Рост кадастровой стоимости недвижимости привёл в этом году к взлёту запросов от бизнеса на оптимизацию налоговой нагрузки.
В минувшем году по всей России прошла массовая государственная кадастровая оценка недвижимости. А с этого года утверждена новая кадастровая стоимость объектов. При этом, как отмечают эксперты, недвижимость ощутимо подорожала. Соответственно, станет выше и налог на имущество для бизнеса. Как в этой ситуации законным образом снизить размер налогооблагаемой базы, "ДП" разбирался вместе с экспертами.
Раньше кадастровая стоимость хотя и была приближена к рыночной, но нередко составляла 20–80% от реальной цены здания или земли. Иногда кадастровая оценка превышала рыночную. И тогда собственники обращались в суд, оспаривая её.
Правда, не всегда им удавалось добиться желаемого. Так, ООО "Красноборское", занимающееся арендой и управлением недвижимостью и принадлежащее ООО "Корпоративный центр ИКС 5" (управляет "Пятёрочкой", "Перекрёстком" и т. д.), оспорило в Городском суде Петербурга кадастровую стоимость двух своих объектов. Из судебных решений исключены кадастровые номера, адреса, размер объектов. Но можно предположить, что речь шла об определении рыночной стоимости магазинов, которую сделало на 2018 год СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки". "Красноборское" просило суд снизить оценку одного объекта с 414,2 млн рублей до его рыночной стоимости 272,4 млн, а другого — с 530,8 млн до 380 млн рублей. Свою позицию истец аргументировал заключением оценщиков ООО "Квадро эксперт".
По обоим спорам назначили судебную экспертизу. Она дала оценку, близкую к кадастровой: в первом случае — 413 млн рублей, а во втором — 526 млн. В 2022 году суд оставил стоимость объектов, данную в рамках судебной экспертизы. Это решение в марте прошлого года вступило в силу.
Как пояснили в юридической компании "ССП–Консалт", суды по подобным спорам стали всё чаще назначать экспертизы именно в госучреждениях, и статистика показывает: в таких ситуациях споры разрешаются не в пользу бизнеса.
При этом если разница между кадастровой стоимостью объекта и его рыночной ценой, определённой судом, составляет менее 50%, то она, как считают суды, является незначительной. А на практике эта разница, как правило, ниже 50%. Следует отметить, что для бизнеса дополнительным финансовым бременем становятся в таких спорах судебные расходы (отчёт об оценке недвижимости, расходы на юристов, на судебную экспертизу и т. д.).
Запрос на оптимизацию
Сегодняшнее положение дел с ценами на недвижимость привело в Петербурге к 30–40%–ному росту запросов от бизнеса на оптимизацию налогообложения имущества, говорят эксперты. Компании хотят найти законные способы снизить стоимость своей недвижимости.
Одним из вариантов до сих пор остаётся исключение из специального перечня объектов недвижимости, чья налоговая база определяется по кадастровой стоимости. Этот список ежегодно формируется Смольным. И хотя исключение даёт ощутимую экономию, у него есть и минусы.
В адвокатском бюро "Качкин и партнёры" обращают внимание, что исключение из перечня возможно только через суд, который с учётом апелляционного обжалования может занять до полугода. Однако это не даёт гарантии того, что при формировании нового перечня объект в него не включат. То есть длительных гарантий такой подход, увы, не даёт.
Другой вариант предлагают в юридической компании "ССП–Консалт" — исправление ошибок, которые могут быть допущены госучреждением при определении кадастровой цены. К примеру, вместо одного материала чиновники посчитали его аналог или метраж по факту меньше, чем вошло в оценку, но это тоже не слишком простой путь. Сначала дискуссия идёт с госучреждением, а если стороны не пришли к согласию, она переходит в судебную плоскость.
