Малый бизнес Петербурга активно развивается с точки зрения открытия новых мест и аренды коммерческой недвижимости. Несмотря на сложности, которые возникли на рынке в прошлом году, сейчас сегмент постепенно восстанавливается.
Основные места, где часто открывается именно малый бизнес, — это городские пространства и кластеры. В Петербурге уже несколько лет активно развиваются различные общественные пространства, фуд–холлы и гастрономические рынки, которые часто предпочитает малый бизнес из–за хорошего трафика и относительно недорогой стоимости аренды.
Генеральный директор "МТЛ. Управление активами" (входит в ГК "БестЪ") Станислав Ступников отмечает, что сегодня спрос на небольшие помещения нежилой недвижимости достаточно высок. Среди малого бизнеса спросом пользуются площади до 100 м2, но чаще всего компании из этого сегмента арендуют совсем небольшие помещения, на 20–50 м2.
"Также высокий спрос сохраняется на аренду помещений в общественных пространствах. Например, в проекте, где мы используем большие морские контейнеры для сдачи клиенту под торговлю, офисы и шоурумы, выстроилась определённая очередь. Площади на 12–24 м2 сдаём сразу, как только съезжает один арендатор, буквально на следующий день заезжает новый", — говорит он.
Шаверма, табак и красота
Новые точки чаще всего открывает малый бизнес из сферы услуг и общепита. Заметно выросло число открытий пунктов выдачи заказов (ПВЗ). Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова подчёркивает, что активность малого бизнеса в плане аренды коммерческих помещений не затихала, а благодаря развитию маркетплейсов через франшизу массово открываются пункты выдачи заказов. Эксперт отмечает восходящий тренд на аренду небольших помещений как в спальных, так и в центральных районах Петербурга.
Сейчас есть большое количество заявок на открытие объектов малого бизнеса: магазинов продажи табака, пекарен, небольших кафе и кофеен, медицинских и диагностических центров, — уточняет руководитель департамента продажи и аренды коммерческой недвижимости федеральной компании "Этажи" Антон Лескин. В последнее время развивается тренд на открытие мини–студий йоги, игры на музыкальных инструментах и танцевальных студий. Как правило, это всё мини–форматы, которые открывают люди, не имевшие ранее опыта в бизнесе. Велик спрос на помещения под открытие магазинов продажи автозапчастей.
Отдельно стоит выделить сегмент табачных лавок, которые развиваются стремительными темпами. Высокая активность табачных магазинов отмечается даже на центральных торговых магистралях города, сообщает заместитель директора департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлия Кузнецова: за 2022 год было открыто 17 табачных лавок.
К слову, в 2021 году новые табачные магазины не открывались ни на одном из пяти торговых коридоров. Табачные лавки появляются как в качестве самостоятельных арендаторов, так и в объединении с кофейнями, салонами связи, продуктовыми магазинами. Причём тех, кто делит помещения с другими арендаторами, в 2022 году оказалось больше — семь из десяти новых торговых точек.
Станислав Ступников уточняет, что, впрочем, одним из самых популярных форматов развития малого бизнеса является общепит — небольшие лавки, заведения с монокухней, кофейни, шавермочные. На фоне сберегательной модели поведения населения с апреля 2022 года на центральных торговых коридорах Петербурга в Nikoliers даже наблюдают рост числа операторов общепита демократичного формата — становится больше блинных, стритфуда и пекарен. Например, на Старо–Невском пр., 136, скоро откроется блинная "Чайная ложка" (вместо точки Великолукского мясокомбината), на Невском пр. открылось сетевое стритфуд–кафе "VЛAVAШЕ" на месте кондитерского магазина Elit loqum, а на Большом пр. П.С. вместо "ВкусВилла" теперь работает Vaffel.
Также много проектов запускается в beauty–индустрии, а именно небольших салонов красоты, моностудий маникюра или макияжа.
Ближе к покупателю
Малый бизнес интересуют места, где находится его клиент, а чаще всего это окраины Петербурга. При этом аналитики рынка отмечают, что центр города частично утратил актуальность ввиду специфического потока.
Станислав Ступников говорит, что помещения на центральных торговых магистралях города имеют достаточно высокие ставки аренды. Это обусловлено высоким трафиком. И малому бизнесу такие ставки не потянуть, поэтому компании рассматривают локации в основном в спальных районах или в центре города, но не основные торговые магистрали, а, например, соседние с ними улицы.
При этом малому бизнесу зачастую приходится открываться в субаренде, особенно в спальных районах, где зафиксирован достаточно высокий спрос на торговые площади со стороны малого бизнеса. При этом чаще всего у застройщиков на первых этажах сдаются большие по объёму площади, что не позволяет взять маленькое помещение на 20–50 м2. Поэтому компании арендуют его частями либо официально заходит один бизнес — и сдаёт лишние метры в субаренду.
"Растёт число комбинаций арендаторов разного профиля в одном помещении, что помогает операторам оптимизировать использование занимаемой площади и сократить затраты на аренду. К ставшей привычной для центральных улиц коллаборации “салон связи и кофейня” добавились также сочетания киосков табачной продукции с другими арендаторами. К I кварталу 2023 года на пяти торговых коридорах зафиксировано 32 таких помещения", — подчёркивает Юлия Кузнецова.
Однако руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate Алексей Лазутин уточняет, что субаренда сопряжена с трудностями по получению различных лицензий и разрешений. В первую очередь это касается учреждений медицинской направленности, в том числе сферы косметологии, а также заведений общепита, алкомаркетов.
На эту тенденцию повлияло и увеличение ставок аренды. В Nikoliers отметили, что средние запрашиваемые ставки аренды за год (с апреля 2022 года к марту 2023–го) увеличились на большинстве основных торговых улиц. В относительном выражении наиболее заметный рост наблюдался на Старо–Невском пр. и Большом пр. П.С. — на 15–20% год к году в зависимости от ликвидности помещения. Повышение максимального показателя ставок произошло за счёт сокращения экспозиции и выхода на рынок качественных помещений, использовавшихся ранее иностранными брендами.
В центральных локациях дефицита спроса, конечно, нет. Антон Лескин добавляет, что к хорошим объектам есть интерес, но сейчас на рынке ещё продолжается калибровка между ожиданиями собственников и потенциальных арендаторов. Спрос высокий, но не весь он переходит в конкретные сделки сразу.
Арендодатели стали более гибкими, часть готова включать коммунальные платежи в ставки аренды, не сильно при этом повышая их.
Из–за разнообразия предложений и гибкости рынка почти невозможно корректно вывести и сопоставить цену квадратного метра в разных районах. Однако можно подсчитать, сколько в реальности тратят на аренду предприниматели в центре и на окраине.
По данным компании KNRU, в среднем по городу малый бизнес арендует помещения за 207,4 тыс. рублей в месяц. Для тех, кто работает в Адмиралтейском районе, эти затраты составляют 210 тыс. рублей, в Центральном — 300 тыс. рублей в месяц.
В большинстве спальных районов отмечен рост стоимости площадей и, соответственно, доли арендных платежей в бюджете малых предприятий, которые там работают. В Выборгском — на 19%, до 179,7 тыс. рублей, во Фрунзенском — на 18%, до 153,8 тыс., в Красногвардейском — на 27%, что составляет 218,7 тыс. рублей, а в Калининском рост составил 47%, +90,9 тыс., до 280,9 тыс. рублей, подобравшись таким образом к более престижным районам. Впрочем, там МСП могут позволить себе более просторные торговые залы.
