Нечего предложить: в Петербурге вводят на треть меньше жилья, чем продают

За первую половину 2023 года, по данным Nikoliers, в Петербурге застройщики вывели в продажу лишь 650 тыс. м2 строящегося жилья. Это вдвое меньше, чем за аналогичный период 2022–го (1,4 млн м2). При этом продано с начала года квартир общей площадью почти 900 тыс. м2. Всего за прошлый год было введено 2,4 млн м2, а в 2021–м — 3,34 млн.

"В состоянии перенасыщения рынка нецелесообразно предлагать такой объём, который существующий спрос не сможет поглотить. Так, в первом полугодии в продажу вышли корпуса в составе 30 проектов: 13 новых, остальное — очереди в составе уже реализующихся комплексов, причём подавляющее число новинок пришлось именно на II квартал", — подсчитали в Nikoliers.

Комфорт на окраинах

Лидерами по количеству вышедших на рынок новостроек стали Пушкинский, Выборгский, Петродворцовый, Курортный и Калининский районы. Только в Пушкинском районе в первом полугодии в продажу было выведено 4,7 тыс. квартир в проектах комфорт–класса Aerocity 3 и Aerocity 5 (ГК "Лидер Групп"), Univer City (Setl Group), "Аквилон All in 3.0" (группа "Аквилон"), "Новый Московский" (ФСК), "Пулковский дом" ("Эталон") и "ЮгТаун" (КВС).

Традиционно в объёме нового предложения наибольшую долю занимает комфорт–класс — 11,8 тыс. квартир. Предложение бизнес–класса за полгода в регионе пополнилось на 3,8 тыс. лотов. В числе новых запусков — ЖК "Б15" (КВС), "Регенбоген Хаус" ("Красная стрела") и "Сампсониевский, 32" (Legenda), в премиум–классе в продажу поступили 83 квартиры в составе проекта Talento (Fizika Development).

"Всего по итогам 6 месяцев 2023 года на рынке первичной жилой недвижимости Санкт–Петербурга в продаже представлено 42 тыс. квартир общей площадью 2,1 млн м2 в составе 190 жилых комплексов. Количество проектов, в которых идёт реализация квартир, по сравнению с концом 2022 года снизилось на 17%", — рассказывает Екатерина Аридова, генеральный директор Nikoliers в Петербурге.

Участники рынка подтверждают: тенденция минимального вывода новых проектов в продажу продолжается. "В июне темп вымывания экспозиции Санкт–Петербурга и Ленинградской области превысил объём пополнения и сокращение предложения составило 2% как по объёму площади, так и по числу лотов в продаже. Значительное снижение объёмов ввода в эксплуатацию связано с более чем осторожной политикой девелоперов в отношении старта новых проектов. В среднесрочной перспективе при сохранении текущей макроэкономической ситуации и в случае полной блокировки субсидируемых ипотечных программ сокращение объёмов ввода способно предотвратить снижение уровня средних цен", — говорит Вячеслав Батаков, директор по маркетингу компании e. Development.

Продолжает развиваться ещё один тренд — смещение спроса из Петербурга в Ленобласть.

"Это обусловлено желанием снизить бюджет покупки за счёт изменения локации. Поскольку спрос сместился в Ленинградскую область, застройщики последовали вслед за ним. Смещение спроса и незначительное снижение предложения привели к балансу на рынке", — рассказывает Егор Фёдоров, коммерческий директор GloraX.

Туманные перспективы

При этом девелоперы резко сократили инвестиции в покупку новых участков. За первое полугодие 2023 года, по оценкам Nikoliers, в петербургской агломерации было куплено для строительства жилья всего 21 га земли. Это в 3 раза меньше, чем даже в самый разгар пандемии — в 2020 году. К примеру, в январе–июне прошлого года было куплено 239 га, позапрошлого — 685 га.

"Низкая активность связана с тем, что у девелоперов достаточно начатых проектов, которые они приостанавливали на время пандемийных годов и которые теперь нужно завершить. С другой стороны, свободных участков под застройку в черте города осталось не так уж и много, их практически нет. Цена земли, что естественно, не снижается", — говорит Анна Боченкова, руководитель отдела рекламы и связей с общественностью СК "Дальпитерстрой".

Кроме того, застройщики не готовы и не хотят вкладываться в участки, требующие долгого согласования и перевода земель из одной категории в другую. "Деньги сейчас достаточно дорогие, и тратить их на участки, которые непонятно когда можно будет вывести на рынок, рискованно", — подчёркивает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".

Поэтому растёт количество сделок внутри рынка, когда девелоперы приобретают участки друг у друга. Так, в мае бывший топ–менеджер "Группы ЛСР" Дмитрий Ходкевич выкупил у "ФСК Петербург" участок 1,1 га с проектом апарт–отеля на Московском шоссе, недалеко от станции метро "Звёздная". Проект реализует созданная им новая девелоперская компания DVA Group. А Legenda купила у "Группы ЛСР" проект строительства 110 тыс. м2 жилья на Кожевенной линии Васильевского острова.

Осторожность в цене

Многие застройщики не готовы заходить в масштабные проекты с длительным сроком реализации. Впрочем, не все компании осторожничают. "Кризис рано или поздно закончится, а учитывая время реализации проектов в нашей сфере, если сейчас остановиться, то в момент подъёма рынка сложно будет наверстать упущенное. Поэтому в 2023 году мы уже объявили три старта продаж, на осень запланирован выход ещё нескольких проектов", — рассказывает Максим Турта, руководитель департамента продаж группы "Аквилон" в Петербурге и Ленобласти.

Девелоперы меняют стратегию развития, делая её менее амбициозной, планы по выводу новых проектов в продажу сдвигаются на перспективу. Что в свою очередь должно привести к сокращению предложения и росту цен.

Впрочем, как только экономическая ситуация изменится в лучшую сторону, предложение начнёт расти, отмечают участники рынка. В любом случае в портфеле крупных игроков есть большой земельный банк, который позволит оперативно увеличить объём предложения.