Правда, даже "Сбер" не смог убедить Городской суд Петербурга в том, что СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" при определении кадастровой стоимости здания банка допустило ошибку. Здание, где на первом этаже оказываются услуги частным клиентам, а на втором располагаются "Сбербанк Премьер" и Центр ипотечного кредитования, банк хотел отнести к группе "офис". А вот ГБУ определило его в группу "помещения свободного назначения". И в 2022 году Горсуд встал на сторону ГБУ, отказав в удовлетворении иска "Сбера".
Оценка как первая скрипка
По данным специалистов "Качкин и партнёры", переоценка 2023 года, направленная на пополнение бюджета, внесла серьёзные коррективы в оценочную деятельность. На сегодняшний день рыночная оценка недвижимости, которую дают негосударственные специалисты, по многим объектам ниже. Это объясняется тем, что учитывается не только местоположение объекта, его площадь по кадастру и фактическое использование / назначение, но и износ конструкций, полезная площадь, благоустройство и инфраструктура, доступность, наличие арендаторов или их отсутствие, то есть инвестиционная привлекательность объекта в целом. Потенциально кадастровая и рыночная стоимости должны быть равны, это разные способы определения по сути одной и той же сущности, считает старший партнёр Versus.legal Илья Алембаев.
"Перед Конституционным судом неоднократно ставился вопрос о конституционности отдельных вопросов, связанных с определением кадастровой и рыночной стоимости, случаями их неравенства. Мнение КС по этому вопросу сводится к тому, что, хотя методики и разные, суть одна: нужно определить, сколько стоит объект", — говорит эксперт.
По мнению Ильи Алембаева, законодатель и правоприменительная практика идут по пути устранения возможных неточностей, когда кадастровая стоимость по каким–то причинам оказывается выше рыночной. "Вопрос качества работы оценщиков приводит к тому, что государство сейчас планирует принять дополнительные меры по ужесточению регулирования на рынке оценочных компаний", — говорит эксперт.
“
Компания, находящаяся на общей системе налогообложения, при исключении, к примеру, своего здания из Перечня объектов недвижимости, в отношении которых налог на имущество рассчитывается по кадастровой стоимости, будет платить этот налог исходя из среднебалансовой стоимости здания. А если объект приобретён давно, то бизнесу гораздо выгоднее платить налог именно по балансовой стоимости недвижимости, в этом случае экономия может составить 50–80%. А при исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, её снижение может составлять 20–25%, что тоже положительно сказывается на налоговой нагрузке бизнеса.
Екатерина Григоренко
руководитель практики административного и страхового права "ССП–Консалт"
“
Сегодня расчёт налога на имущество в отношении большей части торгово–офисной и коммерческой недвижимости рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Сейчас отмечается снижение эмоционального накала в данной теме по сравнению, например, с 2012–2013 годами. Это связано с несколькими факторами. Основным стало то, что законодательство в сфере кадастровой оценки и сами методики оценки претерпели существенные изменения. И если раньше можно было констатировать большое количество ошибок при определении кадастровой стоимости, серьёзное расхождение между кадастровой и рыночной ценой, то сегодня многие противоречия преодолены, методики стали более выверенными и обоснованными. Государственную оценку стало в определённом смысле сложнее опровергнуть.
Арина Довженко
партнёр, руководитель практики "Недвижимость и строительство" адвокатского бюро Nordic Star
“
Несмотря на возможность досудебного оспаривания кадастровой оценки, механизм неработоспособен. Государственные эксперты прямо заявляют: изменим оценку, если ошибка в расчётах, иную методику применять не будем. Поэтому фактически на сегодняшний день оспаривание кадастровой стоимости производится через суд. В целях экономии и для оценки перспектив можно провести досудебную экспертизу, приложив её результаты к обоснованию требований, однако это не исключает главного атрибута такого процесса — судебной экспертизы. С большой степенью вероятности решение будет вынесено в пользу того, чьи результаты окажутся "ближе" к результатам экспертизы, назначенной судом.
Павел Остапчук
юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнёры"
