Власти против псевдожилья: что ждать после рестарта закона об апартах

Автор фото: Ермохин Сергей

Закон, регулирующий рынок апартаментов, должны были принять в конце прошлого года. В ноябре он был вынесен на первое чтение, но был снят. Рассмотрение перенеслось на 2022 год.

По словам министра строительства РФ Марата Хуснуллина, документ получился сырой и противоречивый. По последним данным, планируется изменить концепцию — принять рамочный документ, а решение конкретных проблем делегировать на региональный уровень.
Как эту проблему будут решать в Петербурге? У нас ещё в ноябре власти заявили, что будут рассматривать все проекты, а те, что посчитают псевдожильём, "нагружать" социальными объектами.
Что-то изменилось за последнее время? Участники рынка и представители городской администрации обсудили эти и другие вопросы на круглом столе "Делового Петербурга".
Игорь Креславский , председатель комитета по строительству Петербурга:
"Правильная формулировка не "нагружать", а обеспечивать социальными объектами. За десятки лет в городе накоплен громадный дефицит социальных объектов, поэтому было решено не разрешать строительство жилья без обеспечения его соцобъектами. Это же касается и апартаментов: если мы видим в проекте элементы жилья, то застройщик обязан возвести сопутствующую инфраструктуру. Очень часто участниками рынка используется формулировка "апартаменты", чтобы не строить соцобъекты, а значит уменьшить себестоимость и увеличить свою рентабельность, прибыль. Все проекты подробно рассматриваются на градостроительной комиссии. Если мы видим, что проект — гостиница, то да, строить сопутствующую инфраструктуру не надо. Но для этого мы смотрим что это за проект, детально оцениваем планировки, наличие отельного оператора, чтобы точно понять. Пока большая часть проектов, которые мы рассматривали — в чистом виде жильё, без объектов социалки они не прошли. Город не заинтересован в строительстве псевдожилья без социальных объектов".
.
Автор: Ермохин Сергей
Константин Сторожев, гендиректор VALO Service , председатель экспертного совета по апартаментам РГУД:
"Мы строим апарт-отель. И я настаиваю, что в первую очередь это отель. Я понимаю социальные нужды, но давайте просто не будем разрешать строить псевдожильё. Ведь если мы разрешаем строить такие проекты в зонах, которые по генплану для этого не предназначены, то нарушаем градостроительную политику. Я неоднократно, в том числе и на предыдущем круглом столе "Делового Петербурга", предлагал включить в состав градостроительной комиссии экспертов от бизнес-сообщества, которые помогли бы разобраться, что это за проект. Но пока наша экспертиза не востребована. У нас средний срок проживания в гостиничном формате — три дня. В среднесрочном формате — 3,5 месяца. Для наших клиентов нет необходимости в социальной инфраструктуре. Более того, чтобы отдать ребёнка в детский сад или школу, необходима регистрация по месту проживания. А любой комплекс апартаментов — не жилая недвижимость. Регистрация в нём невозможна. Зарегистрировать возможно только гостей в отеле, который прошёл классификацию и получил "звёзды". И только на срок проживания. Когда будем выводить новые проекты на рынок, мы будем доказывать комиссии, что у нас именно отель"
Игорь Креславский:
"У нас был на комиссии один инвестор, который доказывал, что у него отель. Я его спрашиваю: "У вас будут временно проживать или постоянно?". Он отвечает: "Ну может временно, может постоянно, но в любом случае недолго". "А дети будут?". "Детей не будет!". На 50 тыс. м2 ни одного ребёнка — такого не бывает. Люди и годами живут. В результате получается нечестная конкуренция: застройщик, который рядом возводит жилой дом, строит инфраструктуру. А девелопер, который возводит апарт-отель — нет. А потом жители апартаментов пользуются этой инфраструктурой, создавая дополнительную нагрузку на неё".
Константин Сторожев:
"Для того, чтобы появились дети, нужны какие-то условия. У нас из 1500 апартаментов 1360 — студии. В студиях 24 м2 невозможно растить детей. Как только дети появятся, люди сразу переедут".
