Две компании из Ленобласти проиграли споры о продлении своих лицензий на управление многоквартирными домами. Это может быть вызвано чисткой рынка, затеянной областным правительством, полагают эксперты.
Компания из Тосненского района — АО "Тепловые сети" — оспорила в Арбитражном суде Петербурга и Ленобласти отказ областного комитета по государственному жилищному надзору и контролю в продлении лицензии на управление многоквартирным домом (МКД). Кроме того, компания просила суд обязать чиновников рассмотреть её заявление заново.
Не все дома
"Тепловые сети", по их собственным данным, управляют 342 домами общей площадью 1,23 млн м2. Выручка компании в минувшем году составила 2,1 млрд рублей, а чистый убыток — 21,2 млн, следует из данных сервиса "Контур.Фокус".
Управляющая организация (УО) получила лицензию на управление МКД в августе 2015 года. По истечении её срока она обратились за продлением, но комитет по государственному жилищному надзору и контролю Ленобласти в марте этого года отказался это сделать. Причиной стало отсутствие обязательной информации о компании в Государственной информационной системе ЖКХ (ГИС ЖКХ).
Согласно действующим правилам, УО должна обеспечить собственникам МКД свободный доступ к информации о своей работе. Поэтому она обязана размещать в ГИС ЖКХ определённую информацию (о своём местонахождении, о количестве домов, находящихся в её управлении, об их площадях и т. д.). В ходе проверки чиновники выявили в деятельности "Тепловых сетей" ряд нарушений, касающихся этого требования. Компания не указала адрес своего фактического нахождения, а по семи домам оказалась указана неполная информация (к примеру, отсутствовал год постройки здания, не были указаны процент износа, количество жилых и нежилых помещений и их площади и т. д.). Кроме того, в системе не оказалось данных о действующих договорах на приобретение коммунальных ресурсов, а в комитет информация о них не поступала.
Недавно арбитраж признал действия чиновников законными и обоснованными, отказав компании в иске. Хотя сведения о площадях жилых и нежилых помещений могут передаваться в ГИС ЖКХ из базы Росреестра путём автоматического обмена данными, это не снимает обязанности с УО отслеживать поступление этой информации и самостоятельно её корректировать, что было проигнорировано "Тепловыми сетями". "Ошибочность сведений о площади помещений в МКД существенным образом нарушает права собственников на достоверность и полноту информации об их общей долевой собственности, что никак нельзя оценивать в категориях несущественности или малозначительности", — указал арбитражный суд в своём решении.
Дотянутся повсюду
ООО "Рагуша" из Бокситогорского района Ленобласти в апреле этого года также проиграло спор с областными чиновниками, отказавшими УО в продлении лицензии на управление МКД.
В ведении компании находятся 65 домов. Её выручка за 2022 год составила 17 млн рублей, при этом компания показала чистую прибыль 2,3 млн.
Нарушения, выявленные комитетом по государственному жилищному надзору и контролю Ленобласти, также касаются наполнения информацией ГИС ЖКХ. К примеру, в системе нет ФИО руководителя УО. У некоторых домов общая площадь жилых помещений больше общей площади самих зданий, нет данных об общем износе зданий, не размещена бухгалтерская информация за 2021 год и т. д.
И в этом случае Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти отказался признать нарушения, допущенные истцом при наполнении информацией ГИС ЖКХ, несущественными. Но при этом он отметил в решении, что на настоящий момент (сентябрь этого года) "Рагуша" лицензию всё–таки получила. По всей видимости, компания исправила недостатки, на которые обратили внимание чиновники.
По данным экспертов, суды в подобных спорах, как правило, встают на сторону органов государственного жилищного надзора. Требования УО об отмене отказов в продлении лицензий удовлетворяются редко и связаны с достаточно очевидными нарушениями со стороны контролёров: например, надзорный орган "забыл" провести проверку заявителя перед тем, как отказать ему в продлении лицензии.
Поэтому решения по делам "Тепловых сетей" и "Рагуши" в целом соответствуют судебной практике: в обоих случаях собственники действительно были лишены важных сведений, которые УО в силу закона обязана размещать в ГИС ЖКХ.
Консолидация рынка
В 2022 году в Ленобласти 544 компании имели лицензии на управление МКД. Однако деятельность осуществляли только 392 организации, в управлении которых находилось 14,1 тыс. домов общей площадью 42,7 млн м2. Кроме того, на территории региона на тот момент вели работу ещё 564 ТСЖ, ЖСК, ЖК и ТСН (они тоже управляют МКД, но им не требуется лицензий).
