спад количества обращений и сделок. Однако, люди по-прежнему интересуются покупкой жилья и готовы его приобретать, констатируют компании. Основной объём сделок сейчас ожидается по программе семейной ипотеки, параллельно девелоперы внедряют разнообразные программы рассрочки.

Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости "КВС", не считает текущую ситуацию катастрофической. "Я помню худшие времена, например, 2008 год. Сейчас рынок живой, звонки идут. Конечно, нет такого ажиотажа, как в июне, но люди активно интересуются. По сделкам, конечно, спад есть, но мы его предусматривали. Мы чувствуем себя уверенно и на ближайшие полгода можем позволить себе работать только с семейной ипотекой и рассрочками. Вообще, я была удивлена, что семейную ипотеку перезапустили уже в июне, — мы рассматривали сценарий, при котором ипотеку не дадут, и власть просто будет наблюдать за ситуацией на рынке", — отметила Анжелика Альшаева. На сделки со 100%-й оплатной в КВС приходится не больше 5% от общего объема, остальное — семейная ипотека и рассрочки. Рассрочка дается на два года максимум.

Ольга Кобякова, коммерческий директор "Петербургской Недвижимости" (входит в Setl Group), рассказала, что в июле продажи сократились в сравнении с маем и июнем, хотя количество обращений от клиентов увеличилось на 14% по сравнению с первой половиной июня. Во многом это связано с новыми предложениями по рассрочке, считает она. "Количество обращений и запросов говорит о том, что сейчас мы копим отложенный спрос. Предполагаем, что к осени клиенты адаптируются к новым условиям и программам для приобретения жилья, — говорит Ольга Кобякова. — По нашим проектам помимо беспроцентной рассрочки на период строительства мы вводим рассрочку плюс год к ключам с небольшим удорожанием и ипотечные программы. Субсидирование не любим и не любили никогда, мы всегда находили альтернативные способы поддержки клиентов. Что сейчас работает? Работают программы, снижающие ежемесячный платеж на период строительства, минимальные платежи по первоначальному взносу. До конца года мы не собираемся сокращать план продаж, хоть он и меньше, чем фактические сделки в период с мая по июнь. Но это соответствует нашим стандартным планам, и мы не собираемся останавливать вывод новых проектов".

"Ситуация не критичная. Сейчас мы в основном работаем со вторичкой, т.е. с квартирами в уже сданных очередях. Общий объём бронирований составляет около 2 млрд — по заявкам на большие квартиры, которые мы так долго призывали застройщиков делать вместо студий. По новой очереди проекта мы видим две недели простоя — только "рассрочники". Плохая новость для нас — закрытие IT-ипотеки. Когда у всех банков закончились транши по IT-ипотеке, я думала, что новые средства будут выделены в течение недели. Теперь выясняется, что её, возможно, вообще не откроют. Мы очень расстроены, потому что эта программа дает возможность работать с крупными квартирами. А в целом, будем работать с рассрочками, очень рассчитываем на семейную ипотеку", — рассказала Светлана Денисова, начальник отдела продаж ГК "БФА Девелопмент".

"Не стоит забывать, что сейчас идёт и сезонное снижение количества сделок — июль всегда был довольно-таки прохладным месяцем с точки зрения продаж. По нашим проектам в июле фиксации брокеров снизились, но ненамного — на 25–30%. Это довольно позитивный показатель — мы не исключали, что будет хуже. Ведь у агентов по недвижимости сейчас наступил период отдыха после жаркого мая и июня. Количество обращений снизилось на небольшие 13–15% — клиенты интересуются, звонят, спрашивают, — сообщила Мария Орлова, коммерческий директор ГК „А101“ в Санкт-Петербурге. — Конечно, после заявления регулятора по семейной ипотеке мы стали смотреть в будущее с большей определённостью, нам стало легче дышать и прогнозировать. Предполагаю, что в мае и июне рынок собрал отложенный спрос на июль, август и сентябрь. Сейчас мы видим первичный интерес, который в ближайшие два-три-четыре месяца будет постепенно перерастать в сделки. Наличие интересантов — это уже хороший знак, который обещает спрос".

По мнению Марии Орловой, для стимулирования продаж застройщики будут использовать субсидированные программы и разные форматы траншевой ипотеки, а также рассрочки.