Мария Онучина, директор УК 25/7 от GloraX :
"Нужно честно сказать, что за время отсутствия регулирования этой сферы застройщики пользовались лазейкой в законодательстве. В разных регионах по-разному: есть цивилизованные игроки, которые возводят именно гостиничные комплексы, где оказывается гостиничная услуга (которая чётко описана и регламентирована), а есть огромное количество тех, кто строит псевдожильё. И главный вопрос: как отсечь одних от других. Мы много обсуждали в профессиональном сообществе и вывели простую формулу: ни один гостиничный проект не будет рентабелен, если средняя площадь юнита в нём более 35 м2. Для гостиничного проекта нужна служебная/сервисная инфраструктура и общественные зоны, обязательно лобби. На этапе выдачи разрешений на строительство возможно отличить коммерческое здание от жилого. И это показатель, который можно проконтролировать на уровне проекта. Мы неоднократно заявляли, что готовы присоединяться к обсуждению проекта регламентирующего закона. В ноябре законопроект был отправлен на доработку. И одной из причин стало наличие в документе положения о многофункциональных объектах, которая оставляла бы лазейку: покупатели могли приобретать юниты в апарт-отелях, а потом переводили бы их в жильё. Мы предлагаем добавить в рабочую группу, обсуждающую законопроект, гостиничных операторов. Сейчас в ней присутствуют застройщики жилья, которые пытаются заложить в документ как можно больше лазеек".
Елизавета Ковригина, директор бизнес-юнита Orange Life!:
"Действительно, законопроект, который так ждут участники рынка, сопряжён со множеством сложностей, и законодательно понятие "апартамент" до сих пор не закреплено. Но не надо забывать, что существует Положение "О классификации гостиниц" , в котором чётко сформулированы и прописаны требования именно к апарт-отелям и комплексам апартаментов, как объектам гостиничного сервиса. В портфеле Orange Life! только проекты сервисных апарт-отелей, и мы знаем это Положение очень хорошо. Там прописаны все возможные критерии: начиная от размеров номеров и лобби, заканчивая назначением МОПов и территорией для подъезда к отелю. По этим параметрам определяется звёздность гостиницы. Поэтому, если использовать эти критерии не только при классификации отелей, но и при рассмотрении проектов на этапе согласования, мы уверены, что это поможет сделать взаимодействие застройщиков и города более понятным и прозрачным, причём с обеих сторон. Что касается всего остального. Граница между псевдожильём и апарт-отелем — подразмыта, здесь полностью согласны. Это дает шанс недобросовестным игрокам находиться в серой зоне, и эта неразбериха тормозит развитие отрасли в целом. Нужны чёткие правила игры, и чем они скорее будут, тем лучше для всех нас".
Владимир Болдырев , начальник Госстройнадзора Петербурга:
"У нас есть вопиющий случай, когда под предлогом строительства спортивной базы на проспекте Кима, 1 пытались построить "псевдожильё". Открываем проекты — там 6 парадных, а под функцию спорта отведено только 11% от всех площадей. Госстройнадзор документы рассмотрел и отказал в получении разрешения на строительство. Застройщик пошёл в суд, где оспаривал законность этого отказа. В судах мы отстояли свою правоту, и в октябре слушание дела в Арбитражном суде завершилось в нашу пользу. Но осенью был всплеск таких проектов. Если же говорить про законопроект, то лично я поддерживаю запрет на перевод апартаментов в жильё, так как это нарушало бы основные градостроительные нормы, установленные не только в Петербурге, и появлялась бы возможность строительства жилья в общественно-деловых зонах, где этого априори не должно быть. Сейчас правила едины для всех: все проекты идут на рассмотрение Градостроительной комиссии, где застройщик показывает, что планируется построить, какое у будущего объекта функциональное назначение. И уже коллегиальный орган, при участии большого количества руководителей органов исполнительной власти, рассматривает и принимает решение о возможности реализации такого проекта. За последние 5 лет было выдано 37 разрешений на строительство и 41 разрешение на ввод гостиниц в эксплуатацию".
