Есть ли будущее у апартаментов

Продажи сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге начались в сентябре 2011 года: именно тогда на рынке появился первый апартамент-отель. В тот момент это было необычное и рискованное предложение. То, как изменился за 10 лет рынок, эксперты обсудили на круглом столе "Делового Петербурга".

"10 лет назад мы получили разрешение на строительство YE`S Хошимина. Придумали и сформировали новый продукт. Сейчас, когда мы продаём апартаменты, то создаём рынок цивилизованной аренды, продаём это инвесторам не для того, чтобы жить самостоятельно, а чтобы получать пассивный доход. Есть спрос и со стороны арендаторов, в том числе тех, кто хочет жить достаточно долго. Гостиницы существуют, но пробовал ли кто-нибудь найти на месяц или два варианты размещения в другом городе? Если говорить про отель — это будут сумасшедшие деньги, квартиру — здесь другие сложности, нет возможности оформить всё официально и цивилизовано. Именно поэтому создали этот продукт, у нас сейчас номерной фонд — 5 тыс. апартаментов. Мы расширяем географию — Нижний Новгород, Новосибирск, Казахстан. У потребителей есть спрос именно такого продукта — инвестиционного с точки зрения покупки и аренды после ввода в эксплуатацию", — рассказывает Антон Агапов, директором по развитию сети апарт-отелей YE’S.

"Проект YE`S на Хошимина был одним из первых новаторских проектов, с хорошей архитектурой. В свое время я помогал Пионеру приобрести этот участок", — вспоминает Дмитрий Павлов, основатель ГК "Колвэй".

За десять лет рынок кардинально изменился: в 2011 году сервисных апартов практически не было. "На сегодняшний момент сервисные апартаменты — преобладающая доля: 12 тысяч лотов. 5 тысяч лотов — несервисные. Сейчас бум на комфорт-класс в сдающихся в аренду апартаментах. Основная тенденция рынка — переход от проектов несервисного к сервисному формату. В перспективе ближайших трёх лет фонд апарт отелей будет только расти. Они показали себя как очень гибкая структура, потому что девелоперам удалось переориентироваться между средним и долгосрочным форматами проживания, гостиницы себе этого не смогли позволить", — рассказывает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers. По её данным, в ближайшие два года объём номерного фонда городских апарт отелей трёхзвёздочного и четырёхзвёздочного составит 23 тыс. юнитов.

По словам Максима Нозина, главы представительства АО "Дюлак Кэпитал" гостиничный бизнес в России пережил худший год в истории наблюдений. В Москве и Санкт-Петербурге загрузка отелей сократилась в 1,5–2 раза, доходность — более чем на 60%.

"Средняя загрузка отелей Москвы составила 37,9%, сократившись на 51% относительно показателя 2019 года. В Санкт-Петербурге ситуация оказалась ещё хуже — средняя загрузка сократилась на 57%, составив 29%. Впрочем, в большинстве апарт-отелей ситуация гораздо лучше — за счёт того, что управляющие компании могли сдавать номера не только посуточно, но и на более долгий срок", — говорит Максим Нозин.

Как говорят участники рынка, основная проблема — отсутствие нормального законодательного урегулирования отрасли. Причём от этого страдают как девелоперы, так и власти.

"Проблема в том, что по действующему законодательству есть три типа зданий, в которых могут проживать люди: жилые дома, гостиницы и общежития. Для всех типов есть чётко прописанные нормы и правила, обеспечивающие комфортное проживание для населения. Один из факторов — наличие социальных объектов в пешеходной доступности — в частности, школ, детских садов и поликлиник. Апартаменты также заполняются людьми с детьми, семьями. А поскольку для них не строятся дополнительные социальные учреждения, повышается нагрузка на уже существующие и происходит дисбаланс", — уверен Владимир Григорьев, главный архитектор Петербурга. По его мнению, это противоречие необходимо разрешить, поэтому все новые проекты строительства апартаментов в Петербурге будут рассматриваться на градостроительной комиссии и нагружаться соцобязательствами. Нововведение коснётся всех проектов: и сервисных апартаментов, которые строятся как гостиницы, и псевдожилья. Начавший работать совсем недавно коллегиальный орган — градостроительная комиссия — станет определять размер социального "оброка", который девелоперы должны отдать городу, чтобы реализовать проект.

