Что изменится в ближайшие годы на рынке жилья бизнес- и премиум-класса — в обзоре спецпроекта "ДП" "Контуры будущего".
Бизнес-класс сменит локацию
Традиционно дома бизнес-класса тяготели к центральным районам, местам с парками, у воды. Сейчас эти локации почти закончились, точками притяжения становятся транспортные развязки и общественные пространства.
Границы постепенно расширяются, формат начал двигаться из центральных локаций к периферии. Новые проекты уже активно появляются в сером поясе Петербурга. "У покупателей почти вдвое снизилась значимость таких внешних факторов как локация, вид и окружение, которые ещё десять лет назад были критичными при выборе квартиры. На первый план вышли внутренние характеристики жилых комплексов: социальная инфраструктура, инженерное наполнение и концепция проекта", — полагает директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers Елизавета Конвей.
По словам руководителя Консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group) Ольги Трошевой, если в 2017 году около 50% предложения в классе бизнес приходилось на Петроградский, Василеостровский и Центральный районы, то сейчас основной объём предложения сосредоточен в локациях "Сосновка – Удельный парк", "Свердловская – Малоохтинская набережная" и "Чёрная речка – Лесная".
"После активного освоения Петровского и Крестовского острова наметилась тенденция к освоению "новых – старых" локаций. Появляется всё больше инвесторов, которые стремятся в старый фонд — Адмиралтейский, Центральный, Петроградский и Василеостровский районы. Они рассматривают старый фонд для реконструкции. Отреставрированные исторические здания с богатой историей и отличными видовыми характеристиками станут новым трендом в сегменте элитной недвижимости", — говорит исполнительный директор Группы "Аквилон" Андрей Вересов.
"Таких проектов будет появляться всё больше: небольшое количество квартир, современные коммуникации, качественная среда. Как правило, в старом фонде можно создать все условия для приватности, не жертвуя преимуществами центра города: закрытый двор, собственная инфраструктура", — предположил директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев.
Одним из главных трендов бизнес-класса в последние годы является более глубокое внедрение передовых решений по цифровизации и автоматизации. Это касается не только повышенных требований к энергоэффективности и инновационности оборудования и материалов, закладываемых на этапе проектирования проектов бизнес-класса, но и управления этой недвижимостью. "Как правило, в объектах такого класса есть подземный паркинг. Перемещение автомобилей под землю делает проживание более комфортным, а также позволяет освободить внутреннюю территорию комплекса для размещения дополнительных детских и спортивных площадок, ландшафтного дизайна и мест ежедневной активности соседей", — говорит генеральный директор ООО "Бонава Санкт-Петербург" Мария Чёрная.
В последние годы в бизнес-классе неуклонно росли требования к внутридворовым территориям и местам общего пользования, причём как к их функциональному наполнению, так и к дизайну. Жилой комплекс и его территория должны представлять собой целостный, единый по дизайну продукт.
"Думаю, в будущем качество проектов будет расти. Это будут дома с эргономически выверенной квартирографией, индивидуальной архитектурой, общественными пространствами и интеллектуальными компьютерными системами управления здания/оснащением квартиры", — прогнозирует генеральный директор девелоперской компании Elements Виталий Коробов.
Элитное разнообразие
В Петербурге элитная недвижимость будет востребована в принципе — и через три, и через пять лет предложение будет так или иначе отставать от спроса. Это не тот сегмент, где можно просто начать строить больше. Во-первых, большого выбора среди локаций нет. Во-вторых, даже на подходящих территориях подготовка к строительству занимает порой до 3–5 лет, и на этом отрезке могут меняться собственники.
Все понимают, что традиционные премиальные локации, в общем-то, закончились. В историческом центре, на Петроградке, Крестовском и прочих "элитных" местах возможны разве что точечные бутиковые проекты, которые, безусловно, будут на вес золота хотя бы потому, что они — редчайшие или вовсе последние в том или ином месте.
"Интересную картину мы будем наблюдать в так называемых новых премиальных локациях — больших территориях в сером поясе, отданных под редевелопмент. Большая часть этих локаций расположена в центральных или прицентральных районах и имеет большой потенциал для развития нового премиального кластера недвижимости. Но вот получится ли он премиальным?", — задаётся вопросом директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов.
По мнению эксперта, будущие комплексы будут разноформатными. "Из-за размера территорий под освоение разные участки на ней будут иметь очень разные качественные характеристики: одни будут располагаться на первой линии и иметь виды на воду и открыточный Петербург, и цену в проектах по 500 тыс. за метр. Другие будут смотреть на заброшенную промку или перегруженные городские дороги и стоить, соответственно, совсем других денег", — уверен эксперт.
На этом фоне дефицита мест один из вероятных сценариев развития рынка элитной недвижимости — формат брендированных резиденций под управлением международных гостиничных операторов, считает Елизавета Конвей. "Сотрудничество с всемирно известным брендом помогает девелоперу повысить статус и эксклюзивность проекта, а иногда даёт ценовую надбавку. "Премия за бренд" в среднем составляет около 30% по сравнению с резиденциями аналогичного уровня, но без участия известного бренда", — добавила она.
Этот тренд набирает популярность во всём мире, в Москве есть ряд интересных реализованных проектов, уникальных в своём роде. На этом фоне Петербург также обладает высоким потенциалом для развития. С коллегой согласна совладелец и генеральный директор ГК "Еврострой" Оксана Кравцова. "С каждым годом в элитном сегменте будет возрастать роль качественного сервиса, способного обеспечить жильцам тот уровень комфорта проживания, к которому они привыкли: от уборки квартиры и развозки детей в школы до организации срочного авиаперелёта. Пандемия показала, что именно сервис, организованный по принципу пятизвездочных отелей, во многом помогает сделать успешнее и объекты собственной инфраструктуры комплекса", — рассказывает она.
Обязательные опции для этого сегмента будут отражать пик развития технологий комфорта и управления умным домом. Здания, а точнее их электронные мозги, будут узнавать своих жителей, их транспортные средства и даже их гостей, отмечает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
Эксперты уверены, что среднее число квадратных метров в сделках будет уменьшаться. Дело здесь не только в ценах, сколько в желании покупателей владеть несколькими объектами. "Например иметь рабочую квартиру в центре города и загородный дом, в который можно приезжать на выходные. Или квартиру выходного дня рядом с Финским заливом. То есть жильё будет ранжироваться по будням или по выходным, по сезонам и так далее", — рассуждает Виталий Коробов.
По мнению заместителя председателя правления ООО "Охта Групп" Михаила Ривлина, настоящее элитное жильё относится к категории долгосрочных, стабильных ценностей, и представление об этом сегменте через три-пять лет не будет значительно отличаться от тех, что есть сейчас. "Жильё будет использоваться шире, чем в доковидную эпоху, будут востребованы большие площади, появятся кабинеты в элитных квартирах. Но пока мы в своих проектах предусматриваем дополнительно только создание рабочих мест, даже не отдельных кабинетов", — добавил собеседник "ДП".