Юлия Кузенская, заместитель председателя комитета по туризму Петербурга:
"Апартаменты являются частью городской программы по развитию туристического инфраструктуры в Санкт-Петербурге. Мы учитываем их. Информацию о строящихся и построенных объектах получаем как от коллег из строительного блока, так и от самих девелоперов. Мы всецело поддерживаем развитие именно гостиничного сектора, так как чем больше у нас будет качественных мест, тем выше будет туристический поток. У нас есть прекрасный аэропорт, большой Морской порт, железная дорога. Чем больше туристов мы сможем разместить, тем лучше".
Дмитрий Павлов , президент группы компаний " Колвэй ", депутат Законодательного собрания Петербурга:
"После того как началось обсуждение закона в Госдуме, пошёл всплеск покупок апартаментов в надежде, что в дальнейшем их можно будет переоформить как жильё. Проблема в том, что апартаменты проектируются и строятся по упрощённым нормам — там и требования по инсоляции, по зелёным насаждениям, по парковочным местам другие. Эти нормы позволяют застройщику заработать, но создают дополнительную нагрузку на прилегающие квартиры. Поэтому в городе необходимо выбрать общие правила строительства подобных объектов. Но они должны быть компромиссом: чтобы устраивали и бизнес, и жителей города".
Константин Сторожев:
"Надо понимать, что себестоимость строительство апарт- отеля, гостиницы на порядок выше, чем обычного дома. Это и требования к инженерным системам, и системам безопасности. Кроме того, гостиница требует большого количества общественных мест. Лобби отеля — это не подъезд, у нас в проекте его площадь 400 м2. Требуется большее количество складских помещений. Так что говорить, что строительство апартаментов обходится дешевле — неправильно. Псевдожильё — да. Нормальный звёздный отель — нет. И если город хочет, чтобы в Петербурге увеличивался качественный номерной фонд для туристов, он должен поддерживать подобные проекты, а не нагружать их социальной инфраструктурой".
Александр Шарапов , президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, президент Becar Asset Management :
"Сейчас в нашем законодательстве есть два вида недвижимости: жилая и коммерческая. Отели относятся именно к коммерческой недвижимости, а уж какой вид собственности в нём — это не столь важно. Может быть один владелец или кондо-отель, где много собственников. Точно так же в розницу могут продаваться торговые комплексы и офисы. Точно так же и жильё может быть разной формы собственности — мы привыкли к тому, что у нас много собственников, а в Америке у дома может один собственник, например, какой-нибудь инвестиционный фонд. В чём проблема. Стали говорить, что строят отели, а по сути получились жилые дома. Причём, проблема пошла из Москвы, а не из Петербурга. Именно там под видом отеля сдают жилые дома, без отделки (у нас строят с отделкой), без меблировки (у нас с ней), без управляющей компании (у нас с УК). Поэтому псевдожильё от цивилизованного апарт-проекта отличается именно этими признаками. Кроме того, давайте лицензировать управляющие компании. В данном случае ни одна из компаний не возьмёт себе в управление псевдожильё. Вот готовые отличия и на основании этих требований можно останавливать проект. Кроме того, нам надо чётко законодательно прописать, что собственник может жить у себя в номере только его арендовав — заплатив налоги, коммунальные платежи управляющей компании. Без этого меня в номер заселить не смогут. Это нормальная западная практика. Что касается соцнагрузки. У нас в отеле селится в основном молодёжь от 20 до 40 лет. При этом 80% — одиночки. 20% — семейные, но без детей. Мы сразу им говорим — у нас вам будет неуютно".
