Складской комплекс "Метростроя" из–за изменений генплана Петербурга упал в цене с 3,6 млрд рублей до 800 млн.
Банкротство ОАО "Метрострой" длится уже 4 года, и сейчас конкурсные кредиторы, среди которых, кстати, нынешний строитель городской подземки АО "Метрострой Северной столицы", распродают имущество должника. Реестр требований кредиторов "Метростроя" составляет около 9 млрд рублей.
Одним из весомых активов "Метростроя", продажа которого могла бы позволить погасить хотя бы треть долгов, является складской комплекс на Расстанной улице, 17А, во Фрунзенском районе, недалеко от Обводного канала. В него входят 20 объектов, среди которых участок земли 65,3 тыс. м2, пять складов (0,9–1,28 тыс. м2) и соответствующая инфраструктура. Первая оценка этого комплекса, проведённая ООО "Адвус–Нева" в октябре 2023 года, равнялась 3,6 млрд рублей.
"Земельный участок на Расстанной, 17А, — очень привлекательный актив “Метростроя”: находится в окружении общественно–деловой застройки, с хорошей транспортной доступностью, рядом социальная инфраструктура, много зелени поблизости, — говорит партнёр юридической фирмы Ru.Courts Алексей Агеев. — При таких параметрах участка наиболее выгодно использовать его под жилую застройку — благо в этой функциональной зоне допускался такой вид использования".
Заметим, что вокруг участка со складскими помещениями активно развивают собственные проекты застройщики. К примеру, у RBI — это ЖК "Куинджи" на Лиговском, у Setl Group — ЖК "Автограф в центре".
Однако уже в январе "Адвус–Нева" провела повторную оценку недвижимости и снизила стоимость актива более чем в 4 раза — до 810 млн рублей, следует из отчёта оценщика, размещённого на Федресурсе.
Как пояснил "ДП" конкурсный управляющий "Метростроя" Алексей Кузнецов, падение цены вызвано тем, что исчезла перспектива его редевелопмента. "Эта история говорит о том, что банкротный процесс должен быстрее двигаться", — добавил управляющий.
По словам партнёра юридической компании "Маранц, Соловьёв и партнёры" Александра Соловьёва, на смену стоимости имущественного комплекса повлияли изменения в генплане. Соответствующий закон был подписан губернатором Александром Бегловым 29 декабря прошлого года.
“
"И если раньше объект располагался в зоне многофункциональной жилой застройки, то сейчас относится к промышленной зоне, — поясняет Александр Соловьёв, изучивший по просьбе “ДП” оба отчёта оценщиков. — Более того, в новом отчёте есть письмо комитета по градостроительству и архитектуре Санкт–Петербурга (КГА) от января текущего года, из которого следует: город не планирует изменение функционального назначения зоны, в пределах которой находится имущественный комплекс".
Строить многоквартирные дома на Расстанной улице значительно выгоднее, чем развивать промышленное производство, поэтому снижение стоимости объекта закономерно, резюмирует эксперт.
"Такое изменение градзонирования находится в русле актуального тренда в политике Смольного на сохранение производственной и складской недвижимости в черте города", — отмечает операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев. И одновременно это изменение ломает логику развития квартала, который интересен застройщикам жилья. По мнению эксперта, полный редевелопмент с жильём в качестве основной функции позволил бы получить лучшее качество городской среды, обеспечить удобную пешеходную связь квартала со станцией метро “Волковская”".
По словам эксперта, новое зонирование понижает рыночную стоимость актива, но сама по себе производственно–складская недвижимость в этой локации будет востребована за счёт близости к историческому центру, удобного доступа в Московский и Фрунзенский районы.
По словам Алексея Агеева, судя по итоговому пакету документов, внесённому губернатором в ЗакС для принятия изменений в генплан, планы отнести участок к производственной зоне "П" появились у Смольного далеко не в последний момент. Вместе с тем эксперт обращает внимание на любопытную деталь. "Принципиальные изменения функциональной зоны произошли только с “пятном”, на котором расположен участок “Метростроя”, а назначение окружающей территории осталось по существу прежним (жилая и общественно–деловая застройка), — уточняет Алексей Агеев. — Поэтому списать соответствующее изменение на случайность невозможно".
Изменение функционального назначения участка на производственное могло быть продиктовано намерением властей добиться, чтобы недвижимость на Расстанной, 17А, использовалась по своему существующему назначению. Отчасти это подтверждается письмом КГА, однако оно не имеет нормативной силы, да и намерения правительства могут поменяться, рассуждает партнёр Ru.Courts.
"ДП" направил запрос в администрацию губернатора Петербурга.
По словам Александра Соловьёва, закон о банкротстве позволяет оспорить оценку в рамках разрешения разногласий между конкурсным управляющим и кредиторами. Однако эксперт оговаривается: оспаривание стартовой цены объекта в данном случае не имеет значительной судебной перспективы.
Партнёр Апелляционного центра Владимир Полуянов считает оспаривание оценки не самой лучшей идеей. "Для кредиторов банкрота невысокая начальная цена актива является скорее плюсом, поскольку это привлечёт больше участников на торги. Здесь целесообразнее сообщить о торгах как можно более широкому кругу потенциальных покупателей. Провести информационное освещение в других регионах, например. А потенциальным участникам лучше сосредоточить свои силы на контроле прозрачности этих торгов", — советует Владимир Полуянов.
Функциональное зонирование территории можно поменять, хотя для этого необходимо корректировать генплан, считает Алексей Агеев. Действительно, ведь генплан города с момента своего появления в 2005 году менялся не один и не два раза. "Процедура непростая, длительная, однако при наличии политической воли и административных возможностей эта задача выглядит решаемой, — считает эксперт. — Чисто теоретически возможна ситуация, когда после продажи на банкротных торгах функциональная зона участка на Расстанной будет изменена, скажем, на общественно-деловую зону «Д». И стоимость земли может естественным образом увеличиться до показателей первого отчёта об оценке", — отметил собеседник "ДП". Однако в этом случае независимые кредиторы "Метростроя" окажутся в проигрыше.
