Пощады не будет: каким кварталам в Петербурге угрожает реновация

В процессе обсуждения изменившегося в конце июня городского законодательства о комплексном развитии территорий (КРТ) рассмотрен уже довольно широкий спектр проблем: как защитить свой дом от сноса, кого и когда может затронуть эта проблема и т. д. И только главные интересанты всей этой истории — застройщики, которым и придётся реализовывать проекты КРТ, — отмалчивались. Продолжают хранить молчание и сейчас. Видимо, подсчитывают, сколько можно будет заработать.

Схема реновации будет выглядеть примерно так. Сначала на "стартовом пятне" строятся первые дома, туда переселяются жители хрущёвок, потом дома переселенцев сносят, на их месте возводятся следующие. И так, пока квартал не "закончится".

Согласно закону, принятому в июне Законодательным собранием, реновировать будут панельные дома постройки 1957–1970 годов (хрущёвки). Решение о включении домов в программу должны поддержать две трети владельцев недвижимости. За свою квартиру можно будет получить другую или денежную компенсацию. Однако новые квартиры могут предоставлять не обязательно рядом с домом. Возможно доплатить и получить больший метраж. Город готов предоставить дополнительную помощь очередникам — до 2,1 млн рублей на одиноко проживающего человека и 1,1 млн на каждого члена семьи для доведения площади жилья до социальной нормы.

Впрочем, как уверяют в Смольном, пока ни один конкретный жилой квартал в "разработку" под реновацию властями не взят. Такие объекты ("многоквартирные дома, не признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и соответствующие критерию, уставленному законом Петербурга для отнесения к многоквартирным домам, в отношении которых осуществляется КРТ жилой застройки") должны быть прописаны в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Пока их там нет.

"ДП" попытался определить самые лакомые для девелоперов локации будущей реновации и подсчитал, сколько на ней можно заработать. Все "пятна" расположены близко от метро и наиболее плотно застроены хрущёвками. Для анализа использовались открытые данные сайта "Реформа ЖКХ".

Калининский район

Рядом со станцией метро "Академическая" на пересечении Гражданского и проспекта Науки под закон о реновации попадают 76 хрущёвок. Ещё 133 дома располагаются в локации, ограниченной проспектом Науки, улицами Бутлерова, Карпинского, Верности, Руставели и Северным проспектом. Площадь домов, в которых возможна реновация, эксперты оценивают в 850 тыс. м2. Исходя из действующих региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП), на этой территории можно построить около 5–5,5 млн м2 нового жилья. Из них 1,8–2 млн м2 — чтобы расселить жителей этого микрорайона.

Стоимость нового жилья в этой локации в существующих ценах может составить 220–250 тыс. рублей за 1 м2. Сроки реализации проекта — 5–7 лет. Суммарные инвестиции в проект — около 360 млрд рублей. Возможная выручка от реализации — 410 млрд рублей.

Московский район

В локации между станциями метро "Парк Победы" и "Московская" в непосредственной близости от Московского проспекта под реновацию могут попасть 332 хрущёвки. Ещё 148 домов — в относительном (10 минут на транспорте) удалении от него. Суммарная площадь объектов, подходящих под КРТ, около 2 млн м2. Потенциальный объём застройки — 6,5 млн м2. Из них около 4–4,5 млн необходимо, чтобы расселить жителей хрущёвок. Сроки реализации проекта — 7–10 лет. Суммарные инвестиции — 520 млрд рублей.

Средняя стоимость нового жилья в этой локации составляет сейчас 250–450 тыс. рублей за 1 м2 в зависимости от класса. Возможная выручка от реализации — 600 млрд рублей.