Количество различных обращений, связанных с деятельностью управляющих организаций, в правительство области, как показывает статистика, ежегодно увеличивается: в 2020–м их было 15,2 тыс., а в 2022–м — уже 17,5 тыс. Примечательно, что львиная доля обращений (55%) в минувшем году поступила из Всеволожского района. И 40% из этого количества приходится на районы новостроек — Мурино, Янино, Кудрово и Новое Девяткино.
Как отмечают эксперты, правительство Ленобласти в прошлом году отказалось продлить 40% лицензий на управление МКД, данных за текущий год пока нет. Эксперты не исключают второй волны в нынешнем году.
Причиной отказов в продлении лицензии может служить чистка рынка. "Управление МКД может восприниматься контролирующими органами как объект повышенного внимания, — говорит Артём Яблоков, партнёр юридической компании “Братья Яблоковы”. — Во–первых, из–за того, что проблема “аварийного жилья” никуда не исчезает, а значит, необходимость в поддержании надлежащего состояния жилых домов присутствует. Такое состояние нужно обеспечивать и сделать ответственным за это УО — один из выходов из ситуации. Во–вторых, состояние МКД напрямую зависит от того, как распределяются поступающие средства со стороны УО. Контроль же за распределением легче осуществлять, имея установочные данные субъекта расходов".
По его мнению, формирующаяся ситуация может быть выгодна крупным участникам рынка, так как в случае ухода более мелких УО их доход вырастет.
Как говорят участники рынка, в среднем выручка управляющей компании в ближайших к Петербургу пригородах области составляет 230–450 рублей за 1 м2 жилой площади. Таким образом, суммарно объём рынка УО составляет около 15 млрд рублей в год. Прибыль находится на уровне 5–10% от выручки.
В правительстве Ленобласти не ответили на запрос "ДП".
“
Количество судебных споров будет только увеличиваться. С одной стороны, система ГИС ЖКХ далеко не совершенна и работа с ней требует специальных знаний и навыков. Да и сами УО, в том числе и особенно крупные государственные УО, очень часто не вносят необходимую информацию в ГИС ЖКХ. С другой стороны, невнесение / несвоевременное внесение информации в систему — это одно из наиболее легко выявляемых нарушений в деятельности УО: для этого инспектору Госжилинспекции даже не надо выходить из кабинета. Ну и, конечно, сами жители, потребители услуг УО, стали грамотными и активными и пристально следят за тем, как компания выполняет свои обязанности по договору управления МКД, а в случае невыполнения требований оперативно информируют об этом инспекции и прокуратуру.
Ольга Власова
советник Федеральной палаты адвокатов
“
Нарушения есть в работе практически всех УО — при желании регулятор может их найти везде. Правда, проведение самостоятельных проверок требует времени, а значит — и бюджетных расходов. Кроме того, постоянные проверки одной и той же УО (даже если она злостный нарушитель) могут повлечь жалобы УО уже на сам орган жилищного надзора. В больших субъектах РФ (например, в Петербурге) у надзорного органа не всегда хватает ресурсов следить за всеми УО. Наконец, не стоит забывать про "ковидный" мораторий, который серьёзно снизил возможности региональных регуляторов в сфере ЖКХ по проведению проверок. Всё это приводит к тому, что некоторые УО находятся "на карандаше" у регулятора, который при случае пользуется возможностью. И период продления лицензий (с обязательной проверкой лицензиата) — одна из таких возможностей.
Алексей Агеев
партнёр юридической фирмы Ru.Courts
“
Заработок УО складывается из нескольких видов платежей: 1. Плата собственников за обслуживание жилфонда. Величину тарифа для конкретного МКД владельцы квартир согласуют на общем собрании. Получить прибыль УО может, если сэкономит на обязательных работах, но без снижения качества услуг. 2. Плата за управление. УО может вынести эту услугу отдельной строчкой либо включить в строку "плата за содержание и ремонт жилья", но при этом прописать в договоре управления, что вместе с обслуживанием дома жители оплачивают и работу УО. 3. Дополнительные услуги. Это деньги, которые УО зарабатывает на чём–то кроме содержания МКД. Состав, порядок оказания, цена допуслуг согласуются с жителями на общем собрании.
Владислав Воронков
генеральный директор СРО "МежРегионРазвитие"