Юлия Киселева , председателя комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга:
"Я абсолютно согласна с Александром. У нас в законодательстве нет такого понятия как апартаменты. Есть жильё, и есть гостиницы. Есть гостиницы разных форматов: от отдельных домов до квартир и номеров. И есть жильё. У нас сейчас, используя слово апартаменты, пытаются подать их как немного жилое или чуть нежилое. Есть международный опыт, который говорит, что есть коммерческое жильё, которое сдаётся в наём. Там, действительно, есть все признаки, о которых говорил Александр. Сейчас на градостроительной комиссии мы видим три вида недвижимости: жильё, гостиницы и так называемые апарты. Мы не можем понять, в чём разница между жильём и апартаментами, и каким образом эти комплексы мы можем отнести к гостиницам. Поэтому используем очень простой способ: если апартаменты не отличаются от жилья, то для этих проектов предусматривается необходимый набор социальной инфраструктуры. Других оснований, чтобы посмотреть на них по-другому, у нас нет. Если приходит гостиница, и мы видим все признаки: набор помещений для обслуживания, уровень безопасности и так далее, то никакой социалки не надо. Мы не против такого вида гостиниц, но давайте играть честно. Что касается законопроекта, то к нам в комитет он тоже поступал, и мы написали на него отрицательное заключение. В частности, нас абсолютно не устроил тот факт, что существует возможность размещения многофункциональных зданий в зонах, которые предполагают размещения жилья. По нормативным актам даже в промышленно-деловых зонах разрешается строительство гостиниц. А теперь представьте, что в промышленной зоне появится жильё. Это, мягко говоря, странно. Закон надо дорабатывать, устанавливать правила управления такими комплексами. Мало того, что получим жилые помещения, не обеспеченные социальными объектами, но и с непонятной формой управления".
Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YES:
"10 лет назад, когда рынок сервисных апартаментов только создавался, и мы реализовывали наш первый проект на ул. Хошимина, определение "апартамент" мы использовали, чтобы объяснить людям, что это гостиничный номер с кухонной зоной. Никто не предполагал, что это приведёт к такой путанице и смуте в дальнейшем. Сейчас такие проекты можно называть по-разному: апарт-отели, кондо-отели, коливинги, но мы должны рассматривать их именно как классические гостиничные комплексы, которые предполагают прохождение гостиничной классификации и предоставление соответствующего уровня сервиса. И ключевое для нас, цивилизованных девелоперов, не сэкономить на социальной инфраструктуре, а построить и реализовать наилучшим образом проект на участке, не предназначенном для жилого строительства. Нужно понимать, что сейчас окупаемость строительства классической гостиницы — 15-20 лет. У девелоперов нет желания вкладывать значительный капитал и ждать столь длительный период окупаемости проекта в текущих условиях кризиса и ограничений. С другой стороны, есть частные инвесторы, готовые инвестировать в проекты сервисных апарт-отелей и получать операционный доход от сдачи. В итоге в плюсе все. Когда мы реализуем проект апарт-отеля, то создаём его именно как гостиницу, а не жилой комплекс. Поэтому у нас помимо апартаментов запроектировано огромное лобби — 1400 м2, служебные лифты, чтобы разграничить потоки сотрудников отеля и туристов, есть помещения под склады, мастерские. Мы продаём апартаменты с отделкой под ключ и меблировкой. Всё это удорожает проект. Но, я уверен, когда на градкомиссию приносят подобный проект, от псевдожилья его отличить можно. Поэтому давайте отделять зёрна от плевел".
Александр Шарапов:
"Хотел бы ещё раз подчеркнуть — давайте честно скажем тем, кто проживает в гостинице и получает временную прописку: у вас не будет возможности получать бесплатное образование, медицинскую помощь. Если вам это нужно — есть платные школы, детские сады, медицинские центры. Если всего этого не сделать, а нагрузить максимально застройщиков, то мобильными станут не люди, мобильными станут девелоперы. Я не просто так строю в Дубае и США, за последние годы за счёт постоянного ужесточения правил вести бизнес в России становится невыгодно. Выжимать девелоперов дальше можно, но есть предел".
Антон Агапов:
"Хотел обратить внимание, что Петербург дал рынку недвижимости новый продукт — сервисные апарт-отели. Продукт, который сейчас завоёвывает и другие города: у нас есть проекты в Нижнем Новгороде, Новосибирске, Казахстане. И хотелось бы, чтобы несмотря на недобросовестных девелоперов, которые продвигают проекты псевдожилья, мы не убили цивилизованный бизнес".