Кировский район

В районе две локации, интересные для девелоперов. Возле станции метро "Кировский завод" под закон о КРТ подпадают 115 хрущёвок. Их суммарная площадь — 470 тыс. м2. Исходя из действующих РНГП, на этой территории можно построить около 1,5–2 млн м2 нового жилья. Из них около 1 млн м2 необходимо возвести, чтобы расселить жителей района. Стоимость нового жилья в этой локации в действующих ценах может составить 180–200 тыс. рублей за 1 м2. Сроки реализации проекта — 3–6 лет. Суммарные инвестиции — около 140 млрд рублей. Возможная выручка от реализации — 180 млрд рублей.

Между станциями метро "Ленинский проспект" и "Проспект Ветеранов" и до железнодорожной станции Ульянка расположены 588 домов, построенных с 1957 года. Их суммарная площадь — 2,5 млн м2 жилья. Потенциальный объём застройки — 7,5–8 млн м2. Из них около 4,5–5 млн м2 необходимо построить, чтобы расселить жителей. Сроки реализации проекта — 9–12 лет. Суммарные инвестиции могут достичь 520 млрд рублей. Средняя стоимость нового жилья в этой локации колеблется от 160 тыс. до 200 тыс. рублей за 1 м2. Возможная выручка от реализации — 580 млрд.

Красногвардейский район

Здесь две интересные локации — Охта и возле станции метро "Новочеркасская". Вблизи от будущего офисного центра "Газпром нефти" в районе Среднеохтинского, проспекта Энергетиков и Большой Пороховской улицы — 153 хрущёвки общей площадью около 650 тыс. м2. Потенциальный объём застройки этой локации эксперты оценивают в 2–2,5 млн м2. Из них около 1,3 млн м2 необходимо для расселения жителей. Сроки реализации проекта — 4–6 лет. Суммарные инвестиции — 180 млрд рублей. Средняя стоимость нового жилья в этой локации — 170–200 тыс. рублей за 1 м2 в зависимости от класса. Возможная выручка от реализации — 220 млрд рублей.

У "Новочеркасской" под действие закона о КРТ могут попасть 138 домов (550 тыс. м2 жилья). Как говорят эксперты, на этой территории можно возвести 1,5–2 млн м2. Из них около 1 млн необходимо будет передать жителям. Сроки реализации проекта — 4–6 лет. Суммарные инвестиции — 140 млрд рублей. Средняя стоимость нового жилья — 200–250 тыс. рублей за 1 м2 в зависимости от класса. Возможная выручка от реализации — 270 млрд рублей.

Невский район

Здесь интересных локаций также две, и обе на левом берегу Невы.

В районе станций метро "Елизаровская" и "Ломоносовская" — 112 хрущёвок (420 тыс. м2). На их месте можно построить около 1,6 млн м2. Минус в том, что хрущёвские дома составляют лишь часть жилого фонда локации. И либо придётся расширять застройку, снося в том числе и сталинки, либо дробить территорию на маленькие проекты. На расселение потребуется около 0,9 млн м2. Сроки реализации проекта — 3–5 лет. Суммарные инвестиции — 90–96 млрд рублей. Средняя стоимость нового жилья в этой локации составляет в нынешних ценах 160–180 тыс. рублей за 1 м2. Возможная выручка от реализации — 120 млрд рублей.

У станции метро "Пролетарская" — 189 хрущёвок (680 тыс. м2). Там можно построить около 2,2 млн м2 нового жилья (1,3 млн — для расселения). Квадратный метр возле "Пролетарской" стоит 160–180 тыс. рублей. Сроки реализации проекта — 3–6 лет. Суммарные инвестиции в проект — 150 млрд рублей. Возможная выручка от реализации — 180 млрд.

Выборгский район

Немало хрущёвок расположено между Новороссийской улицей, 2–м Муринским и проспектом Тореза, недалеко от станции метро "Площадь Мужества". Это 81 дом площадью 340 тыс. м2. Для расселения потребуется 700 тыс. м2. Общий объём строительства — 2,5 млн м2. Зато стоимость нового жилья в этой локации достаточно высокая — 200–240 тыс. рублей за 1 м2. Суммарные инвестиции в проект — около 200 млрд рублей. Возможная выручка от реализации — 390–400 млрд.