/
Купить фото
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text

При этом, как считает главный архитектор, девелоперы апарт-проектов не всегда честны с властью. "Я неоднократно слышал уверения, что у нас в апарт-отелях детей быть не может. Я не поленился, проехал, прошёл во двор — там много детей и мам. Это факт", — рассказывает главный архитектор Петербурга.

С ним согласен глава Госстройнадзора Владимир Болдырев. "К примеру девелопер приносит проект гостиницы, под которую не требуется социальная обеспеченность, но в проекте мы видим, что гостиница размером в 80 тыс. кв. м, 8 парадных, 16 этажей, и каждый номер имеет собственную кухню, размеры этих номеров очень смахивают на 2–3 комнатные квартиры. И мы ждём урегулирования нормативно-правовой базы, чтобы все категории видеть", — считает он.

По его словам, нужно разделять: гостиница это, апартаменты или гибридный инвест-отель, где есть доля гостиницы и апартаменты. "Так как Госстройнадзор — надзорный орган, мы, безусловно, живём и работаем в мире действующего законодательства. На сегодняшний день нормативно-правовая база в части апартаментов недостаточна. Санкт-Петербург уже не первый год относится к апартаментам как к жилью. И Госстройнадзор при подаче проекта для выдачи разрешения на строительство требует по соответствующему пункту ПЗЗ обеспеченность социальной инфраструктурой", — говорит он.

По мнению генерального директора VALO Service (УК комплекса апарт-отелей VALO) и председателя экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Константина Сторожева, нужно отказаться от принципа просто запретить, а сделать позитивный шаг — разобраться в специфике сегмента. "То, что комиссия работает, хорошо. Но вопрос — кто участвует, кто определяет: это гостиница или нет. Мы от Гильдии управляющих девелоперов постоянно говорим, что готовы делиться своим опытом. Я считаю, что подключение нас как специалистов к работе Градостроительной комиссии сделало бы её более прозрачной. Подобного рода открытость будет вызывать доверие девелоперов, и это значимо", — заявил он.

"Градкомиссия, как вновь появившийся согласовательный орган, определяет социальную нагрузку на девелоперов и способы её компенсации. В том числе для малых проектов. Где, например, по нормам требуется 20–30 мест в детсаду или школе, но такого размера объекты строить смысла нет. Со стороны видится, что ключевая задача комиссии — сокращать дефицит и обеспечивать город объектами социальной инфраструктуры. И также создаётся впечатление, что рынок апартаментов рассматривается членами комиссии, как рынок псевдожилья и только. Следовательно, соцнагрузка на каждый строящийся апарт-отель будет пропорционально определена. Её придётся закладывать в себестоимость строительства, которая вырастет. Следовательно, вырастет в стоимости и квадратный метр для конечного покупателя", — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".

"Я, как инвестор, заинтересован, чтобы мои инвестиции как минимум сохранились, как максимум — преумножились. Но не надо забывать про комфортную среду, которая создаётся для тех, кто туда заезжает временно, на год или на два. Нужно учитывать, как они пойдут в школу, садик, как будут ездить, потому что есть проекты, которые не соответствуют понятию комфортной среды", — говорит Дмитрий Павлов.

Впрочем, не всегда эта социнфраструктура востребована. "Апарт-отели в Петербурге — это, прежде всего, отели, оказывающие гостиничные услуги. Мы хотели открыть частный детский сад в лофт-квартале Docklands и объявили предварительную запись в группы. Однако из числа арендаторов и жителей комплекса, резидентов коворкинга, который успешно работает на территории отеля, за 2 месяца набралось менее 10 желающих. Это показательный пример: обязывать апарт-отели гостиничного типа строить детские сады нецелесообразно", — говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands development.

