Стандартные метры для еды и сна уже не в тренде. Эпоха беличьего колеса — дом-дорога-работа-дорога-дом — закончилась. Жителям жилых комплексов требуется комфортная среда, а также четверг и другие дни недели. Что это такое и зачем она нужна? "Деловой Петербург" попытался разобраться.
Комфортная среда — целый комплекс параметров, охватывающих жизненный цикл объекта недвижимости, — от стройматериалов и технологий до планировок, навигации, освещения, объектов благоустройства, зон активности и малых архитектурных форм. При этом покупатель становится более требовательным. Сегодня он выбирает не только квадратные метры, но и архитектуру, общественные зоны, дворы, анализирует технические возможности здания.
Сейчас минимальный набор характеристик придомовой территории регламентируется строительными правилами и нормами. То, каким будет двор жилого комплекса после его сдачи в эксплуатацию, определяется ещё на стадии разработки проекта. План–минимум: организация проездов вокруг и подъезда к жилым домам, наличие тротуаров и пешеходных дорожек, обеспечение установленного нормативами количества машино–мест и озеленение территории.
"Другое дело, когда застройщики работают в конкурентной среде и концептуальное благоустройство является способом отстройки. Почти треть жилых кварталов в Санкт–Петербурге проектируется с двором без машин, а вход в парадные на уровне земли из преимущества превратился в норму", — говорят в "Группе ЛСР".
Комфортная среда в основном реализуется через элементы благоустройства, системы контроля доступа и коммерческую инфраструктуру — это не самая большая статья в бюджете строительства. Кстати, необязательно использовать исключительно дорогие решения.
Конкурентоспособность проекта определяет грамотный микс этих элементов. Одного–двух уже не хватает, чтобы заявить более высокий уровень проекта. Комфорт должен быть ощутим на каждом уровне начиная от входа на территорию дома — во дворе, в парадной, квартире.
Новый тренд — наличие не только продуманной функциональности, но и множества эстетических решений, позволяющих наполнить жизнь эмоциями и впечатлениями. Естественно, такие проекты остаются ликвидными и через 5–10 лет, их капитализация растёт быстрее рынка.
"Стандартный “эконом” без функциональной дворовой территории строить больше невыгодно. Покупатели такого жилья из–за экономического кризиса и снижения реальных доходов переориентировались на товары первой необходимости. Поэтому застройщики стараются даже в существующие проекты добавлять атрибуты комфорта: высадить деревья, поставить скамейки, игровые площадки, проложить пешеходные дорожки — это тот минимум, которым коммунальные службы города обеспечивают дворы старого фонда", — уверена Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".
Деньги решают
Затраты на создание комфортной среды зависят от класса проекта, его концепции и масштаба. В целом проектам массмаркета не нужны экзотические и финансово затратные решения. По подсчётам специалистов "Группы ЛСР", бюджет на благоустройство должен составлять не более 5% от общего бюджета строительства. И задача девелопера на рынке недвижимости — найти баланс между интересными решениями, выделяющими проект среди конкурентов, и конкурентоспособной ценой.
По оценкам e. Development, в среднем от 3 до 10% бюджета уходит на создание комфортной среды. Если девелопер берёт на себя нагрузку на управление коммерческой инфраструктурой и комьюнити жителей, то доля в затратах может вырасти ещё процентов на 5–7%.
При этом комфортная среда оказывает большое влияние на ценообразование проекта. Покупатель при прочих равных условиях выберет комплекс с развитой и обширной комфортной средой, поэтому проекты с продуманной концепцией могут стоить на 5–15% дороже, чем у конкурентов.
Дорогое удовольствие
В премиальных проектах жилой среде уделяется особое внимание, так как реализация такой недвижимости — это всегда про заботу и отношение, а не про продажу квадратных метров. Житель дома должен ощущать "сервис на кончиках пальцев" и получать лучшее. Поэтому при отделке общественных пространств применяются наиболее дорогие и натуральные материалы, большое внимание уделяется работе дизайнеров, определяется концепция объекта, заранее продумывается инфраструктурное наполнение.
Ключевой показатель качества жилой среды — полное отсутствие у жильцов стрессов, вызванных бытовыми заботами. Фокус застройщика и управляющей компании должен быть на человеке и его потребностях — только в этом случае в доме будет сформирована доброжелательная жилая среда.
"Чем выше класс объекта, тем надо делать больше: уникальный ландшафтный дизайн, нестандартные игровые площадки, более качественные тренажёры, чтобы чувствовать себя как в спортклубе под открытым небом. Должны быть закрытые дворы без машин для безопасности. Для поддержания концепции проекта хорошо бы организовать доминанту дворовой территории", — уверен Егор Фёдоров, директор по продажам группы "Аквилон".
"Если включать в это понятие абсолютно все атрибуты качественной жизни, от благоустроенных дворов с газонами и лужайками до службы персонального сервиса премиум–уровня, то затраты от общего объёма инвестиций в премиальный жилой комплекс могут составлять 10–15%. И в конечном счёте эти затраты закладываются в стоимость квадратного метра", — говорит Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой".
По оценкам Element Development, затраты ещё больше — девелоперы в проектах бизнес–класса и выше могут тратить от 10 до 25% общей стоимости проекта на создание пространств.
Хочешь комфорта — плати
Вместе с тем высокую ликвидность нужно не только создать, но и содержать — столь сложные и разнообразные мультифункциональные объекты необходимо поддерживать в надлежащем состоянии. "Приобретая квартиру, люди получают не только права, но и обязанности по содержанию своего и общедомового имущества. Эти работы будет выполнять УК на деньги собственников жилья. Поэтому срок жизни таких объектов, а также итоговая привлекательность среды жилого комплекса зависят от бережливого отношения жителей, понимания, что это их собственность", — считает Мария Чёрная, генеральный директор ООО "Бонава Санкт–Петербург".
“
Комфортная среда — это созданный застройщиком образ жизни для покупателей. Так как в это понятие можно включить не только элементы социальной и коммерческой инфраструктуры, а благоустройство, удобство внутри дома, современные технологии в строительстве, а также использование экологичных материалов. В комфортную среду я бы включала такие важные аспекты, как безопасность, экологичность, экономия времени, престиж. Мы давно ушли от строи-тельства простых "коробок" с минимальным набором нужных опций. Сейчас время, когда застройщики проектируют свои объекты под потребности клиента, формируя тем самым портрет будущего жителя дома. Конечно же, создание комфортной среды сказывается на затратах застройщиков на строительство. Чем качественнее материалы, чем больше новых IT–решений, тем дороже проект. При этом на сегодняшний день у покупателя есть огромный выбор новостроек
с разными параметрами, поэтому внедрение комфортной среды и дополнительных опций позитивно сказывается на принятии решения в пользу конкретного объекта.
Яна Вирченко
директор по продажам ГК "Полис"