"Благодаря высокому спросу в первом полугодии и ажиотажному в мае–июне, в текущем моменте у нас есть достаточно большой запас и перевыполнение как плана продаж, так и плана по стоимости м2. В нашем проекте высокого ценового сегмента сейчас на активность покупателей больше влияет сезонность, чем льготные ипотечные программы. По нему клиенты достаточно редко пользовались семейными ипотеками и не пользовались ипотеками с господдержкой. Самое частое сочетание — комбо ипотека, семейная со стандартной ставкой, хотя в целом большинство сделок заключается с рассрочкой. Она в среднем действует до ввода в эксплуатацию, где-то — чуть больше. По готовым объектам — два-три года после выдачи ключей. С рассрочками мы работаем очень давно — это по сути единственный инструмент для продажи сервисных апартаментов в наших проектах апартаментов. По другим проектам нет критичного снижения количества обращений и даже количества сделок. Это подтверждает, что фундаментальная потребность в жилье остается неудовлетворенной. И пока у нас будет период высоких ставок, то есть весь 2024 год и, вероятно, весь 2025, мы будем копить некий отложенный спрос, который конвертируется в сделки, когда на рынке появятся более приемлемые ставки. А пока что будем стараться решить задачу по снижению ежемесячного платежа", — выступил Сергей Софронов, коммерческий директор ГК ПСК.

"В июле мы чувствуем сильную просадку по комфорт-классу — по партнёрским объектам, которые продаем как агентство, — примерно 40% по сравнению с маем, конечно, это много. Но по нашему проекту ЖК Ranta Residence бизнес-класса июльские продажи оказались почти на уровне мая, при том, что в мае у нас был ажиотаж, связанный со стартом продаж. Более того, сейчас в разы увеличилось количество запросов со стороны партнеров-риэлторов на брокер-туры и обучение по нашему продукту", — рассказал Евгений Бескровный, директор по продажам компании LAR Development (входит в Группу компаний "Запстрой"). По его словам, для обоих сегментов в июле был характерен и общий тренд — все большая востребованность клиентами инструмента рассрочки. В Ranta Residence в Зеленогорске в июле с рассрочкой прошло около 35% от общего числа сделок, в проектах "Запстроя" в Мурино и Гатчинском районе, где работает программа рассрочки без удорожания при покупке квартир в уже сданных корпусах, — почти 100%.

"Не соглашусь, что ситуация завязана на ключевую ставку. Думаю, что основной показатель — доллар США. И так как он не растет, а до конца года, скорее всего, курс снизится, то, скорее всего, в ближайшие три месяца ключевая ставка будет снижаться, — прокомментировал Евгений Булгаков, генеральный директор строительной компании "Булгаков". — Мы ещё не запустили продажи в нашем новом проекте "Взлётная 16" во Всеволожске, он небольшой, всего 10 тыс. м2. Но готовы работать в любых условиях, даже если рынок будет падать".

Количество агентских сделок резко снизилось

"Мы смотрим на реакцию рынка с точки зрения количества сделок от агентств недвижимости, это для нас определенный триггер. Сейчас мы видим существенное падение количества агентских сделок — на 30%", — рассказала Анжелика Альшаева. В "Петербургской недвижимости" зафиксировано снижение на 10%, отметила Ольга Кобякова. Создается впечатление, что после активной работы в предыдущие месяцы агенты просто разъехались по отпускам.

"Агенты не уехали. В большинстве случаев они просто не понимают, что делать, они в шоке, хотя все и готовились к этой ситуации. Агенты долгое время в основном работали со 100%-й оплатой и с ипотекой, предпочитая не связываться с рассрочкой, которая сейчас становится важным инструментом продаж — застройщики стали предлагать ее в разных вариациях, — рассказал Алексей Тюлькин, коммерческий директор агентства недвижимости "В Питере дом". — Мы работаем в сегменте бизнес и выше со средним чеком 18 млн рублей и и не были завязаны на льготную ипотеку, поэтому никакого провала в июле у нас нет. Мы разработали для наших клиентов ряд таблиц, которые прозрачно показывают клиентам в современных реалиях покупку через рассрочку, покупку через рассрочку с переходом на ипотеку и конечно стандартный ипотечный калькулятор. Имея перед собой все цифры, проще понять и принять решение в пользу той или иной формы оплаты. Нас больше задела турбулентность ключевой ставки — в основном наши клиенты закредитованы в рамках своего бизнеса, у части из них — плавающая ставка по кредитам, сейчас принимать решение о покупке жилья им, конечно, сложнее. Но мы достаточно оптимистично смотрим в будущее по тем проектам, которые реализуем, — конъюнктура рынка, конкуренция заставляет застройщика качественно подходить к своим продуктам, их становится легче продавать".

Спад в агентских продажах безусловно есть, но обусловлен он прежде всего непониманием новых условий на рынке, согласна Юлия Евстифеева, директор ипотечного центра TrendAgent. "Все ждали 1 июля, потом — условий по семейной ипотеке. Условия появи­лись, теперь нужно понять, кто новые наши клиенты и что им предложить, агентскому рынку нужны новые инструменты продаж. Постепенно все адаптируются, начинают ориентироваться в ситуации. Агенты ждут, когда рынок стабилизируется, появятся новые четкие и понятные условия продажи, дополнительные продукты и т.п. И, конечно, надо понимать, что июнь оказался очень горячим месяцем, агентам действительно для начала нужно просто выдохнуть", — говорит Юлия Евстифеева.

