Архитектура — комплексный показатель качества продукта, и стоимость этого качества изначально заложена в цене недвижимости. И чем выше эта цена, тем выше качество архитектуры. Текущая средняя стоимость жилья в Москве: "вторички" 305 тыс.руб/м2, "первички" — 380тыс.руб /м2, в Санкт-Петербурге — 205 и 250 соответственно, то есть разница в полтора раза или на 50%. В Москве средняя цена недвижимости, соответствующая сегодняшней цене в Петербурге, была в начале 2020 года, то есть 4 года назад. При этом себестоимость строительства в двух столицах различается незначительно.
В Москве, даже при большей стоимости земли, гораздо выше маржинальность проектов, и есть "жирок" в их бюджетах, именно поэтому сохраняются существенные качественные отличия в жилье одного и того же класса по основным критериям рынка (высота этажа, качество фасадов, инженерии, отделки МОПов, благоустройства дворов, состав и набор сервисов. В этой связи "премиум-класс" в Петербурге скорее соответствует московскому "бизнес-классу", а наш "бизнес-класс" — их "комфорту". Именно этот "жирок" в стоимости московского квадратного метра жилья финансирует и более качественную архитектуру и более уникальные планировочные решения, включая сверхнормативную высотность, разработку СТУ и обусловленные ими дополнительные компенсирующие мероприятия по безопасности и комфорту высотных зданий в смете проекта.
С прибытием на петербургский рынок крупных московских игроков-девелоперов ("ПИК", "Самолет", "Глоракс") и с освоением доли московского рынка питерскими ("Эталон", "ЛСР", "Легенда") довольно скоро многие региональные (технические, стилистические, эстетические) различия между двумя столицами будут нивелированы — кроме тех, что продиктованы отрывом в стоимости конечного продукта. Хотя сказать, что Петербург и его рынок недвижимости отстает от Москвы на 4 года было бы не совсем корректно. В каких-то случаях Петербург опережал Первопрестольную (например ПЗЗ у нас были приняты на 8 лет раньше московских, и тут раньше появились платные автомагистрали).
В других же случаях Петербург отстаёт от столицы на доброе десятилетие (инфраструктурные проекты, аэропорты, ТПУ, не говоря уже о метрополитене и аэроэкспрессах в аэропорт). Например, проект парка Зарядье в Москве как идея стартовал в 2012 году, а в Петербурге в 2021-м пообещали построить "чуть получше московского Зарядья", но так и не отважились. То есть плюс-минус 10-летний отрыв фиксируется довольно отчётливо. За это "десятилетие отрыва" Москва прошла свой путь метаний и непоследовательности в градостроительной политике, борясь с экономическими реалиями и интересами бизнеса путём жёстких высотных ограничений (с 2010 по 2017 годы), ручного управления градостроительными процессами, приращением огромных территорий за МКАДом и фактическим отказом предусматривать зоны для высотной застройки в генеральном плане города. Но давление бизнеса и рынка в контексте сокращения числа вакантных участков для строительства и оттока иностранных инвестиций в итоге привели к поэтапной либерализации градостроительной политики с осознанием столичными властями неизбежности нормативного увеличения в разы плотности застройки.
В 2017 году принимаются послабления в СанПине по нормам инсоляции в Москве и начинается программа реновации в районах массовой панельной застройки, с 2020 года высотное строительство жилья начинает ощутимо набирать темп, высотные здания и комплексы уже не считаются уникальными градостроительными объектами-доминантами, не выставляются на открытые или закрытые архитектурные конкурсы, и всё реже и реже выносятся на заседания Архсовета, их согласование становится всё более рутинным процессом и часто даже не освещается в медиа до тех пор, пока девелопер не откроет продажи квартир.
Читайте также:
Рейтинги ДП
Архитектурный рейтинг "ДП" — 2024
В феврале этого года выходит постановление правительства Москвы №199-ПП, согласно которому в столице перестает действовать правило о предельной высотности застройки. Хотя всё ещё сохраняется ограничение предельной высоты для территорий достопримечательных мест и зон охраны объектов культурного наследия, высотные проекты начинают наступать в сторону центра, приближаясь к внешнему контуру Садового кольца, откуда собственно и началось высотное строительство Москвы в 50-х годах прошлого столетия. За последние несколько лет высотное строительство жилья в Москве развивается в геометрической прогрессии с одновременным увеличением среднестатистической высоты жилой высотки до 30 — 40 этажей и выше, а самые амбициозные жилые проекты в Москва-Сити и вокруг уже превышают отметку в 400 метров. Если раньше это были штучные и в основном офисные проекты башен-долгостроев в Сити, то теперь это всё преимущественно жилье бизнес-класса (в среднем 40 — 50 этажей) и комфорт-класса (в среднем до 30 этажей). Башни из монолита растут как грибы практически во всех районах Москвы и особенно вдоль и вокруг третьего транспортного кольца. Эти, ещё недавно уникальные, а теперь почти типовые по планировкам "машины для жилья" теперь проектируют и согласовывают за считанные месяцы, их СТУ выпекают как горячие пирожки, подрядчики уже научились их строить быстро и качественно. Основные отличия между объектами теперь больше касаются фасадных паттернов и материалов отделки, внутри же всё очень похоже (высота этажа, ширина модуля, решение ядра в рамках нескольких схем-типологий).
Точно так же происходит с рядовым высотным строительством в мегаполисах Азии и Ближнего Востока, где жилые небоскребы давно встали на поток строительного конвейера, примерно на десятилетие раньше Москвы. Высотные здания до 40 — 50 этажей становятся рядовой застройкой в отличие от супер-высотных (более 300 м) и мега-высотных (выше 500 м) небоскребов, проектирование и строительство которых все еще остается очень дорогим, уникальным и занимает не менее 5 — 8 лет.
Экстраполируя на Санкт-Петербург десятилетний временной разрыв с Москвой мы вполне можем предположить, что с 2027 года в городе на Неве произойдет пересмотр норм инсоляции, удвоится нормативная плотность городской застройки и начнется программа реновации. И уже после 2030 года вовсю развернётся массовое высотное строительство, сперва в радиусе 6 км от зон охраняемой исторической застройки, а затем и в буферных зонах серого пояса. Допускаю, что в связи со слабыми грунтами массовый характер будет иметь застройка до 40 этажей, а 50 — 60 этажей (в отличие от Москвы) будут всё ещё иметь налет уникальности и премиальности.
Строительство "Лахта-Центра" так и не стало триггером для высотного бума, им станет рост стоимости жилой недвижимости и участков под ней, резкое сокращение банка земли и доступность ипотеки для населения. И у нас есть примерно 5 — 6 лет подготовиться к этому сперва через дискуссии в масс-медиа, предваряющие изменения градостроительной политики, а затем и через корректировки генерального плана города, к котором найдут свои места зоны для отдельных высотных доминант и пятна для массового высотного строительства.
Автор — Филипп Никандров, главный архитектор института "Горпроект"