"Я была на подобной дискуссии года 4 назад. Прошло несколько лет, но ничего не изменилось. Пройдёт ещё 4 года, и мы опять будем обсуждать: если есть кухня и дети — это жильё. Может быть, если двигаться более быстрыми темпами, то и рынок пойдёт в нужном направлении. Это сейчас такой камень в сторону властей, которые работают над законодательством. Мы строим объекты для 18, 25, 27-летних. Это те люди, которым ещё детские сады самим нужны, а не их детям. И мы работаем над тем, чтобы у них появились дети, создаём эти компактные комнаты. Работаем над улучшением рождаемости в стране", — говорит Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. "Мы против псевдожилья, когда приносят спорткомплексы, гостиницы с трёхкомнатными квартирами, мы не идём как консультанты в эти проекты, потому что не поддерживаем. Именно из-за этого сегмента возникают проблемы на рынке", — уточняет она.

/
Купить фото
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text

По словам Марка Лернера, владельца компании "Петрополь" за последние годы паттерны изменились: практически никто не ходит в близлежащую школу. "Поэтому строить усиленные квадратные метры школ, где некому работать, зачем? С 2016 года мы наблюдаем попытки властей дать определение апартам, но, на мой взгляд, ничего не получится. Потому что изначально заложена двойственность: это коммерческое жильё, но для проживания. Поэтому и жильё стало мигрировать в сторону апартов. В жилых комплексах, находящихся недалеко от метро, в хороших районах, 30–40% квартир инвестиционные, покупаются для сдачи в аренду. Как мы отделим жильё от апартаментов? Как мы можем запретить жить краткосрочно или долгосрочно? Как запретить жить с детьми? Как можно запретить жить в номере, которым я обладаю? Я вижу простое решение: лучше ужасный конец, чем ужас без конца. У меня мысль простая: если это гостиница, у неё один инвестор, пусть это будет потом распродано отдельными юнитами. Но если это строится по эскроу-счетам, приравняйте по этому банальному признаку проект к жилому с точки зрения социалки. И успокойтесь. Мы не предугадаем что будет через 3–5 лет, и если это долёвка и апарты строятся через неё, приравнять апартаменты к жилью, пусть будет социалка всегда, для всех, в едином виде", — говорит он.

"Мы всеми руками "за" регулирование сферы апартов и усложнение жизни тем, кто стоит псевдо-жильё — чем его меньше, тем лучше себя чувствует рынок апартаментов, тем понятнее что это такое для покупателей инвесторов, тем понятнее правила. Мы занимаемся сервисными апарт-отелями, но в наших апартаментах минимум 60% долгосрочных и среднесрочных гостей и мы такие в рынке сервисных апартов уж точно не одни, не смотря на наличие активных апологетов, которые рассказывают о том, что сервисные апартаменты это только те, где только суточные гости. Так вот, тот факт, что у нас и многих коллег по цеху есть долгосрочные гости не делает нас псевдо-жильём. Поэтому мы вполне за регулирование сферы апарт-отелей и прекрасно понимаем переживания государства по поводу социалки, но мы за прозрачные правила. Необходимо чётко проработать, что есть псевдо-жильё, что есть апарт-отели. И это должно происходить не только на основе наличия/отсутствия детей. В помощь для этого есть гостиничная классификация, есть гостиничные операторы и профессиональные УК, есть особенности планировки, особенности наполнения и оснащения номеров — всё это может помочь четко отделить сервисные от несервисных апартаментов. Мы, со своей стороны, готовы и рады участвовать в работе рабочих групп по этому вопросу", — говорит Кирилл Рузанов, генеральный директор УК "Начало.Сервис".

В качестве перспективного направления для развития рынка апартаментов эксперты и представители власти называют исторический центр, где многие аварийные здания можно было бы реновировать под апарты. "Мы абсолютно согласны с председателем КГА Владимиром Григорьевым, что апарт-отели должны располагаться в зданиях, которые требуют капитального ремонта либо реконструкции. Что позволит городу привести здания в надлежащий вид, создать дополнительную инфраструктуру и рабочие места. Наша компания будет развиваться в этом сегменте, поскольку мы считаем это актуальным. При этом, исходя из нашего опыта в рынке формирования сегмента бутик-апартаментов, мы видим спрос на них на рынке. В первую очередь это обуславливается отличным месторасположением, шаговой доступностью до метро, и близостью ко всем достопримечательностям и развлечениям в городе. Подобные проекты могут быть ориентированы на покупателя с уровнем дохода выше среднего", — рассказывает Андрей Ромашков, генеральный директор ГК "Аквалина". При этом, по его мнению, рынку от госрегулирования нужно только одно — признать апартаменты инвестиционной недвижимостью, которая предназначена для кратковременного проживания и которая также не требует соцнагрузки — возведения новых школ, детских садов, поликлиник. "Бизнес и рынок сам будет себя регулировать", — уверен Андрей Ромашков.