К новым условиям работы приспосабливаются и банки. "В прошлом году доля ипотеки на вторичном рынке составляла 25%, а ипотека на первичном рынке 75%, при этом более 90% — программы с государственной поддержкой. Ввиду предстоящих изменений банк смотрел в сторону базовых программ кредитования — в первом полугодии этого года доля вторичного рынка уже составила 56%. В первую очередь мы старались максимально поддержать партнёров и их клиентов — процентные ставки по базовым программам, которые мы давали в июне и в июле, остаются привлекательными. Этому способствовали дополнительные опции и скидки, которые банк применял, что давало возможность заключить клиенту приобрести квартиру на максимально выгодных условиях. Важной задачей было держать баланс между доходностью и привлекательностью ставки для клиента", — рассказала Мария Гретченко, руководитель направления группы ипотечного кредитования и расчётов по сделкам с недвижимостью ПАО "Банк "Санкт-Петербург". Она также отметила, что одной из задач банка сегодня является диверсификация ипотечного портфеля. Для этого идёт серьезная работа по программам кредитования по апартаментам, коммерческим помещениям, паркингам и пр., условия по которым стараются максимально приблизить к жилой ипотеке. Другое важное направление работы — увеличение базы активных партнёров и клиентов, в том числе за счёт работы на маркет-плейсах. Ожидаемые изменения по семейной ипотеке от начала июля, безусловно, будут востребованы и дадут возможность новым категориям граждан воспользоваться льготной семейной ипотекой, добавила Мария Гретченко.

"Количество заявок на ипотеку по итогам первого квартала 2024 года у нас снизилось в два раза. Но при этом увеличился спрос на другие кредитные продукты, включая новый — залоговый кредит. В некоторых случаях он может являться неплохой альтернативой ипотеке, ставка по нему колеблется от 17,5% до 19,5% и зависит от множества факторов, и залога, который может быть представлен как движимым имуществом, так и недвижимым, и закредитованности заемщика, и его надежности, финансового потенциала. Срок кредитования — 84 либо 120 месяцев, сумма до 15 млн рублей. Такой продукт может помочь клиенту при приобретении недвижимости, к примеру, в случае, если ему не хватает на ремонт или у него есть большая часть суммы покупки", — рассказала Ксения Шестакова, начальник отдела по развитию бизнеса и работе с сетью филиала Фора-Банка в Санкт-Петербурге.

Рынок новостроек ожидает перестройка

"На сделки с ипотекой по итогам прошлого года приходилось до 90% от общего объема, в первом полугодии этого года — 70-75%. Соответственно, именно такая доля рынка в ближайшее время должна очень сильно ужаться, возможно, — до нуля. Естественно, это не может не отразиться на отрасли. А дальше — вопросы к ресурсам, которыми располагает правительство. Сейчас очевидно, что льготные программы вводились без тонких настроек. В таком режиме раздачи ипотеки должны были прекратиться. Возможно, нас ждет перезапуск программ, но в меньшем объёме, что позволит не допустить драматических потрясений", — считает Светлана Денисова. Делать долгосрочные прогнозы по развитию рынка сейчас нет смысла, но в краткосрочном периоде стоит ожидать, что люди продолжат инвестировать в недвижимость, считает она. "Я думаю, мы останемся в ситуации геополитической неопределенности, что будет стимулировать людей вкладываться в недвижимость. Помимо выборов в США и ситуации с долларом, нас уже в этом году, по-видимому, ждут и другие потрясения. При этом недвижимость, с точки зрения справедливого эквивалента и возможности сохранения денег, является по сути безальтернативным вариантом", — считает Светлана Денисова.

Анжелика Альшаева отметила, что существенное влияние на рынок также окажет готовящаяся сейчас налоговая реформа, которая в том числе усугубит ситуацию с ростом себестоимости строительства. "Если не будет платёжеспособного спроса, застройщики будут уменьшать объём предложения и выводить на рынок меньше очередей — это единственный способ для регулирования. Снижения цен ожидать не стоит", — добавила она. "Цены точно не будут снижаться. Во-первых, стоимость проектного финансирования очень высокая. Во-вторых, из-за ожидаемого снижения продаж и связанного с этим пополнения эскроу-счетов она еще вырастет. Вырастет и налоговая нагрузка, социальная нагрузка тоже не отстаёт", — прокомментировал Сергей Софронов.

Предложение уже начало сокращаться, отметила Ольга Кобякова. По данным "Петербургской недвижимости", в декабре 2022 года в Санкт-Петербурге в экспозиции было 3,1 млн м2, в декабре 2023 — 2,7 млн м2, в июне 2024-го — 2,2 млн м2. В Ленобласти в 2022 году на рынок было выведено 2,3 млн м², в 2023 — 2,5 млн м², а за первое полугодие 2024-го — 0,9 млн м². "Доля Ленинградской области увеличивается, и этот тренд продолжится. Здесь будет переводиться под строительство ещё больше земель и будет появляться ещё больше проектов комплексного освоения территорий", — резюмировала Мария Орлова.