Юсуп Магомедов, основатель сервиса "Дом Одет" предлагает, чтобы в рамках регулирования сферы сервисные апарт-отели были обязаны продавать только оснащённые номера — с мебелью, техникой — по гостиничным стандартам. "Тогда и для государственных органов будет понятнее и проще делить "зёрна от плевел". В принципе, не смотря на то, что ипотечная меблировка, которая обсуждается последние два года очень "тормозит", но этот механизм можно отработать на рынке апартаментов, тем более у нас был такой опыт оснащения "мебель с ключами" в апарт-отеле NEXT. Всё-таки сервисные апартаменты — это апартаменты, в которых учтён комфорт гостя, а комфорт гостя, в первую очередь в номерах, потому что это — основное", — говорит он.

Проблема ещё в том, что ни девелоперы, ни управляющие компании не имеют юридической возможности запретить владельцам апартаментов там проживать самостоятельно. "Я представляю проект Аквалина, это историческое здание в центре Петербурга, которое мы полностью восстановили. Изначально оно находилось в руинированном состоянии. Это чисто апарт-отель, 4 звезды. Начиная работы по запуску, столкнулись с проблемой, что некоторые недобросовестные покупатели наших апартаментов планируют там постоянное проживание, хотя оговаривалось, что проект гостиничный, даже заключались договоры. Но юристы оспаривают эти договоры очень успешно. Соответственно, может, законодателям стоит проработать момент, который не позволит постоянное проживание людям, которые покупают апартаменты в отелях", — предлагает Всеволод Васильев, исполнительный директор ГК "Аквалина". С ним согласна Карина Шальнова, директор управляющей компании RBI PM: "Мы буквально на днях открыли второй наш проект. У нас маленькие проекты — 200, 400 номеров, это исторический, деловой центр. И регулировать процесс с собственниками, которые не заключили договор на управление, сложно".

"Первый инвест-отель Orange.Life — это классический туристический отель в центре города, предназначенный для краткосрочного размещения гостей. Наш инвестиционный продукт предполагает, что весь объём номерного фонда, прошедший классификацию, находится под управлением отельного оператора. Другими словами, мы предлагаем покупателю не просто приобретение помещения, а участие в бизнесе. И для защиты как самого операционного бизнеса, так и заинтересованных в нём инвесторов, мы заключаем долгосрочные договоры аренды. В них фиксируются обязательства обеих сторон, в том числе отказ арендодателя от самостоятельного проживания, номер передаётся арендатору в пользование и владение в полном объёме. Договор аренды в этом плане эффективнее защищает от вымывания номерного фонда, чем договор управления или агентский договор, которые также имеют место на рынке апартаментов. В настоящее время 100% номеров в наших проектах передано инвесторами в аренду отелю. По истечении 10 лет договором предусмотрена пролонгация, и мы рассчитываем, что при том высоком уровне пассивного дохода, который мы обеспечиваем нашим инвесторам, ни у кого не возникнет желания проживать и управлять самостоятельно", — рассказывает Елизавета Ковригина, директор бизнес-юнита Orange.Life.

"Такая проблема была в США 10–15 лет назад, и решили её следующим образом: собственниками всех апартов, которые строятся, является управляющая компания девелопера, а инвестор частный, которого мы привлекаем, чтобы он вложил деньги и профинансировал, становится акционерами управляющей компании. То есть они финансируют процесс строительства, но на других принципах", — рассказал Аркадий Черняков, основатель компании Furnibotics.

"Мы, как гостиничный оператор, защищаем интересы инвесторов, которые купили апартаменты для сдачи в аренду в составе отеля и рассчитывают на определённый уровень доходности. Поэтому нас беспокоят изменения в законодательстве, которые могут дать возможность отдельным собственникам менять статус их помещений. Как правило, причин изменения статуса несколько. Это желание сэкономить на коммунальных услугах и налогах. Это необходимость получения постоянной регистрации именно на Васильевском острове. Это желание получить льготы и права владельцев жилых помещений. Ну и, конечно, с жильём многим просто спокойнее и привычнее, чем с коммерческим помещением. При этом мало кто планирует жить в апартаментах. Вероятнее всего, владелец просто изменит статус и продолжить сдавать свои апартаменты сам, создавая конкуренцию отелю. Мы же как раз хотели уйти от таких стихийных средств размещения: строили здания по гостиничным стандартам, получали звёзды, внедряли стандарты управления и обслуживания. Поэтому подобные законодательные инициативы— большой шаг назад", — заявляет Екатерина Запорожченко.

А вот Карину Шальнову волнует выравнивание тарифов ЖКУ. "Если мы говорим о гостинице с качественным сервисом, если мы заявляем, что наши гости находятся в безопасности, то у нас обязательно должна быть система видеонаблюдения, должен работать ресепшн, должна соблюдаться определённая частота уборки и так далее. И мы не сможем обеспечить этот высокий уровень сервиса по тем тарифам, которые предусмотрены для жилья", — говорит она.

По прогнозам Руслана Сухия, сооснователя фонда коллективных инвестиций "Рентовед", в ближайшем будущем может поменяться схема финансирования строительства апартаментов. "Существует такая форма коллективных инвестиций как закрытый паевый инвестиционный фонд. Чем я и моя компания занимаемся. ЗПИФ — самая удобная и безопасная форма для инвестиций и владения для инвестора, это лучше, чем приобрести недвижимостью напрямую, потому что украсть недвижимость, переоформить её крайне сложно, если она находится в фонде. Деятельность фонда контролируется несколькими организациями и в том числе Центробанком. Интерес к таким продуктам сейчас растёт. Недавно мы привлекали на строительство коттеджного посёлка через ЗПИФ, 600 млн рублей собрали за месяц, потому что людям это понятно, входной билет очень небольшой и главное безопасно с точки зрения сохранности инвестиций", — рассказал он.

Впрочем, как говорит Елизавета Ковригина, в настоящее время одна из главных проблем использования схемы ЗПИФов — российская ментальность. "Для большинства россиян деньги в банке, деньги "в бетоне" — более понятная и привычная история, поэтому и в жилых проектах количество инвестиционных покупок сохраняется на очень высоком уровне. 600 млн — очень хороший результат, но, тем не менее, на данном этапе системно привлекать частных инвесторов через ЗПИФ очень сложно", — считает она.

"Мы рассматривали такой вариант, думаю, что за этим будущее, мы к этому придём. Вопрос в том, готов ли к этому рынок: люди, которые инвестируют в недвижимость, не знают на какую доходность рассчитывают. Задача — купить сейчас. С этой точки зрения у населения очень низкий уровень финансовой грамотности. Они покупают защитный актив, пытаются сохранить деньги. Есть глобальное недоверие к любым финансовым инструментам. Пройдёт какое-то время, я уверен, что ЗПИФ будет самым востребованным", — предполагает Антон Агапов.

"Люди у нас вкладываются "в бетон" с целью получить бумажку о праве собственности, а не производный продукт в виде актуальной доли. Думаю, в ближайшие лет 5–10 минимум с этим ничего не произойдёт, а хайп на рынке инвестиций и инвестиционные приложения ВТБ, Сбер — первые шаги", — говорит Марк Лернер.

"Дискуссия по поводу сервисных — несервисных, думаю, останется внутри нашего профессионального сообщества, а власть уже приняла своё решение, которое мы в законопроекте увидели. Появятся некие многофункциональные жилые здания, которые позволят увеличить объёмы вводимого жилья, чтобы выполнить национальный проект. И самый главный вопрос — с социалкой — уже тоже решён: при входе на градкомиссию узнаём сколько нужно заплатить", — резюмирует Сергей Сафонов.

Павел Никифоров, Евгения Иванова Все статьи автора
14 сентября 2021, 10:00 2199
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама